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【YouTube】コロナ渦でも上がり続ける不動産価格、2021年の残価設定型住宅ローンでさらに上昇する?!

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今回は豪華コラボ企画、youtube登録者数1.7万人超の株式会社 WELLNEST HOMEの創業者、早田 宏徳氏との対談です。住宅業界事情に精通した早田氏から見た今後の住宅相場とは?
残価設定型ローン、2022年の生産緑地問題、長きに渡った日本のデフレなど多角的に解説いただきました。

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※このお話以外の不動産のご相談でもお気軽にご質問ください。「今、住宅を購入しようと思っているけど、気をつける事って何ですか?」などでも構いません!

以下、動画内容書き起こし
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白石(画像右):
こんにちは、明和地所ファイナンシャルプランナーの白石です

須山(画像左):
こんにちは、住まいのアドバイザー須山です

白石:
今日はですねゲストとしてウェルネストホームの早田さんにいらっしゃっていただいてます
早田さんと我々の関係なんですが今から10年以上前に、弊社の方に建物のこととか予算組みの大切さとかそういったものを
教えていただいている関係であります

早田さん自身もYouTubeをやっていらっしゃって、その早田さんからyoutubeの大切さを教えてもらって
我々も始めたという経緯です

ウェルネストホームのチャンネルは既に登録者が1.7万人以上!
今日はそんな早田さんに色々伺っていきたいなと思っています

ウェルネストホーム早田代表(画像中央 以下、早田):
ウェルネストホーム早田でございます
今日は明和地所のメンバーと対談と言うことでお願いします

白石:
今日はいくつか伺っていければと思っているんですが最近出たニュース
住宅ローンの新しい組み方で車のローンみたいな形の残価設定型住宅ローンっていうのが
話題として上がっていて、我々も勉強しながら知識を深めていこうというとこなんですが
残価設定型の住宅ローンっていうのが来年テスト始動し始めた時にどう住宅業界に影響を及ぼすのか
どうお考えなのかお伺いしたいと思います。

早田:
分かりました、残価設定ね。
これね、残価設定に関してはもう以前から僕らもやりたかった手法で、ずっと待ち望んでた手法なんですよ
やっぱりね日本っていうのはデフレでこれまでは価格が下がる傾向にあったんですよね

土地も値段が下がったり一部の土地は上がってますけど本来都市部の方は土地がどんどん下がっていく
もしくは建物の値段が下がって行ってて、これは皆さん感じてると思うんだけど、できるだけ家を買う人に
安く安くと言うのはこの20年以上続いてきた
結果何が起きたかと言うと職人さんはどんどんいなくなり廃業していくんですよね、やっていけないと。

間に入ってる工務店さんとかハウスメーカーさんも実は結構苦しい思いして実は住宅メーカーほとんど大手さんも含めて赤字なんですよ
だから結構住宅業界息切れしてる状態になってて、もう少し消費者の皆さんにしっかりした価格で買っていただかないと
正直厳しいんです

家が「高い高い」と言っている人が多いんだけど、世界的に見たらメチャクチャ安い、日本の家は異常に安いです
そう言った意味で言うと残価設定ローンを設定することはやはり日本の住宅、マンションも含め土地も含め
いよいよ25年間のこれまでずっと下がってきてた値下がり基調から、いよいよ値上がり基調になる
・・ヤバいニュースです

必ず上がっていくと思います。
僕は必ずってことはあまりないんですけどスプロール化しますんで良い土地は上がり、ダメなところは多分残価設定もつきませんので上がらない
下がっていくことはなくなるかもしれない。下がる力はあったけど残価設定のおかげで下げ止まる可能性は田舎の方でもあります
でも良い土地、良いマンションは値段が上がっていきます。これはもういわゆるバブルが起きかねない

白石:
残価設定をすることによって高額のものがより少ないローン、支出で買えるからですね。

早田:
どう言うふうに最終的に残価設定がされるかまだ決まってないしあくまでテスト施行なのでわからないんですが
ある住宅メーカー、正確に言うと(ピーー)なんですけど、残価設定ローンのやり方で考えると例えば7000万円の土地建物で
戸建てを買おうとしてる方に20%、1400万円くらいを35年後のローン支払い時に1400万円払えば自分のものになるということらしいです
もしくはその時に1400万円の残りをさらにそこからローンを組むか、いろんな方法があると思うんですけど1400万円を据え置く5600万円の元金
プラス金利は7000万円分になると思うんだけれども、その分だけ少し楽になるんだよね
通常20万円くらいのローンの支払いだったところが16万円とか17万円で買える

これがねマンションとか他のハウスメーカーもできるようになるっていう事は買いやすくなる
今よりも買う方が都心とか東名阪と呼ばれる東京大阪名古屋近郊の方はちょっと手が届かないなーと思ってた人が買えるかもってことで
買いに来る方が増える
さらに需要が旺盛になって今はまだ高くて買えないかもっていうマンションを売れ始めたりするかもしれませんね

白石:
東日本不動産流通機構、いわゆるレインズと言われるところが毎月出している首都圏不動産の流通の動向で見ても
緊急事態宣言明け以降在庫がどんどん減っていって、土地にしても戸建てにしてもマンションにしてもどんどん減っていって
それに伴って市場原理で価格が上がっているのが(残価設定ローンによって)もう一段階くる?

早田:
今ヨーロッパで猛威を奮っているコロナウイルスもあるけども、コロナ渦において不動産価格下がってないんですよ
旺盛なんですよね、逆に旺盛。

一般の消費者の皆さん勘違いしてると思うんだけど、値段下がりませんからね。むしろ上がってる状態。
それまさにその通りで需要と供給で言ったら供給が少なすぎて需要の方が多すぎるだから値段がどんどん上がってる状況だよね。

(残価設定ローンは)ここにさらに拍車を掛ける感じです。
でも適正だと思うよ日本の不動産価格はやっぱり世界に比べて安いので、バブルだ!弾ける!ってこと言うのは多分経済知らない人たちで
私たち不動産のこと見てて世界中の不動産価格からの感じだと日本て安い、相対的に安いんでね、人気のあるエリアはまだまだ上がる感じがします

白石:
今ですら二極化、郊外というか人口が減少していくエリアと人が集まるエリアでもう二極化されていますけど、これがどんどん広がるのではないか。

早田:
生産緑地の問題で2022年からね大規模に土地が出るっていうのもニュース知っている人は知っている
あれが出ると価格が下がるんではないかと思った人多いかもしれないけど、実は残価設定ローンが始まって
もし来年オリンピックが開催して、そこに生産緑地が2022年にきても下がらないかもしれない
下がらないどころか人気があるところは上がるかもしれません

もう一つ余談ですけどREIT、いわゆる不動産ファンドなんですけど、海外勢が1兆円と8000億円ここ一週間くらい2つのファンドが日本に来たんですよ
海外勢は日本の不動産の価格が上がる、残価設定ローンをする事彼ら知ってんじゃないかな

それも含めた、なんかね上がるんではないかと僕は予想してんの怖いね
更に土地が値段上がったら最後どうなるのと。
本当に気を付けなきゃいけないね、土地を買う方気をつけてください。買いたい人が多くなるので土地の値段も値上がりするだろうし

今回分かりますよね、GoToトラベル。
安くなってる感じはするけど実は国が補填してるだけで定価で売ってますからね、しっかり業者が儲かる仕組みになっている。
僕ね残価設定も結局業者が値段上げやすくなると思いますよ

白石:
まさにそうで、皆さんこの残価設定によって今まで手が届かなかった高価格帯も買えるんじゃないかって思われると思うんですけど
個人の方に買ってもらえるところも高く売れるだろうから、業者側も土地の値段を高くしてでも買おうってことでさらに土地の値段が上がる

早田:
可能性あるね。本当に土地ってあれでしょ業者が買いまくってるでしょ

白石:
個人の方はなかなか手に入りにくくなってますよね

早田:
実際ね本当に土地は一般の方買いにくいよね。
それがましてや残価設定ローンになってくるとさらにそうなってくんじゃないかなと思うんですけどね

須山:
分譲地、浦安とかなんですけど50坪区画とかで半分に切れないような土地があるんですよ。
地区協定でね分割できないとかそういうところは建売業者さんとか買いづらいので、逆にそう言ったところがもしかしたらチャンスが
残価設定になった時に買いやすくなるんじゃないかなと期待しています

早田:
上がりそうな雰囲気ありますね

白石:
残価設定で家を買うということについての賛否ってたくさんあると思うんですけど、国としては家を買ってもらい易い環境を作って
経済を刺激するという目的があるはずなので、利用者にとって良い条件になるのかとか、今後の動向に期待したいですね

早田:
良い建物を供給して良い建物にしっかり残価設定をして欲しくて。
ゴミみたいな建物にね、申し訳ないけど残価設定するのだけはやめて欲しいなと思う
長持ちする住宅だから残価設定つけるといいんだけど、建物に関してはその辺残価設定しにくいと思うんですよね

ただしマンションとか明らかに70年とか耐用年数があると言われてるマンションとか、立地性のいい土地に関しては
残価設定が高くつきやすいので、30年後の残価設定がしにくいような地方は設定しにくいんだけど
都市まで20分以内のこの浦安とかね残価設定すると少し、ちょっと浦安バブルくるかもね。

本当の意味で実体経済に合わせた土地の値段が上がっていかなきゃいけないと思って。
日本はあまりにも25年間下がりすぎだと思うんで。
世界の都市並に価値が戻っていくことなので日本人から見たらバブルに見えるかもしれないけど、世界的に見たら普通。
日本人て日本のことダメだと思ってるけど、世界から見たら良い国だからね。

もうこれ以上上がらない、バブル弾けるんじゃないか、値段下がるんじゃないかと思ってる方の方がちょっとナンセンスだと僕は思う

今ここ2、3年はちょっと上げ基調じゃないかなと思います

白石:
今日はウェルネストホームの早田代表に解説いただいた残価設定、今後どうなるのか詳しい情報が出たらまた逐一報告していきたいと思います
これだけに限らずですね今後もコラボさせていただいて皆様に有益な情報をお届けできればと思ってますので
今日の動画がいいなと思って頂けたらグッドボタンとチャンネル登録も是非よろしくお願いします

今後も皆様のより良い住み替えのきっかけになればと思って配信していきたいと思いますのでどうぞよろしくお願いいたします!

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売買部 白石智広

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