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【YouTube】コロナで住宅価格が上がる?首都圏の取引データ解析で見えてきた傾向

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住宅価格相場を左右するいくつかの要因の中から、「需要と供給のバランス」という市場原理という視点で今後の住宅の価格がどうなるのかの傾向予想。

以下、動画内容書き起こし
※添付画像の画質が荒く表示される可能性がございますが、動画では比較的鮮明に表示されます。

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ファイナンシャルプランナー
住宅アドバイザーの白石です
本日もですね皆様のより良い住み替えの
きっかけとなるようなお話をしていきます

今日はよくいただく質問で
コロナの影響で不動産価格は
どうなっていくのというのをよく聞きます

本日はですね
ホテルなどのインバウンド需要や
アパートなどの投資用需要ではなくて
我々の身近な現実的な住まいとしての
不動産についての話になります

【何が価格を決めるのか】
住宅の価格相場っていうのが決まっていく要素
いくつももちろんあるんですが
本日はですね需要と供給
つまり売りたい人と買いたい人の
バランスによる市場原理というポイントに
フォーカスを当てて解説をしていきます

国交省が策定する「不動産鑑定評価基準」
というものの中にはこんな文章があります
「一般に財の価格は、その財の需要と供給との相互関係によって定まるとともに、その価格は、また、その財の需要と供給とに影響を及ぼす。不動産の価格もまたその需要と供給との相互関係によって定まる(以下略」

以下略の部分は簡単に言うと
不動産っていうのは
他の財産と性質が少し違うので
単純に需要と供給だけではないです
よっていうものがあるんですが
原則は需要と供給のバランスによって
価格が決まりますという考え方になります

需要供給バランスで価格が決まるというのは
身近なところで言うと
マスクで実際に起こりました
品薄な状態の時は価格が高くなって
供給が追いついてくると
価格が落ち着いてくると
いうものが実際に起こりました

販売者側からしたら
高く売れるならもちろん高値で売るんですが
不良在庫を抱えたくないので
ライバルが価格を下げてきたら
売るためにきちんと価格を下げていく
調整していくというのが
市場原理となっています

住宅でも同じことが起こるのかというのを
過去のデータから見ていきたいと思います

首都圏の中古マンションの在庫と
成約価格の相関図になります

在庫の数を表す棒グラフはですね
リーマンショックの時期や
東日本大震災の時期は増えているんですね
要は在庫が増えていて
反対に成約価格を表す
折れ線グラフは
在庫が増えてる時は何となく下に触れて
いるのが見て取れると思います

経済的に困窮してですね
自宅を維持出来なくなった
方々の住宅が売りに出された結果
売却に時間をかけられないというご事情の方が
早期の成約を狙って
価格下げ競争が始まりました

購入者にとって
手が出しやすい価格まで下がると多く売れ
ていきます。数が減ってくると
品薄となって
価格が上がっていく
というふうな繰り返しになっています

このグラフではですね
2014年頃までのデータなので
その後の動きはどうなっているのか
と言うとこれは
2017年までのものなんですが

ここでは在庫も増えているん
ですが価格も上がっている
という特殊な状況です

理由としてはですね
立地などによる
格差が大きくなってきたことだ
と言われています
一部の超人気エリアで価格の高騰が著しくて
消費者がついていけずに在庫が増え始めました

2013年からの異次元金融緩和により
住宅の購入がしやすくなったこと
さらに東京オリンピック開催の決定
それに伴う都心を中心とした不動産
投資性のマンション購入による
海外マネーの流入などですね
いろんな要因が考えられます

先ほどの需要供給バランスだけでは決まらない
例外の要素がありますよ
というのがここでも確認できますね

それでは視点を引いてですね
もっと長い期間での傾向はどうなのか
も見ていきたいと思います

こちらは1985年から
2019年までの販売個数と
価格の相関図になります

もちろん価格を決める要素は色々あるんですが
在庫数が多い時は価格が下がってい
て在庫数が少ない時は
価格が上がってるという相関が
ここでも見えると思いますつまりですね

供給側である
売り手側と需要側である買い手側のバランスが
価格に影響を与えるということは
何となくご理解頂けたのかなと思います

【コロナ前後の在庫状況】
それではですね
コロナ騒動前後時の動きは
どうなっているのかを
2020年に入ってからの時系列で
見ていきたいと思います

首都圏の中古マンション在庫数の推移について
公益財団法人東日本不動産流通機構
いわゆるレインズというところの月例速報
サマリーレポートを見て行きます

時系列で主に在庫の変化を見ていって
最後に価格の変動と照らし合わせてみます


まずは2020年1月のデータです
黒枠で囲った部分を見てください
1月はコロナがまだ顕在化しておらず
首都圏の売れた件数も前年同月比で
+0.5%、価格も
前年同月比+11.5%
これは12ヶ月連続で前年同月を上回ったそうです
堅調な相場が続いていたんですね

続いて在庫の推移です
赤い四角で囲った部分が
1月の在庫数の推移を表すグラフで
新規流通系数を表す
新しく売りに出た緑のグラフは
ですね右肩上がりで増えているんですが
売れた件数を表す赤のグラフが
それ以上に右肩上がりに上がっている
とつまり1月は新たに売りに出た
件数よりも売れて行った件数の方が多いので
トータルの在庫は減っています
トータルの在庫を表す
青のグラフは右肩下がりで減っています

つまり需要供給バランスの考え方では
1月は価格
が上昇するという指標だったんですね


続いて2月のサマリーレポートです
ここでもコロナの脅威がまだ現実的ではなく
先月に引き続き売れた件数
価格ともに伸びています
価格に関しては
13ヶ月連続で
前年同月比を上回っている状態です

2月の在庫数の推移、緑の新規流通
数が大きく増えるも
売れていった
件数の方が若干伸びているので
トータルの在庫を表す
青いグラフは横ばいか若干の減少です
つまり2月時点では
価格については需要供給バランスで言うと横ばい
もしくは若干の高騰が
予想できる状態でありました


3月のサマリーレポートです一般的
にですね3月は
住み替えが集中する
繁忙期と言われる時期になります
売れる件数などが伸びても
良さそうなんですが
この辺りからコロナ
ウイルスが表面化してきました
売れた件数がー11.5%と下がって
価格もー0.03%となっています
実際に影響が出始めました

3月の在庫数です
緑の新規流通件数
赤の売れていった件数が大きく減って
青のトータルの在庫数も
若干の減少売り買いの市場が
非常に沈静化しているというのが
読み取れると思います


続いて4月ですね
コロナウイルスによる緊急事態宣言が出され
て半ば強制的に経済活動が抑圧されました
売れていった件数がー52.6%と1年前と比べて
半分以下になっていると
異常なほど下がっています
価格もー5.8%と下がっていて

私自身もですね
ファイナンシャルプランナーとしての相談
件数、自宅購入の相談件数が
明らかに激減しました
それはそうですよね
異例の状況下で
家を買おうと判断する方は少なくなるはずです

4月の在庫数の推移を見て行きます
もちろん自粛要請
環境下で自宅を積極に売る
という方は減ると思いますので
緑の新規流通数は減ってい
ますしかしそれ以上に
赤の売れていった件数が大きく減っています
つまり4月はですね
売りに出た件数よりも売れていった
件数が非常に少ないので
青のトータルの在庫数のグラフは
若干の増加をしています
需要供給バランスでいえば
価格は下がるという状況です
4月は価格下落の指標が見えました


続いて5月のサマリーレポートです
売れていった件数については
前年同月比で引き続き大きな減少なんですが
4月のー52.6%に
比べて減少率は軽く縮小しました
売れていった成約価格についても
4月のー5.8%からかなり緩和をしているのが見えます。

5月の在庫数推移です
4月末の緊急事態宣言解除を受けて
緑の新規流通件数
赤の売れた件数がV字回復しています
しかし市況感、景気の先行き不安からか
在庫は増えている状況です
5月も4月に引き続き価格下落
の指標だと言えます


6月のサマリーレポートです
連れて行った件数については
4月のー52.6%
5月のー38.5%に比べてかなり緩和し
落ち着いてきた印象です
実際に価格としては
前年同月比でプラスに転じていて
+5.3%
になってます

注目するところはですね
これが前の月に比べてではなくて
コロナの影響がなかったはずの
1年前と比べても
価格が伸びているという状況です

6月の在庫数推移です
緊急事態宣言解除から
1ヶ月以上が経ちました
その期間中に動けなかった方々
本来は動きたかったんだけれども
動けなかった方々が自宅の売却を
という動きが始まったことで
緑の新規流通数は増えています

ただしそれ以上に
売れていった件数の赤いグラフが
5月のV字回復から
さらに加速して伸びています
つまり新しく売りに出た数よりも
売れていった数の方が圧倒
的に多いので
トータル在庫数を表す
青のグラフは右肩下がりになってます
4月5月と状況が変わって
需要供給バランスでいえば価格上昇のサインです


7月に入っていくと
前年同月比の成約件数については
ー2.4%
とほとんど回復していると言っていい状況
だと思います
売れた価格については
6月同様上昇しています
重ねてになるんですが
コロナ影響下の「前の月の比較」ではなくて
影響がなかった
「1年前との比較」で上がっている
という話です

7月の在庫数推移です
新規流通の緑のグラフは下がっています
ただ新規成約数は
上がっているので
市場に新たに売りに出た
件数は減ったんですが
売れていってる数については増えている
という状況つまり
トータルの在庫数を表す
青いグラフは大きく減りました
需要供給バランスで言えば
7月のデータからは
価格上昇のシグナルが読み取れます

ここまでは在庫数の
推移を見てきたんですが
一方2020年
1月から7月までの取引価格の推移を見て
みたいと思います


新たに売り出された緑のグラフ
既に売り出されて
残っている青のグラフではなく
実際に売れていった赤のグラフに注目すると
コロナが顕在化した3月
4月は大きく価格
が下がりました

しかしその後すぐに回復して
現在はコロナ騒動前の価格まで
急速に戻って来てるのが見えます

ここまでですね
在庫数の推移
後は成約価格の推移を
別々に見てきたので
その相関を改めて
一つのグラフに落とし込むと
こんな感じになります


青いグラフの在庫数に関しては
コロナが顕在した
3月から緊急事態宣言
4月末5月に関して
ほぼ横ばいだったんですが
6月7月は品薄状態になっています

オレンジのグラフが表している
成約価格に関しては
3月4月では大きく下がったんですが
現在はコロナ前まで素早く回復しています
ここでもですね
在庫が減ると価格が上がるという相関が見えますね

もちろん地域差はあると思うんですが
最近チラシやネットで見かける物件情報って
価格大きく下がってなくないですか?

首都圏という
大枠での話をしてきてるんですが
参考までに東京駅まで電車で20分
程度のとある街の在庫
推移を見てみたいと思います


これは私がメインで相談を受けている
某テーマパークのある千葉県浦安市の在庫数
中古マンションの在庫数のグラフです

経済的に不安のあった
リーマンショックの時や東日本大震災の時は
やはり在庫が増えたんですねで在庫が
増えたことにより価格が下がり
今は相場の底だとか
安くなってきたから買おう!っていう
判断をされるかたが増えて
在庫が減り始めたと

つまり経済的なダメージを負った時には
まず在庫が増えて次第に減っていく
という流れになります

しかし今回のコロナ期では
先ほどの首都圏データと同じくですね
大きく在庫が増えると言う段階を経ることなく
いきなり在庫減少に転じています

何でこんなことが起こるのか
というのを考えてみます

【供給側=売り手の要因】
まずは供給側=売り手側の心境です
新規流通物件が増えない
=相手が積極的に動かない
理由についての解説です

コロナ環境下で
売ると安くなってしまうんじゃないか
という心境がひとつ挙げられると思います
私も不動産を所有しているので
気持ちとしては非常にわかります
経済的に不安な状況下では
価格が下がるんじゃないか
それだったら売るのは今やめておこうかな
という心理です

次にこれ理由と
して大きいと思うんですが
住宅ローンの支払いに関して
困窮している方に対して対応
措置が過去に類を見ないほど
手厚いことが挙げられます

コロナの影響によって
収入が下がったりした方に対して
金融庁主導でですね
ローン返済期間を延長したり
協議中ではあるんです
がもっと困ってる方に関しては
ローン免除したり
という大規模な
検討がされていることが挙げられます
つまり自宅を売却しなければならないほど
困っている方が
そこまで増えていないんですね

実際に現在受ける価格査定依頼もですね
実際に売るという相談ではなくて
コロナによって相場に
どう影響があったのかを知りたい
という興味本位での問い合わせが増えています

他にも自宅売却をする時には
親族に相談をしたいんですが
今年は帰省が自粛されていること
あとはセカンドライフは自宅を売って
地元に帰って悠々自適に生活したいなとか
あえて今売らなければいけない
今売る必要のないという売却と意味では
ライトな層が今年は動いていない
流通物件として流通していない
ということも挙げられると思います

【需要側=買い手の要因】
一方需要側ですね
買い手側の心理です
売れていく件数が多い
実際今売れている件数が多いんですが
買い手が積極的
に動いている理由を上げてみます

一つは在宅ワークが増えて
住居の環境に向き合う方が
増えたことがあげられると思います

自粛期間中にですね
住環境に真剣に向き合う方が増えました
テレワーク用の部屋が欲しいとか
家族が長い時間
同じ空間にいても窮屈でない
疲れない住まい
環境を求めての住み替えの相談が増えてます
実際に私もテレワークを経てですね
小さい子供がいるんですが
自宅に小さい子供がいる環境で
家の中で仕事ってのは
もうほぼ不可能に近いのかな
と実感しました

もう一つ他の動画でも
解説しているんですが今年の収入が
下がる方が多いので
来年は満足のいく家が買えない可能性が高まる
というのも一つ上げられると思います

つまり買うなら
今年と考える方が増えたんですね
とは言っても今年収入が下がるのであれば
今買ってしまってもいいのか
という資金面の相談
ファイナンシャルプランニングの
ご相談というのも
実態としてすごく増えています

考えられる理由としては
コロナに直接関係ないですが
ローン減税制度の期限ですね
消費税増税によって
ローン減税制度が拡充されました
その期限が今年令和2年の12月までに
入居された方に限りますよ
というところなのでそれも
年内の購入を目処にされてる方が
増えてる理由なのかなと思います

【まとめ】
本日のまとめに入ってきます
以上のようなことから
購入の相談を受ける私の実感としても
ですねコロナの影響が色濃い

3月4月5月っていうのは
ピタッと止んだんですが6月以降は
一気に動き出していて
かなり増えてきている印象です

首都圏の傾向で見ても
在庫数が減ってきてるので
仮にこの傾向がずっと続くという事であれば
価格としては上昇トレンドと予想ができます

しかし今回はですね
客観的事実に基づく
データでの予想になるので今後の
動きですね第二波の懸念とかあるいは
その他の要因で
また状況は大きく変わってくると思います

自宅を買うなら
いつがいいのか気になると思うんですが
そもそもの話なんですが
購入のタイミング不動産を買うタイミングを
厳密に測るのは
買って売ってによって利益を出す前提
の投資家の考え方

他の動画の中でも話をしているんですが
自宅の購入タイミングというのは
本来損得で考えるべきものではないんです

とは言っても
可能な限り損は回避したいですよね
なので住み替えの失敗をする方が
少しでも減るように
今後も住み替えのノウハウ動画を
配信していきたいと思います

今日は7月までのサマリー
レポートの内容だったんですが
新しいサマリーレポートの更新ごとに
状況を分析する
動画を配信していきたいと思いますので
気になるよという方は
ぜひチャンネル登録を
していただければと思います

今後も皆様のより良い住み替えの
きっかけとなるような
話をしてきたいと思いますので
いいねと思って頂けたら
グッドボタンと
チャンネル登録もよろしくお願いします
それでは本日も最後までご視聴いただき
ありがとうございました

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ライターについて

売買部 白石智広

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