住宅価格相場を左右するいくつかの要因の中から、「需要と供給のバランス」という市場原理という視点で今後の住宅の価格がどうなるのかの傾向予想。

2020年1月〜7月データの詳細解説
2020年8月データの詳細解説

00:37〜　需要と供給バランスとは
02:17〜　2020年1月〜8月マンション取引データ解析ダイジェスト
03:20〜　2020年9月マンション取引データ解析
04:35〜　2020年9月在庫数と価格の動き
04:57〜　2020年9月在庫数推移【千葉県浦安市の例】
05:28〜　本日のまとめ

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以下、動画内容書き起こし

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ファイナンシャルプランナーの白石です
今日もですね皆様のより良い住み替えのきっかけになるようなお話をしていければと思います

今日は月一回の定期配信「首都圏の不動産価格が今後どうなるのか」を
9月までの首都圏不動産取引データにおける需要供給バランスから考えてみたいと思います

2020年のコロナ前後の時系列でチェックしてみたい方は前の8月までの分析も行なっているので
概要欄からぜひ見てみてください

本日は投資用需要の不動産ではなく我々の現実的な住まいとしての不動産の話になります
住宅不動産相場が変動する要因はもちろんいくつかあるんですが今日はですね
需要と供給つまり売りたい人と買いたい人のバランスによる市場原理というポイントにフォーカスを当てて
話をして行きます

こちらはリーマンショックから東日本大震災という経済的に大きな影響のある出来事のあった期間の
首都圏の中古マンションの在庫と成約単価の相関図です
棒グラフが在庫数を表していて折れ線グラフが価格の推移を表しています
リーマンショックの時期や東日本大震災の時期はマンションの在庫数を表す棒グラフが増えて
反対に成約価格を表す折れ線グラフは下がっています

経済的に困ってですね自宅を維持できなかった方々の住宅が売りに出された結果
売却に時間をかけられないご事情の方が早期の成約を狙って値下げ競争が始まり
購入者にとって手が出しやすい価格まで下がると多く売れていく
そして数が減ってくると品薄となって再び価格が上がっていくというものが読み取れます

もっと長いスパンでの傾向を見てみると、こちらは首都圏のですね1985年からの販売個数と価格の相関図です
1990年頃のバブルによる高騰また2013年頃からの異次元金融緩和の影響による高騰と
在庫を表す棒グラフの関係を見ても販売個数が少ないと価格は上がって販売個数が多いと価格は落ち着くというのは
長い期間で見ても相関性があると言えると思います

つまり供給側である売り手とですね需要側である買い手のバランスが価格に影響を及ぼすということは
何となくご理解いただけたと思います

それでは最近の動きがどうなのかを見ていきたいと思います
首都圏の中古マンションの在庫数の推移について公益財団法人東日本不動産流通機構いわゆるレインズという機関の
月例速報サマリーレポートを見ていきます

まずは2020年1月から8月までのサマリーレポートです
ここまではグラフのみのダイジェスト版です

細かい分析は前回までの動画をご覧いただければと思うんですがまずは赤い枠で囲った折れ線グラフを見てください
新規流通の数を表す緑のグラフはコロナが顕在化した3月4月は減少しその反動からか5月6月は上昇
その後7月8月で再び減少しています

一方新規成約、売れていった数を表す赤いグラフはもっと極端に反応していて
3月4月は大きく減少、買う方が減ったんですね
緊急事態宣言解除後の5月からはV字回復、買う方が増えていって新規流通数のように再び減少に転じることなく
7月8月も売れ続けました

トータルの在庫数を表している青いグラフは5月までは増加傾向だったんですが
新しく売りに出る数よりも売れていく数が上回ったのでそこからは減少が続いていました
つまり市場から売り物件がどんどんなくなっていた状況です

これを受けて最新の2020年9月のサマリーデータを見て行きます

まずは各指数ですね上から見ていきます

9月の成約件数は前年同月比、1年前と比べてー7.3％売れ行きにブレーキがかかっているということが伺えます

㎡単価、価格に関しては前年同月比でプラスになっています。前月比でもプラス2.1％でした
コロナ以前の1年前または前の月である2020年8月と比べても価格が上昇しています

専有面積に関しては＋2.4％（動画で3.4％と言い間違えてます）、1年前よりも広い住宅が売れています
ここ数ヶ月この指数はプラスだったのでテレワークの導入などで広い住宅が好まれているという傾向が
引き続き続いてるのかもしれません

築年数に関しては前年同月比でほぼ横ばいとなりました

そして9月の在庫数です新規流通数の緑のグラフは若干減少のほぼ横ばい
それに対して赤いグラフの新規成約数売れた数は8月に大きく増えたのでその反動からか
9月では7月頃と同じくらいまで落ち着きました

しかし売り出された新規の数よりも売れた数が上回ってるので、若干のブレーキがかかったとはいえ
トータルの在庫数を表す青いグラフは引き続き減少中という状況です
需要供給バランスでいえば9月のデータからは継続して価格上昇のシグナルが伺えます

ここまでは在庫数の推移を見てきたんですが取引価格との推移の相関を見てみると
青い方が在庫数、オレンジの方が成約単価を表しています

5月以降は青の在庫数は減少一方です。
成約㎡単価を見ると4月からはずっと上昇傾向だったんですが8月ではコロナ前の2020年2月頃の水準に落ち着いてきたものの
9月では再び価格上昇となっています

これは私がメインで相談を受けている某テーマパークのある千葉県浦安市の
過去5年間2015年の10月から2020年9月までの在庫数推移のグラフです

赤いグラフが直近の2019年10月から2020年9月までを表しています
首都圏の流れと同じく2020年5月からの在庫の減り方がかなりハイスピードになっています
8月までの急減から9月は少しブレーキがかかったんですが依然在庫は少ない状態です
絶対数で見ても過去5年間で最も低い水準にあります

首都圏の傾向で言えば引き続き在庫が減少しています
需要供給バランスでいえば価格については引き続き高騰の可能性があります
ただしあくまでデータに基づく予想になりますのでその他の様々な要因でまた状況は変わってくると思います

しかし、そもそも購入や売却のタイミングを厳密に予測するのは売り買いによって利益を出す前提の投資家の目線です
他の動画でも解説しているんですが自宅の購入売却タイミングは本来損得で考えるものではないと思います

とは言っても可能な限り損は回避したいという気持ちはありますよね
住み替えの失敗をする方が少しでも減るように今後も住み替えのノウハウ動画を
配信していきたいと思います

今後もサマリーレポートの更新ごとに状況を分析する動画を
上げていきたいと思います今回の動画をいいねと思って頂けたら
グッドボタン、チャンネル登録もよろしくお願いします

それでは本日も最後までご視聴いただき
ありがとうございました

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