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中古建物の現状と活性化を考える時

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1.中古住宅の現状

(1)日本の家はなぜ資産にならない?
(日経新聞15年4月27日参照

「木造住宅は25年でタダになる!」という常識(世界の非常識)が生じたのか?


戦後の住宅政策による。⇒銀行は「減価償却」に従って融資する慣行なので、25年超の木造建物には価値がないとして融資しない。

販売業者はローンが付かない建物はタダとする評価をすることが日本の取引慣行

戦後の日本国民の住宅投資額は約900兆円

14年度の住宅資産額は約400兆円なので約500兆円以上の損失を被った。

1人当たり約2,000万円の損失

これでは日本国民は豊かになれない!

空家率13.5%(820万戸)

国民の財産が無駄になっている。

中古住宅の活用を考える時です!

 

(2)先進西欧諸国の中古住宅の平均寿命と流通量との比較

アメリカは101年・中古の流通量は600万戸(90%)、イギリスは119年・71万戸(86%)、フランスは89年・60万戸(64%)、ドイツは79年、日本は25年・中古の流通量は約13.5%です。建物査定制度が現実化すれば、日本の中古の流通量は今後250万戸を超えることになると予測できます(国交省ホームページ参照)。

(3)日本の建物は割安!
(日経新聞サイト2015年5月29日付参照)

東京は香港の半額、台北の60%、上海の66%、シンガポールの71%北京の1.25倍、ソウルの1.3倍です。円安もあり日本の建物は割安な為、世界中のお金が今日本の都会の建物に流れ込む状態が続いています。

2.今後はどうなるか?

(1)中古住宅の診断義務化(16年4月以降)(2015年4月25日日経新聞参照)

インスペクション(建物査定)

仲介業者は「建物査定」の内容を重要事項説明書で説明することが義務となる。

建物査定書取得が販売時に一般化する。

建物査定はインスペクター(建物査定士)が目視等で建物を点検し、劣化状況や耐久性や、
補修の必要性を判定して建物査定書を提出する。

建物査定書に従い銀行ローン等も30年超の建物にも融資されるようになる。

建物が100年長寿命化

西欧先進諸国同様に査定次第では、中古住宅の価値が新築以上に高く
維持される物件も出てくる。

今後は人口減少時代でもあるので中古の流通量は現在の17万戸から
350万戸位に大きく増えることになる。

日本国民の住宅投資が無駄にならなくなる。

自宅が長寿命化すれば、家具や美術品等にもお金がかけられる。

自宅の価値があれば、病気や介護が必要になった時に、
自宅を売ってその為の老後資金にも困らなくなる。

自宅や家具や美術品等の資産を残された妻や子孫に引き継ぐこともできる(相続)。

親・子・孫の三世代に亘って利用できる家となり
日本国民は豊かで幸せになる(革命的な変化が起きる)!

3.この大チャンスを活かせ!

現状は、25年超の家はタダ同然だが、中古住宅は100年住宅になり、
中古の価値が新並みに維持される時代に変わる。

中古の流通量も350万戸位に増える。

①自宅の価値が上がれば、自宅を所有する人には、老後の生活費や病気・介護の費用を生み出す「最後で最大の老後資金」となる。

②中小の仲介業者にはチャンス!

若者の人口が減少している → 新築は減少し、中古住宅の活用が15倍位に増える。

③リフォーム業者にもチャンス!

建物査定制度が普及すれば、売主は自分の建物の強度や快適性を上げる為にリフォームを行い、「どんな工事を、どの業者に依頼して、幾ら支払ったか」を「住宅履歴書」にまとめておき、建物査定士に見せて建物査定をしてもらうことになるので、リフォームが盛んになる(大手業者は既に参入している)。

④賃貸オーナー業にもチャンス!

今タダ同然の安い建物を購入して、リフォームして価値ある物に変えて、人に貸せば、利回りの良い賃貸業ができる。

⑤サラリーマンオーナー業者にもチャンス!

本業の勤務に励みながら、副業として今タダ同然の安い建物を購入して、リフォームして価値ある物に変えて、人に貸せば、利回りのいい賃貸業ができる。サラリーマンは、安定した給料をもらっているので、銀行の融資も出やすいし、空室が出ても本業の給料から多少の間は支払えるのでリスクが少ない。

⑥年金+αの老後資金が欲しい高齢者にもチャンス!

高齢者は既に蓄積した資産やお金で、今タダ同然の安い建物を購入して、リフォームして価値ある物に変えて、人に貸せば、利回りのいい賃貸ができるし、年金+αのお金を10万~20万~30万と稼ぐことで、実質利回りが5%を超えるお金が毎月自分の口座に入り続けることになるので豊かな老後を築ける。

4.格子状地中壁工法による液状化対策について

浦安市が進めている液状化対策が実施された地区では、不動産取引の現場でどうなるか?・・・結論を言えば、土地の価格が震災前の価格に戻ることは当然のこと、その上に中古建物の価値が評価されることになりますので、木造の建物を持つ人には1,000万~3,000万の価値が上がることになる、と予想できます。埋め立て地における不動産価格が震災直前より30%位値下がりしているのは、液状化により建物が傾いたからです。

埋め立て地の液状化は500年間は続く(東大の地盤工学東畑郁生教授談)と言われていますので、その液状化を低減させる格子状地中壁工法を実施した宅地の安全性が証明される限り、液状化対策をやらない宅地と比べて、購入者の不安が解消されてその土地の価値が高く評価されることになるからです。

液状化対策にはサンドコンパクション工法や締め固め工法、地下水低下工法等の他にも支持杭工法、マイ独楽工法等ありますが、既存建物がある場合の工法としては優れた工法として浦安市液状化対策技術検討委員会が最適として出した結論なので信じて良い対策であると言えます。

格子状地中壁工法の利点は、国の補助金を得られることの他に、宅地の液状化対策だけでなく、周辺道路も合わせた液状化低減工事が行われる為、上下水道ガス等のインフラの液状化対策にもなることです。

既に述べましたように、16年4月以降には、不動産仲介業者には中古住宅の売買に先立って「重要事項説明書」で「中古住宅のインスペクション(建物査定書)の内容を説明する義務が課される」ことになっていますので、その前提として「土地の液状化対策を行ったか否かの説明も行わなければならないことが義務」となります。

本来不動産の価値は、建物を建てて住むか、貸すか、商売するかでその利用価値が決まる物ですので、土地はその為の土台となる物としての価値なのですから、どんなに良い建物を建てても、その土台である土地が液状化したのでは価値のない建物になってしまいますので、液状化する可能性のある埋め立て地では液浄化対策をした土地でないと価値がないからです。

※上記内容については、毎月第1火曜日9:30~12:00 浦安商工会議所で「空地・中古建物の活用セミナー」と「相談会」(無料)を浦安市不動産業・賃貸業部会主催でやっています。ご興味のある方はどなたでもご参加下さい。TEL 047-351-3000

参照サイト

・日経新聞:日本の家、なぜ資産にならない 取引情報乏しく
http://www.nikkei.com/article/DGXKZO83862390S5A300C1TJP001/

・日経新聞:中古住宅、販売時の診断義務化 活発な取引促す
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS25H12_W5A420C1MM8000/

・日経新聞:東京の新築マンション、香港の半額以下 円建て比較
http://www.nikkei.com/article/DGXLASDJ28H2R_Y5A520C1EA2000/

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ライターについて

前取締役会長 今泉浩一