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【YouTube】【住宅ローン】変動金利と固定金利どっちがお得?

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住宅ローンの変動金利と固定金利。 どちらを選ぶべきか検討の際にどっちがお得なのか?と考えてことはありますか? 今回の動画では変動金利の特徴をまとめてみました。 住宅ローンを選ぶ際に参考になれば幸です。 是非参考にしていただければと思います。

【関連動画】
変動or固定?住宅ローンの金利タイプ、どっちを使うか迷った時に見る動画。変動金利を勧める業界の闇と変動金利を選ぶ時の基準 https://youtu.be/VMBnr8uln8g
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※このお話以外の不動産のご相談でもお気軽にご質問ください。「今、住宅を購入しようと思っているけど、気をつける事って何ですか?」などでも構いません! 

以下動画内容書き起こし

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こんにちは!住まいのアドバイザーの須山です
本日も数ある動画の中から
私たちの動画を見ていただきまして
ありがとうございます
今日の動画がいいねと思ったら
グッドボタンとチャンネル登録を
是非よろしくお願いいたします

今回のテーマはこちらです
変動金利と固定金利
どっちがお得なのか
というテーマについて
解説させていただければと思います
結構このテーマはですね
とても多くのお客様から
質問いただく内容になっていまして
住宅ローンを組む際にはですね
誰もが一度は検討する
大きなテーマではないでしょうか
とても頭を悩ます
大きな検討の一つだと思います
私はですね不動産仲介業を14年
やっていまして自身でもですね
住宅を3回購入した経験が
あるんですけれどもその中で
変動金利と固定金利を選択する際には
大きくですね
二つの考え方に分かれるのではないのかな
という風に思ってます
それはこちらなんですけれども
変動金利と固定金利
どっちを選んだ方が得なのか?っていう
考え方と
変動金利と固定金利
どっちを選んだ方が安心なのか
この二つに分かれるのかなと思います
そして上のですね
どっちを選んだほうが得なの?という風に目線
この目線で考えている方はですね
どちらかと言うと
変動を選ばれる傾向が強いのかな
という風に思ってます
逆にですね
どっちを選んだ方が
安心なのっていう目線で検討されてる方は
ですね固定金利を選ばれる傾向が強いのかな
という風に思ってます
様々なですね
お客様の対応をさせていただいていると
それぞれですね
様々な価値観を持ちの方がいます
中にはですね
ご主人様と
奥様が意見が分かれたりする場合もあります

今回の動画ではですね
変動金利と固定金利
どっちを選んだ方が得なの?
という目線で変動金利のですね
仕組みを解説させていただければと思います
また今回の動画では今後の景気の動向や
金利が上がるか否か
という予想を立てるものではなくて
変動金利というものが
固定金利と比べて商品性にですね
どのような特徴や違いがあるかについて
解説させていただければと思います
変動金利について
情報を整理したいとかですね
特徴を確認したいという方は
とても参考になると思いますので
ぜひ最後までご視聴頂ければ幸いです
まず初めに簡単に商品の説明になります
変動金利は返済途中に
定期的に金利が見直される
タイプのローンになります
一般的には
金利タイプの中では
金利が一番低く設定されたりしてます
金利は年2回ですね
見直しがあって半年ごとにですね
上がったり下がったり検討されます
金利が下がれば返済額は減り
金利が上がれば返済額が増える
という形になってます
ただし半年ごとの金利の見直しごとに
返済額が変わるわけではなくて
5年ごとに行われるという
特徴があります
変動金利という名の種類にあたりますが
返済額は5年間変わらないという特徴がある
ということを確認いただければと思います
よく5年ルールなんて言われたりしてるのが
こちらになります
また金利が見直された場合にですね
返済額が前回の125%までしか上がらない
というルールもあります
仮に毎月の返済額が10万円だった場合
どれだけ金利が上昇していても
5年後の返済額の上限は
125%の12万5千円なります
ただし実際は
返済額が130%を例えば
アップした場合に
残りの5%というのは
免除されるわけではなくて
次の更新時に繰り越される
ということになってます

次にですね
過去の金利の推移を確認していければと思います
これは過去の金利推移のグラフになります
住宅金融支援機構さんが掲載してるグラフ
を参考にしています
縦軸がですね
パーセンテージの値になってまして
横軸がですね
年度ごとの推移になってる形になります
変動金利っていうのが
オレンジのグラフになっていまして
まずとても注目、目を引くのはですね
この8%位の金利の時なんですけどけどこれ
1990年代のですねバブルのタイミングが
こちらの気になります
とても高い位置に金利が設定されている
というのが見てわかると思います
これを見るとですね
バブル崩壊後以降ですね
金利どんどん下がってきまして
実はずっと変わっていない
というのが分かると思います
若干ですね上がったタイミングが
2回あるんですけど
ただ上がり幅というのも
わずか0.2%〜0.4%位とか
という話になってまして
ほとんど変わってないというのが
変動金利というのが見て分かると思います
変動金利はですね
短期プライムレート
日銀の政策金利と連動してる
とも言われてまして
日本の景気動向によって上がったり
下がったりすると言われてます
バブル崩壊後以降ですねデフレ経済が続き
なかなか景気も良くならずにですね
金利が上がっていない
という背景が見てわかるのかなと思います
変動金利なのにあまり変動してない
金利というのは
何か少し変な感じがすると思います

次にですね
こちらを確認して頂きたいのですが
これは三菱ufjさんの
住宅ローンの金利の案内ページを参考に
出しています
先ほど直近20年位ですね
ほとんど金利変動してないっていうのが
変動金利ということを
伝えしましたが
実は大きく変動している部分がありまして
そうですねこの部分なんですね
この年-2%と書かれているところがあります
ここが実は
大きく変動している形になっております
これはですね
店頭の表示金利が年2.475%から−2%
割引しますよ優遇しますよ
という内容になっております
実質2.475%から
マイナス−2%割引いて0.475%で
借り入れができますよというのが
こちらのUFJさんの商品という形になってます
この割引率なんですけれども
私入社して14年目になるんですが
当時ですね入社した時に
この割引率というのが1%ですね
割引できたらすごい
すごいって言われたタイミングが
私14年前の入社時になります
それからどんどんどんどん年数が経つにつれて
割引率が競争をしていて
とても大きな割引率に現状なってる
というのが言えます
先程も見たほとんど20年ぐらい変わってないという
水準がこちらの2.475っていう
基準金利が変わっていませんので
ここは変わってないんですけれども
割引の率がとても大きく変わっている
ということが言えます
ここが大きなポイントでもありまして
銀行間もですね熾烈な
金利競争が起こっておりまして
割引率で自分の銀行を選んでもらえるようにですね
どんどん割引率が
大きくなってるというのが言えます

では次にですね
変動金利と固定金利を比較した場合に
利息がどれくらい
上乗せされているかっていう
確認をしていきたいと思います
2つのローンのパターンのシュミレーション
今出しているんですけれども
左のですね青いパターンが変動金利となってまして
右のパターンがローン2の方がですね
長期固定金利のパターンで出してます
借入金額はですね
3000万円借りた場合で
それぞれシュミレーションしてまして
変動金利は0.4%の設定をしてまして
固定金利は1.3%の設定をしてます
これを見るとですね35年間の総支払額
というのを見ていければと思うんですが
変動金利でずっと0.4%だった場合なんですけどね

このままの金利差がずっと35年間続いた場合
なんですけれども
これぐらい差が出る
というのがひとつ見てわかります
ではですね
パターンちょっと変えまして
金利が上昇したパターンで
ちょっと見ていければと思います
先ほどのですね
ローン1の変動金利のパターンで
15年後にですね
金利が1%上昇した場合と
書いてありまして
更に25年後に1%上昇して2.4%になってた
という形になります
ずっと35年間1.3%という金利に比べて
もう15年後にはですね
逆転してるんですよね
35年のうち20年間は
もう固定金利より高くなってると
最初の15年間は安かった
という形になってるんですが
この場合どうなってると思いますか?
どっちが総支払額としては高くなってるか
見ていければと思うんですが
このようになります変動金利の方が3484万円
固定金利が3735万円という形になってまして
比べると
この上がり幅でも
まだ変動の方が

次さらにですね
金利の上昇幅あげています
10年後に上がった場合どうなの?
20年後にあがった場合どうなの?
上がり幅は
同じようにですね10年目でですね
1.3%という金利を逆転してる
という考え方になります
最初の10年間は変動金利の方が固定と比べて
安かったんですけど
もう10年目以降
残り25年間をですね
逆転して固定金利高くなってる
という形になっています
この場合どうでしょうか?
どっちが得だと思いますか?
見ていきます
この場合もですね
変動金利が約3660万円
対して固定金利が3735万円
なので比べると
この上昇の幅でも
変動金利の方が約70万円位ですね
安いというのが見て分かると思います
さらに5年後ですね
もう5年後に1%上昇して
15年後には更に1%
2.4%になった場合
これ見ていただくと流石にこれだともう
逆転していて
変動金利の方が165万円位
高いよという形で逆転してるという形になります
これを見てですね
ちょっと勘のいい方は
もうお分かりだとは思うんですけれども
利息というのがですね
かかってくるんですけど
この利息はですね
上昇幅というのも一つ大事なんですけれども
借り入れしたタイミングからですね
何年目に上昇するか
どのタイミングで上がるかという方が
実は影響力が大きいということが分かるかな
という風に思います

こちら見て頂きたいんですけど
先ほど見た変動金利ですね
変動金利の場合の支払額の詳細なんですが
毎月の支払額って76,557円になってるんですが
注目いただきたいのが
この元金と利息の割合なんですよね
76,557円のうち
元金が66,558円
利息が9,999円
見て分かると思います
ほとんどですね返済の内
元金の返済の割合が大きいのが
見て分かると思います
今度固定金利ですね
固定金利の場合は
1.3%に対して毎月の支払いは
ちょっと高くなるんですけど
88,944円になります
ただ注目いただきたいのはこちらですね
元金が56,445円
利息が32,499円
という形になっております
比べるとですね先ほどと見て
元金の支払いが減っている
というのが見てわかるのかなと思います
より詳細に見たグラフは
こちらなんですけれども
赤で囲ったところが
3千万円の借り入れに対して
金利0.4%で組んだ場合の
利息と元金の割合で
1.3%とで借りた場合の利息と
元金の割合を出しまして
そのパーセンテージをそれぞれ
出してみました
結構パーセンテージに見ると
差が歴然として分かると思うんですけど
0.4%で借りてる場合
見ていただくと元金の返済の割合がですね
87%返しているんですよ
毎月の支払いのうち
87%は自分が借りた3千万円の返済していて
残り13%が利息という考え方になってます
逆に1.3%の方は
63%が元金の支払いで
37%が利息という考え方になります
見ていただくとこのような形になってまして
総支払額が
100%の内割合としてはですね
金利の上昇に伴ってですね
利息の割合が大きくなる
というのが見てわかるのかなと
思います

更にですね
5年後の総支払額の支払いの差を
見ていければと思います
同じく0.4%の数値と
1.3%の数値を見ていければ
と思うんですけど
5年間の総支払額を見ていただくと
459万円が変動に対して
1.3%の固定が533万円
差額としてはですね
74万円位差がある
というのが見てわかります
元金の差を見ていただくと
53万円位差がある
というのが見てわかります
返済の支払いが74万円少ないのに
対して元本の返済の割合は
53万円分位ですね
多く返してる
という事が言えるんですよね
その差というのがここなんですけど
利息なんですよ
利息が127万円位差がある
というのが
見てわかります
結構これすごくないですかね?
5年間でここまで
大きく差が開くというのが
この金利差の場合だと大きいのかな
という風に見てわかります
3千万円借りた場合ですね
5年後の残債が
どれくらいになってるかって見ますと
変動金利の場合は2596万円まで減ってる
というのが見てわかるのかなと思います
固定金利の場合は
2650万円まで減ってる
というのが見てわかります
これら見るとですね
2596万円
残債が変動の場合ですね
だったんですけれども
そもそもですね
固定と変動の差を見た時に
総支払額の差が74万円約あったんですよね
74万円固定の方が多く
支払ってるという考え方になりますので
同じ支払いベースで考えた時に
変動の方が74万円支払いが少ないので
その分ですね繰り上げ返済に回したりとか
というふうに考えて
借り入れ金額を減らしてるという考え方で
2,522万円という形にしてます
5年間の差額としては
128万円も差が出ている
形になりますので
1年間で約25万円分位ですね
差が開いていくという話になるんですよね
見ていただくと
約トータル期間で520万円位の
差があったんですけど
そのうちもう128万円がですね
もうこの5年間で
確定するような話なんですね
金利が変わらなかった場合なんですけどね
そうすると35年で520万円差があるよ
約520万円差があるよって話なんですけど
その内のもう25%分位がですね
5年間で確定してしまう
というのが
見てわかるのかなと思います

次ですね3千万円の借り入れの場合
10年間の総支払額
同じように見ていければと
思うんですけれども
10年間でトータルの支払いとしては
148万円位差がある
というのが見てわかります
元金の差としては91万8千円位あります
そして利息の差としましては
240万円位もう差が
開きますよというのが言えます
これ同ようにですね10年後の残債
どれくらいになってるの?とみると
2185万円まで減ってる
というのが変動金利になりまして
固定金利の場合は
2277万円まで減っているというのがわかります
これらもですね
また差を見て行きますと
2185万円まで
残債が減っていたというのが変動金利
10年後の残債なんですけれども
そこからそもそもまた
148万円ぐらい総支払額の差があったので
それを繰り上げ返済したとすれば
2037万円という考え方になりますので
2037万円と2277万円
差額としては240万円ぐらい差が開いてます
というのが言えるのかなと思います
1年間で約24万円位
という話になります
これもですね520万円
トータル35年の中であったんですけど
240万円分が10年間で確定する
約ですね46%分ぐらいが確定する
という話になります
なのでですねここまで見ていただいて
ちょっとわかったと思うんですけど
最初のですね期間がとても実は重要と言うか
結構そこで勝負は決まる
というような考え方にはなるとかな
と思うんですけれども
変動と固定で差を比べた時に
どっちが得か
どっちが損かなっていうふうに
考え方が強いのであれば
最初の5年間とか10年間ぐらいで
金利がそんなに上昇しないかなって
思うのであれば
トータルの支払いは変動で
組んだ方が安くなる可能性が
圧倒的に高いのかな
という風に思っています
最初の期間ですね
変動金利で組んで金利が上がらなければ
その後ですね
金利が上昇してたとしても
元本がどんどんどんどん
減っている状態になりますので
利息もそこまで増える
リスクと言いますか
割合も少なくなるのかな
という風に思ってます

ただですね
変動金利か固定金利かを選択する
大前提ですね
そもそも大前提としては
収入に対しての借り入れの割合というのが
とても大事なのかなという風に思っています
特にですね変動金利を選ぶ際には
リスクバランスみたいな考え方って
とても大事なのかなという風に思ってまして
自身の生活費だったりとか
あとはご自身の預貯金
収入のバランスから考えても
余裕がある返済計画であれば多少リスクが
高くてもですね
変動金利で全然問題ないという方もいれば
返済計画の中でですね
余裕があまりなくてですね
ハイリスクで
変動金利を選ばれてるという方も
中にはいらっしゃるのかなと思ってます
ご収入に対して借りれる金額の割合によっても
変動なのか固定なのかっていう
選択肢の考え方に
大きく影響するんじゃないかなって
いうふうに思ってます
ここら辺のですね
解説動画に関しましては
別で詳しく既にですね
解説している動画がありますので
変動金利を使ってはいけない人の特徴
という内容の動画を
過去出してますので
概要欄にリンク貼ってますので
もしまだ見てない方はですね
ぜひそちらも拝見していただければと思います

最後に弊社のですね
資金計画のサービスのご案内になります
私たち明和地所では
お客様の資金計画のお手伝いを行っております
住宅購入に係る
ファイナンシャルサービスがありまして
住宅購入にかかり住居費だったりとか
教育費・老後資金のですね
計算をして
住宅購入の無理のない
返済計画を立てております
今日ご紹介したですね
変動金利と固定どっちがいいのか
という比較だったりとか
住宅ローンのですね
商品のご紹介などもお手伝いしています
ローンの組み方だったりとか
返し方によってですね
大きく利息だったり等も変わってきますので
資金計画の話を聞いてみたいよ
とかですね
興味を持っていただけた方はですね
お気軽にお問い合わせ頂ければと思います
概要欄にですね
申し込み先のリンクを貼っていますので
お気軽にお問い合わせ頂ければと思います
いつも動画を見ていただいてる皆様
グッドボタン・コメントを下さる皆様
ありがとうございます
この他にも様々な動画を撮っていますので
よろしければそちらもご視聴頂ければ幸いです
最後までご視聴いただき
ありがとうございました

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ライターについて

売買部 須山雄太

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