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【YouTube】【大規模修繕・建て替え】10年経った新築マンションの修繕積立金額、国交省のガイドラインに照らし合わせると足りない?中古マンションも要チェック

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新築マンションの販売戦略的に修繕積立金額は安く設定されがちですが、きちんと増額して積み立てなければ将来の修繕ができず、価値が下落してしまうかも。マンション購入の参考にしてみてください。

【関連動画】
新築マンションの営業マンは教えてくれない裏側?

00:16〜 今日の概要
00:42〜 国交省ガイドライン
01:26〜 2011年築のマンションは
02:08〜 2012年以降築のマンションは
03:03〜 修繕金増額は?
04:53〜 本日のまとめ
※データ参照元
株式会社東京カンテイ https://www.kantei.ne.jp/

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以下動画内容書き起こし

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ファイナンシャルプランナーの白石です
今日も皆様のより良い住み替えのきっかけになるような話をしてきたいと思います
今日の動画を良いねと思って頂けたらグッドボタン、チャンネル登録もよろしくお願いします

今日はですね、マンションの寿命や資産価値に直結する修繕積立金に関する速報になります
2011年に国土交通省が示した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」というものがあるんですが
それに基づいて株式会社東京カンテイさんが調査されたものになります

内容としては直近10年で分譲された新築マンションの修繕積立金がガイドラインの基準値を
どれほどクリアしていたのかというものになります

先に国交省のガイドラインを見てみます
今回の調査の中でサンプル数が多かった15階未満、延べ床面積5,000㎡未満について見てみると
専有面積1㎡あたりの修繕金月額が目安幅で165円から250円、平均で218円となっています
例えば専有面積が70㎡のお部屋があったとしたら70㎡×165円、つまり1ヶ月の修繕積立金額11,500円が
ガイドラインの下限値、これより少ないとマンションの大規模修繕に影響が出るというものになります

今回調査されたのは2011年以降分譲された新築マンションがこのガイドライン下限値165円を
クリアしてるかどうかというものでした

2011年に分譲された新築マンションでは修繕積立金が平均で1㎡あたり80.2円。
これだけだとガイドライン下限値の半分にも満たないんですが、新築マンションでは最初に修繕積立金基金という
まとまった積み立てがあるので、それを当初10年間の月額で換算すると平均44.6円
つまり合計で124.8円となるんですが国交省ガイドラインの下限値165円を下回っています
もし修繕金の積立がこのペースで続いた場合はガイドラインではこのマンションは大規模修繕工事の時に
資金が不足してしまう可能性が高いということになります

もちろん中にはガイドラインの下限値を上回るマンションもあったそうなんですが、全体の1割程度に留まっていました

翌年の2012年以降の分譲マンションでは修繕積立金は緩やかに上昇を続けており、2011年の国交省ガイドラインの
公表が新築マンションの修繕積立金設定に影響したのではないかという風に言われています

ただ上昇したとは言っても2017年まではガイドラインの下限値を下回っており、上回ったのは2018年に入ってからです
ちなみにその後も上昇を続けていて現在では調査対象マンションの半数以上がガイドライン下限値を上回っているそうです

上昇についてはここ10年間で新築マンションの月々の修繕積立金は+33.4%、
最初にプールしておく積立金基金については+67.2%
どちらかと言うと積立金基金を上げることによってガイドラインをクリアしているように感じます

これはあくまで推測なんですが毎月の修繕金を上げて月々の負担が増えることにより
新築マンション販売への影響が出ないようにというのが狙いとしてあるのではないかなと思います

ここまで話してきたように新築時の修繕積立金が不足しそうだとしても、途中の修繕金増額によって
積立ペースが上がり適正化する可能性もありますよね。同社ではその分析も行われておりました

2011年に完成した新築マンションを対象に、途中の積立金増額を含む築10年目までの実績値が
ガイドラインの下限値をどの程度の割合でクリアしていたのか。15階未満、延べ面積5,000㎡未満のマンションを
例にとってみてみると首都圏では対象となった98件のマンションの内
・新築時の数値がすでにガイドライン下限値をクリアしていたのが10件
・途中の修繕積立金の増額に成功してクリアしたのが22件
あったそうです

つまり2011年に販売された新築マンションでは全体の3割程度しかガイドラインの下限値をクリアできておらず
当時の新築マンションの7割ほどは大規模修繕の時に苦労する可能性があるということになります

もちろん我々消費者も馬鹿ではありませんから、新築マンションの修繕積立金が当初安く大規模修繕時に
不安が残るのではないかという疑問も出るはずです
そうすると新築マンションの営業マンはこういう風に言うと思います。「当マンションでは段階積立方式を採用しており
一定年数ごとに修繕金を増額する予定になっているので大丈夫ですよ、問題ないですよ」

確かにそのプラン通りに進めば問題ないんでしょうが、その一定年数ごとに増額することを決定するためには
その都度総会によりマンション所有者方の一定以上の賛成が必要になります。
そして何より国土交通省のガイドラインは一定年数ごとに修繕金を上げていくという段階積立方式ではなく
最初から一定の金額で積み立てていくという均等積立方式に依っているので、当社の積立金月額がかなり安く
設定されているマンションは多額の増額が必要になります

そういったことから思うように増額が進まず約7割ほどのマンションでうまく進んでないという現状があると思います

今日は新築マンションの修繕積立金に関する記事解説だったので新築の話をしてきたんですが
実はこれ中古マンションでも同じです

資金が不足して適正な修繕ができないということは外観の劣化や生活利用の不便にも繋がり、売却時の価値が下がる
資産性にも影響してきます

新築にしても中古にしても検討しているそのマンションのお財布状況や修繕計画などを
きちんと把握しておくことをお勧めします

今日の話はいかがでしたでしょうか
今後も皆様のより良い住み替えのきっかけになるようなお話をしていきたいと思います
今日の動画を良いねと思って頂けたらグッドボタン、チャンネル登録もよろしくお願いします
それでは本日も最後までご視聴いただきありがとうございました

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ライターについて

売買部 白石智広

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