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【Youtube】住宅価格予想シリーズ【2020年8月までのデータより解説】

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住宅価格相場を左右するいくつかの要因の中から、「需要と供給のバランス」という市場原理という視点で今後の住宅の価格がどうなるのかの傾向予想。

2020年1月〜7月のサマリーレポート詳細解説

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※このお話以外の不動産のご相談でもお気軽にご質問ください。「今、住宅を購入しようと思っているけど、気をつける事って何ですか?」などでも構いません!

以下、動画内容書き起こし

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ファイナンシャルプランナー
住宅アドバイザーの白石です

今日もですね
皆様のより良い住み替えの
きっかけになるような
お話をしていければと思います

今日はですねコロナの影響で
不動産価格がどうなっていくのかという
よくいただく質問に対して
8月までの首都圏の不動産取引データにおける
需要供給バランスから考えてみたいと思います

前回ですね7月までの取引データの分析を行っているので
2020年のコロナ前後の時系列でチェックしてみたい
という方は概要欄に貼ってありますので
そちらもご覧になってみてください

本日は我々の現実的な需要としての
住まいの話になってきます
住宅の価格相場が変動する要因はもちろん
いくつかあるんですが今日は需要と供給
つまり買いたい人と売りたい人のバランスによる市場原理というところに焦点を当てて
お話をしていきたいと思います

こちらがリーマンショックから
東日本大震災という経済
的に大きな影響のある出来事のあった期間の
首都圏の中古マンションの在庫と
成約単価の相関図になっています

リーマンショックの時期や東日本大震災の時期は
在庫の数を表すこの棒グラフというのは
大きく増えたんですが
反対に売れていった価格を表す
折れ線グラフは在庫が多い時は
減っているというのが
なんとなく見て取れると思います

もっと長いスパンの傾向を見てみると
こんな感じになります


1985年から2019年までの
首都圏のマンションの販売戸数と
価格の推移の相関図になります
相対的に販売戸数が多い時は
価格は安めなんですが販売戸数が少ない時期は
反対に成約価格は上がっている
というのが分かると思います

つまり販売戸数が少ないと価格は上がって
販売戸数が多いと
価格は落ち着くという相関が
存在するというのは
なんとなくご理解頂けたのかなと思います

それではコロナ騒動後
7月の傾向から8月はどうなったのか
というのを見てきたいと思います

首都圏の中古マンションの在庫の推移について
公益財団法人東日本不動産流通機構
いわゆるレインズというところの
月例速報ですね
サマリレポートを見ていきます

こちらが2020年1月から7月の
サマリーレポートです
グラフのみのダイジェスト版です細かい分析は
前回の動画をご覧いただければと思うんですが
赤い線で囲った折れ線グラフを見てください
新規流通の数を表す緑のグラフは
コロナが顕在化した3月4月は減少
その反動からか5月6月は上昇
その後7月で再び減少しています

反対に新規成約、新しく売れていった数を表す
赤いグラフはもっと極端に反応していて
3月4月は大きく減少
自粛期間中なので
当然といえば当然なんですが
緊急事態宣言解除後の5月からは
V字回復して
新規流通数のように再び減少に転じることなく
7月も売れ続けました

そうなるとトータルの在庫を表している
青いグラフは
5月までは増加傾向だったんですが
新しく売りに出る数より
売れていく数が上回ったので
6月7月は減少が続いていました
需要供給バランスでいえば
7月のデータからは
価格上昇のシグナルが見て取れます

それでは最新の
2020年8月のサマリーレポートです

まずは各指数を見ていきます
8月の成約件数は
前年同月比、つまり1年前と比べても+18.2%
売れ行きが好調ということが伺えます

売れていった㎡単価、価格もですね
前年同月比でプラスになっています
コロナ以前の1年前と比べて
若干の価格上昇です

専有面積に関しては+3.4%
1年前よりも広い住宅が売れている
ということです
6月7月のこの指数はプラスだったので
テレワークの導入などで
広い住宅が好まれている
という傾向なのかもしれません

築年数に関しては
前年同月比でほぼ横ばいとなりました

そして8月の在庫数を表すグラフです
新規流通数、新しく売りに出た緑のグラフは
若干の減少かほぼ横ばい、それに対して
新規成約数、売れていった数を表す
赤いグラフがまた大きく増えているので
7月に引き続き市場に新たに売りに出た
件数は減ったんですが
売れていった数は増えたという状況です

つまりトータルの在庫数を表す
青いグラフは減少しました
需要供給バランスでいえば
8月のデータからは
価格上昇のシグナルが引き続き見えます

ここまでは在庫数の推移を見てきたんですが
一方2020年1月から
8月の取引価格の推移を見て
みたいと思います

こちらが在庫数と価格との相関です
5月6月7月は
青の在庫数と
オレンジの価格が
綺麗に反比例していたんですが
8月では在庫数が引き続き減ったものの
成約した価格は
コロナ前の2020年2月頃の水準に
落ち着いてきました

しかし在庫が減ってきていることに
変わりはないので
これを受けて
9月以降の価格がどうなっていくか
というのは注目が必要かと思います

続いてこちらは
私がメインで相談を受けている
某テーマパークがある千葉県浦安市のですね
5年前2015年9月から
2020年8月までの在庫数推移のグラフです

この赤いグラフが
2019年の9月から2020年
8月までの最新の推移になるんですが
5月あたりからの在庫の減少のスピードが
直近5年間の中で見ても
かなりハイスピードなんですね

実際の流通数でも過去5年で見ても
最低ラインにあります
つまり首都圏にある千葉県浦安市もですね
在庫がかなり減ってきているという状況なので
価格の推移については
かなり注意をして見てきたいと思います

それでは本日のまとめに入ってきます
首都圏の傾向で見ても
在庫が減ってきているので
この傾向がずっと続くのであれば
価格としては引き続き上昇
トレンドと予想できるんですが
今回はあくまで客観的
事実に基づくデータでの予想になります
第2波の懸念や
その他の要因でまた状況は変わってきます

しかしそもそも購入のタイミングを厳密に
測るのは売り買いによって
利益を出す前提の投資家の目線です
他の動画でも解説しているんですが
自宅の購入タイミングは
本来は損得で考えるものではないんですね

とは言ってもですね
可能な限り損を回避したい
という気持ちは痛いほど分かります
今後もですね
住み替えの失敗をする方が少しでも
減るように住み替えのノウハウ
動画を配信していきたいと思います

動画の内容がいいねと思って頂けたら
グッドボタン、チャンネル登録も
よろしくお願いします

今後もサマリーレポートの更新ごとに
状況を分析する
動画を配信していきたいと思いますので
気になる方は是非チャンネル登録
お願いします
それでは本日も最後までご視聴いただき
ありがとうございました

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ライターについて

売買部 白石智広

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