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【YouTube】自宅を3回購入してわかった買い替えに超重要な3つのポイント

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今まで自宅を3回購入し買い替えを行いました。
買い替えにはいくつか重要なポイントがある事に気が付き動画にしてみました。
少しでも住宅購入の参考になれば幸です。

 

 

以下動画の書き起こしになります

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こんにちは。スヤマです!
本日は買い換えについてお話をさせて頂きます
自宅を3回購入してわかった
買い替えに超重要な3つのポイント
皆様は住宅を購入する際に買い替えのことって
考えて購入していますでしょうか
または売る時のことを考えて購入していますでしょうか
投資の世界ではよく出口戦略なんて言われたりもします
住宅を購入して死ぬまで同じ場所に住み続けるという方も
中にいらっしゃるんですがライフスタイルの変化によって
買い替えをするという方も増えてきています
私自身なんですけれども22歳で今の会社に入社させて
頂いて今37歳なんですけれども
それまでで住宅を3回購入させていただきました
初めて住宅を購入した際は24歳の時ですね
2回目に購入した際は27歳で3回目が30歳となりまして
振り返ってみると3年ごとにですね
最初にの2件はですね住宅を買い替えてた形になってまして
今は7年間同じとこに住み続けてるという形になっております
以前ですねお客様からも
なんで不動産屋ってそんなポンポンに住み替えって簡単にできるんですか
なんて質問もですね頂いたことがありまして
確かにですね賃貸と違って住宅の購入の場合は住み替えに関しては
少しハードルが高いように感じます
よくですね賃貸と購入のメリットデメリットの話の中でも
購入の方が身動きが取りづらいって話もあげられますよね
ただですね自分で住宅の購入住み替えをですね
経験してみて買い替えに対してはですね
大きくですねコツと言いますか
ポイントみたいなものがあるということに気がつきました
同様にですね弊社の社員も持ち家率って結構高いんですけれども
精査してみますと同じようにですねこのポイントをとらえて頂いて
住宅を購入してるっていう事が分かりましたので
これからですねお伝えするポイントをしっかりとですね
踏まえて住宅購入したらですね
買い替えっていうのは
グッとハードルが下がる話になるのかな
と思って今回動画にさせていただきました
今から住宅購入ですね検討されてる方は
とても参考になると思いますのでぜひ最後までご視聴頂ければ幸いです
それでいきましょう!

買換えに超重要な3つのポイントの1つ目の内容になるんですが
1つ目はですね購入物件の立地という話になります
よくこれはですね立地に関してはですね
すごい大事だって話はあるんですけれども
買換えって目線で見ましてもとても重要な
ポイントなのかなと思って挙げさせて頂いてます
特ににですね立地のエリアとして理想的なのは
首都圏が望ましいのかなという風に思ってます
これからですね日本は人口減少時代っていう風に言われていますので
どんどんですね住宅が余っていくなんて
言われたりもします
人口がですねそもそも減少して
ニーズがないエリアに関しましては残念ながらですね
住宅の価格って下がっていくのかなという風に思いまして逆にですね
住宅のニーズが高いエリアに関しましては価格が高騰するような形で
よく二極化されるなんて話も言われてますよね
住宅の価格も需要と供給のバランスによってですね
価格っていうのは決まりますので
そういった意味でも需要が多い
需要が高いエリアで購入することが望ましいのかなっていう風に思います

例えばなんですけど私たちがですね今仕事をさせて頂いている浦安市
千葉県の浦安市を参考にちょっと見ていければと思うんですけれども
浦安市はですね都内から30分圏内ですね
通勤ができるようなエリアに位置していまして
とても利便性が高いのかなという風に思っております
人口もですね見たらそこまでですね減らないというエリアでした
このMAPなんですけれども地域経済分析システムのリーサス
というサイトから載せている形になります
このリーサスっていうサイトなんですが経済産業省と内閣官房がですね提供してるマップになります
2020年の現在2045年のですね人口の推移をシミュレーションとして出してるんですが
浦安ってのはちょっと見づらいですよここら辺ですよね
赤から青っていう形で色分けれてるんですけれども
赤い方になってきたらなるほどですね人口のですね増減率が高いエリアっていう形になってまして
青いエリアに関しましてはどんどん人口が減っていくエリアになってます
これは2020年から2045年という形のシミュレーションなってまして
2045年のタイミングではですね基本的に赤がですね維持という形になってまして
青に関しましてはマイナスという形のエリアになってます
浦安とかここら辺見るとですね
首都圏の周りがですね人口の密度の高いんですけれども
将来的にも人口が減りづらいというようなエリアにシミュレーション上ではなります

グラフなんかを見るとこのようなグラフでここから推定値っていう形
2020年以降は推計値っていう形にはなっているんですけれども
人口を見ると16万人ぐらいなんですが16万4千人位ですね
そこまで変わらずに維持してるって言うのが見てわかるのかなという風に思います

別のサイトで千葉大学大学院の「未来カルテ」というものがありまして
こちらもですね2050年の人口の増減シミュレーションが出てましたので
参考に見てみますと浦安市ですね2015年16万4千人から2050年16万4千人という形で
ほとんど人口は変わりません
というのが1つシュミレーションとして出てますので
先ほど同じような感覚なのかなという風に挙げられます
例えば千葉県だったりとか全国比でみると全体的には
80%とか85%とかっていう形で減ってはいるんですけれども
浦安市は割と人口は減らなそうですっていうのが
見てわかるのかなという風に挙げられますこのように一つの参考なんですけれども
自分がこれから購入しようとしているエリアに対しまして
人口の推移ってどうなのかなっていう目線でですね一つ検討してみるのもいいのかなという風に思って
ご紹介させていただきました

買い替えに超重要なポイントの2つ目になるんですが
築25年以上のマンションを購入することという風にあげさせて頂いてます
なぜ築25年なのかと言いますと新築からですね
築年数が経過するにつれてどんどんですね価格の値下がり幅っていうのがありまして
下がっていくスピードが早いからという話が挙げられます
中にはですね新築を購入して価格がそれよりですね
上がったりするケースもあるんですけれども
それはホント一握り一部の話になりますので基本的にはどんどん年数が経つにつれて
下がっていくというふうに考えていただければと思います

これはですね東日本不動産流通機構さんのデータは抜粋して作った
グラフなんですけれども中古マンションですね
築年数別の平米単価のグラフになっています
基本的に築30年ぐらいまでですね
ここが築5年10年15年20年という形で推移してて
築年数が30年ぐらいまで見ると価格ってどんどん平米単価って下がっていくっていうのが
見て分かるのかなーって思います
30年
さっき25年という話をさせていただいたんですけれども
基本的にですねこれ千葉県とか東京都とか
埼玉とか首都圏っていう4つのグラフなんですけど
全体幅広く取ったデータになりますので
結構エリアとかによってはですねここまで相場って
下がらなかったりもするのかなって思ってます
というのは私共の働いている浦安市のエリアに関しましては
結構その時の市況だったりとかにもよるんですけれども
ここまでですね築30年ぐらいまでずっと下落するっていう形ではなくて割とですね
15年ぐらいとかもう20年ぐらいからちょっとこう下がり幅って
結構緩やかになって価格って維持されやすかったりもしていますので
そこら辺はエリアによってですね若干この下がり幅というのも変わってくるのかなっていう風に思ってます
なので30年まで行かずに25年ぐらいっていう形で
ちょっと早めてですね25年以上のマンション購入した方がいいんじゃないかっていう形で挙げさせて頂いております
さっき言ったこのグラフで言うと30年以上のものを
私は購入して住み替えをしたのでそこまで価格の下落率っていうのはなかったというのが見てわかるのかなという風に思います
ここの値下がり率の内容が築がですね新しければ新しいほど
すごい下がっていくっていう話になります
すごい新しいマンション購入した時に値下がり率っていうのは単年でですね
10%以上がぁーって下がったりするケースもありますので
そういった場合にはですねローンを組んだ金額ですよね
ローンを組んだ金額から毎年ローンの返済をしていくんですけど
ローンの返済のスピードより値段が下がるスピードの方が早いので
いざそこで売却をしようとした時に売却できる金額ってローンの残高より下がってしまってるケースって
あったりするんですよね
それはですね結構新しいマンション購入した場合はそういった現象が起こりやすかったりもしますので
買い替えがしづらくなってしまう
大きなポイントの一つなのかなというふうに思っております
それが後半になればなるほど値下がり率は下がっていくのかなっていう風に思いますので
買い替えがしやすくなるという話になります
ここら辺の値下がり率に関しましては別の動画でですね
より詳しくこちらで解説してますので概要欄にリンク貼ってますので確認していただけばと思います

買い替えに超重要な
3つのポイントの最後のポイントになります
世帯年収6倍までの借入で購入することという風にあげてます
今回のポイントの中でこれが一番ですね大事なのかなっていうふうに思っております
世帯年収に対して住宅ローンを組む割合なんですけれども
少しですね余裕がある組み方をすることが後のですね
買い替えをする際に円滑に進められる大きなポイントになるのかな
という風に思っております
理想はですね6倍っていう風に書いたんですけど
5倍以内とかに抑えていただくとより余裕があるような買い方になりまして
買い換えですねしやすいのかなという風に思っております
詳細ちょっと説明させて頂きますとまず買い換える時のですね
イメージをちょっとして頂きたいんですけれども住宅を売却をして購入をするのか
もしくは買おうと思ってる住み替え先の住宅を購入してから
売却するのかというような流れになるんですけれども
買う方をですね先にやる「買い先行」というようなやり方なのか
売る方を先にやって住み替える「売り先行」というようなやり方なのか
どちらかになるのかなっていう風に思います
私が実際にですね過去2回の買い替えを行った際の
手法に関しましては買いたい物件を先に見つけて買ってから売るというような言わば
「買い先行」というようなやり方で住み替えを行ってる形になります
新たな住宅の購入が決定したタイミングで
または引っ越したタイミングで売却をスタートするという形になります
この場合ですねすでに住宅ローンが残ってる際は
新しい購入先の住宅ローンと二重になるダブルの住宅ローンの支払いになる
という形になります
売却できるまでのですね一定期間 元々ある住宅ローンと
新しい住宅ローンという形ダブルで組んでるという形になるので
結構大きな住宅ローンを一時的に組むというような形になります
なのでこの一時的なんですけれども大きな住宅ローンを組む際に金融機関ですね
銀行が融資をしてくれるか否かというのが大きなポイントになります
銀行によってなんですけれども審査の基準というのは様々でして
今持ってる住宅がどれくらいで売却できるのか残債が問題なく消せるのか?だったりとか
自分達の世帯の年収はどれくらいあって割合としてはどうなのか?いろんな基準があるんですけど
主にはそのようなポイントですね確認して貸し出せるか
難しいかという判断になるのかなっていうの風に思っております
私はどちらかと言うと買う方を先にやる「買い先行」の買い替えというのを
おすすめ推奨させて頂いておりますただこの「買い先行」の
一番大きな障壁となるものが銀行の融資なのかなという風に思っております
この融資を受ける際に一つ目のですね住宅購入の物件の価格が返済比率のぎりぎりでですね
住宅ローン組んでるともうその時点でギリギリなので新たに
一時的に二重のローンになった時にかなりオーバーローンになってしまう形になりますので貸し出しがですね
非常に厳しい判断になってしまいがちなのかなって風に思ってます
余裕があるですね住宅の購入の編成をしておけばいずれ来るであろう
買い替えのタイミングの時にですね余力をですね残しておけるというような形になるのかなと思います
また買い替えするそのライフスタイルのタイミングにもよるんですけれども結構お子様の成長
とかによってですね買い替えたいとか学区によってですね買い替えのエリアが縛られたりとかってする
結構あるんですよね
そうなってくると限られた条件の中で希望のものを見つけると言うのは
結構時間をかけないとですね出てこなかったりするので
そういった意味でも買う方を先に行った方がこの場合は買い替えをしやすいって言う思いますので
買い先行の方がいいのかなっていう風に思っております
そしてこの買い先行で進める場合は一軒目の住宅の返済比率っていうのが
とても大きく関係してくるのかなという風に思ってます
ダブルローンの際もですね支払いの余裕があれば
売却までの期間も対応しやすいですよね私はですね
分譲住宅を購入した後もですねライフスタイルの変化によって買い替えって
どんどんしていってもいいんじゃないかなっていう風に思って推奨しております
今まであげたポイントですね押さえて頂いて住宅購入をしていただくと
買い替えってそこまで難しくはないんじゃないかなっていう風に思います
私もまた今子供の成長とともにですね将来3回目の買い替えというのも検討すると思いますし
思ったより部屋が狭くなってきたとかテレワークメインになって
もう一部屋ほしくなってきたとかもしくは子供の成長とともに学区が入学する場所によっては
エリアが通学が遠くなってしまったとかいろんなことが多分将来的には起こる可能性が
あるんですけれどもその時にですねまったく検討の余地がなくて
身動き取れないという様な形になるのか選択肢ですね
その時の検討によってなんですけども選択肢を持って一つ「買い替え」という選択肢が取れるように住宅を購入するっていう形でもいいんじゃないかなっていう風に思っておすすめしております

本日の買い替えの動画に関してなんですけれども
やはり一軒目のですね住宅を購入する際の住宅ローンの組み方だったりとか
編成の比率バランスってのはとても大事なのかなと思っております
そのようなですね住宅の計算に関しまして私たち明和地所ではですね
お客様の資金計画のお手伝いを行っておりまして
ファイナンシャルプランニングのサービスがございます
住宅購入にかかり住居費だったりとか教育費老後の資金というものですね
計算をして無理のない範囲での住宅購入のアドバイス
計画を立てさせて頂いております
資金計画の話を聞いてみたいよー
とかですね
興味を持っていただけた方はですね
お気軽にお問い合わせ頂ければと思います
概要欄にですね申し込みの案内リンクを
貼り付けておりますので
お気軽にお問い合わせ頂ければと思います
今日動画がいいねと思ったら
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宜しくお願い致します
この他にも様々な動画をアップしてますので
そちらもご視聴いただければ幸いです
本日も最後までご視聴いただき
ありがとうございました

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※このお話以外の不動産のご相談でもお気軽にご質問ください。「今、住宅を購入しようと思っているけど、気をつける事って何ですか?」などでも構いません!

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ライターについて

売買部 須山雄太

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