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相続税増税と不動産による生活安定策

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(1)相続税増税と不動産による節税効果

(1)15年1月1日より相続税の基礎控除額が40%引き下げられて相続税を払う人が国民の4%⇒7%に増えますが、首都圏に住む人は自宅の評価額が高い為に50%強が相続税の対象になります。相続税額=(相続評価額-基礎控除額)×税率ですので、(5,000万円+1,000万円×相続人の数)から(3,000万円+600万円×相続人の数)に基礎控除額が減らされた為に相続税の支払対象者が増える、と言うことで、相続税の節税策の一つとして賃貸不動産を購入することが都市部で盛んに行われています。

相続税評価額は現金や株式は相続時の価額そのままで評価されますが、不動産の評価は「時価」ではなく、土地は「公示地価(時価に近い価格)×80%」、建物は「新築時の価格×55%(中古建物は減価償却された価格)」で評価されますので現金を不動産に変えることで相続税の評価額を40%~30%下げる効果があるからです。

① 例えば、1億円で購入した土地6,000万+新築の建物4,000万の相続税評価額は、土地4,800万+建物2,200万=7,000万の評価となり、結果30%の評価減です。

② ①の事例が自宅の場合は、土地の相続税評価額が80%控除されるので、土地(960万)+建物2,200万=3,160万の評価となり、68,4%の評価減になります。

③ 築20年の木造中古建物を1億円(土地8,000万+中古建物2,000万)で賃貸物件として購入した場合の相続税評価額は、賃貸物件の評価は50%減額されるので、土地(8,000万×0、8×0、5)+建物400万(減価償却)=3,200万+400万=1,680万の評価となるので、83.2%の評価減になります。

(2)「自宅」又は「賃貸不動産」を所有することは「家族の生活を安定させる!」

(1) 自宅又は賃貸不動産を所有することは、現金を多く持つ人には相続対策としてかなり有効ですが、更に賃貸不動産を所有することで「毎月賃料という現金収入が銀行口座に入り続け」「家族の生活を安定させる」と手段になります。

現在1,000万以上の収入がある人でも、いつ体を壊して働けなくなるか、吸収合併でリストラ要員になるか、自然災害で家を無くすかしれない世の中です。そんな時自宅の他に家族の生活を支える収入(賃料)があれば、1年間位次の仕事の為に研修する時間が持てるし立ち上がることができます!

(2) 賃料収入は、定年退職後の「年金+α」の収入源としても頼りになります。1億のお金を持っていても、年間500万使えば20年でなくなります。75歳、80歳、85歳と段々体が弱って行くに従いお金が段々少なくなっていくのは心細いでしょう。寝ていても旅行していても毎月自分の口座にお金が振り込まれるのですから「金の卵を産む鶏」を持っているような心強さです。

生活費でも、孫の教育資金や結婚資金にでも何にでも必要な時に必要なことにお金を、後の心配なく使うことができ、孫子との関係もうまく行くでしょう。

③ 但し、不動産は金額が大きいので、一番安定した資産とは言え10年後、20年後にも入居者が入り続けてくれる地域に良い物件を購入しなければなりません。又、銀行融資は購入価額の50%以下に抑えることです。 詳細は、毎月第3土曜・日曜日9:30~12:00のセミナーでお会いしましょう!

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ライターについて

前取締役会長 今泉浩一