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トランプ大統領誕生で、円安・株高・不動産高の資産インフレに!

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1.トランプ勝利宣言 ⇒ 円安・株高!・・・なぜ?

「暴言王トランプがアメリカ大統領になったら日本経済は大打撃を受ける!」と言うのが大方の経済専門家の言っていたことなのに、円安・株高になった。・・・なぜ?
トランプは勝利宣言の時「国の成長力を2倍にし、世界で最も強い経済にする」と言い、選挙中の過激発言を封印して「これからはアメリカの分裂の傷を縫い合わせる時だ。私は全てのアメリカ国民の為の大統領になる」と国民に呼びかけました。この時から世界中が、トランプの政策をジックリと見直す流れに変わりました。

(1)大統領も上下両院も共和党になったので、今後はトランプ大統領と共和党の意見が一致した法案は全て通過することになる。

そこで、今後のアメリカを見るポイントは「トランプと共和党の政策の一致点を探せばいい」と言うことになったのです。

(2)トランプは、「子供二人の家庭では35%の減税」「法人税は現在の35%から15%迄下げる」と大幅な減税政策を主張しています。

減税は、小さな政府を目指す共和党とは意見が一致するので、まず実施されるでしょう。 ちなみに世界の法人税は、日本は29.97%、英国は20%、中国25%、韓国25%、ドイツ29.72%、アイルランドは12.5%です。法人税が15%になれば、多くの企業がアメリカに殺到することになりますし、アメリカの景気は良くなるでしょう。しかし、「どんな国でも企業に去られては困る」ので、多くの国が法人税の値下げ合戦をすることになり、その結果世界中の多くの国が税収不足になり、国債を大量に発行して景気浮揚の為の財政出動をすることになるので、益々借金依存となり、これは世界的なインフレ傾向を引き起こすことになります。

(3)又、トランプは「10年で1兆ドル(107兆円)のインフラ投資で2,500万人の雇用を増やす」と主張しています。

このインフラ投資も財源がないので国債発行で行うことになります。トランプの政策は「減税」と「大規模な財政出動」ですから財政規律が悪化するのは必然で、国債を売る為に金利を上げることになり、金利が上昇することになるでしょう。投資家はこの先取りをしてアメリカの金利が既に上がり始めて、長期国債は2%を超え、住宅ローンは4%を超えています。

(4)更に、トランプは、「企業が海外で蓄積した利益をアメリカに戻すのであれば税金を10%に軽くする」という「本国投資法」を実行すると公言

し、それだけでなく「海外に利益を貯めているアメリカの企業には課税する」と主張しています。この本国投資法を実行した場合、最低でも4,000億ドル(約43兆円)以上がアメリカに資金還流する、と推定されていますが、それ以上のことになるでしょう。アップルやグーグル、フェイスブック、アマゾンと言ったITの主力企業等の多国籍企業がアメリカ回帰することをトランプは狙っているのですから。
そうなれば、アメリカの国内経済は活性化し、雇用率は上がり、給料が上がった労働者は住宅を買う等の国内消費は上がるでしょうし、GDPも上がるでしょうし、まさにアメリカだけが潤う「アメリカ第一主義」に合致していますので、ドル高・株高・債券安・不動産高という構図が見えてきたと言うべきでしょう。

2.日本経済と不動産の近未来大胆予測

(1)トランプ大統領と日本経済

以上の見方が正しいとすれば、トランプ大統領の登場はアメリカの景気と国民の生活を豊かにすることが見えてきましたので、それは日本経済にとってもそんなに悪い状況ではないとも言えます。アメリカの景気が良くなり、アメリカの金利が上がれば日本では円安・株高になり、個人も企業も潤います。

ここ1年位は、世界中が経済不安を乗り越える為に、大量の国債発行をして財政出動(インフレ政策)を採っているので、株や不動産が異常なくらいに値上がりしている中、何故だか日本だけが「安全通貨」として円が買われて円高で苦しんでいました。そんなここ数年の苦しい時に、「トランプ大統領誕生でアメリカの景気が良くなりドル高・金利高になれば、その反動で円安になるので、来日外国人客も増えるし、企業の輸出も進むし、株と不動産も売れて値上がりするので、日銀が模索している2%のインフレ目標も可能になるかもしれません。

TTPや軍事費の増額、関税を中国に45%、韓国に35%、日本に38%の関税を課す等の主張は、今後の課題ですが、アメリカの景気が良くなれば、急激な対策は当分ないでしょう。 トランプは成功した経営者ですから、取引相手だけを困らせる「テイク・アンド・テイク」ではなく「ギブ・アンド・テイク」「ウイン・ウイン」の道を経験して知っている人だ、と信じていい、と思います。

ともかく、「トランプ大統領就任で円高・株安で日本経済はガタガタになる、と言うことはなくなりました」 そして、安倍首相は世界で一番早くトランプ次期大統領候補と会い「今後深く相談し合うことを約束」することができました。

日本は、戦前でもアメリカと仲良くしている時には唯一の石油産出国であるアメリカから石油を輸入することができ、繊維製品を輸入して貰うこともできて経済が好調だったのに、世界の一流国を目指して、満州だけで満足していれば良かったのに中国にまで軍が進出したことで、アメリカの中国進出計画と対立することになり、アメリカの怒りを買って石油の輸入を絶たれて、やむを得ずにマレーシア・インドネシアの石油を取りに行くことになり、太平洋戦争に突入するしかなかった不幸な歴史があります。また米ソ冷戦下での朝鮮戦争を契機にアメリカに助けられて世界第二の経済大国になることができた歴史があります。

こんなアメリカとの歴史を顧みて「アメリカとの関係を上手く乗り切るしか道はない!」と深く知れば、何とかなるはずです。アメリカを深く知り、アメリカ第一主義の考えの中で、アメリカに工場を作れば(メキシコの工場から安い製品をアメリカに輸出して儲かるのは苦しいことになるでしょうから)関税の問題はなくなるでしょう。賢くもソフトバンクの孫正義さんはトランプに会ってアメリカに5兆円の投資をすることを約束しました。そして、アメリカ人が望む物やサービスを提供すれば、景気が良くなったアメリカの人々はそれを買ってくれるはずです。アメリカ人は、自分に役に立つ人間には日本人のように人縁地縁にこだわらずに公正に扱ってくれる人が多い人達ですから。

(2)近未来の日本経済と株と不動産の大胆予測

前述したように、トランプが大統領になれば、景気浮揚の為に「減税」と「大量のインフラ投資」で「大量の国債を発行」して「財政出動」することになるので、その国債を売りさばく為に「金利が上がり」、アメリカの景気が更に良くなります。そうなると、金利は高く、法人税も15%と安くなったアメリカに「世界中の企業もお金も流れ込む」ことになり(その反面で新興国からは資金が流出するが)、「アメリカ一国が栄え」て「アメリカはインフレになる」でしょう。

その時日本経済はどうなるかですが、アメリカ一国が栄えることになれば、その反動で日本は「円安」になり(アメリカと上手く付き合えば)最大の輸出国アメリカへの輸出が進み「株高」になり日本経済には良い流れではあります。

ところで、ここで歴史を振り返り深く考察すると、もう一つ見えてくるものがあります。アメリカは経済の自由化とグローバリズム(世界戦略)を推進した結果、製造業が日本や中国に浸食されてダメになり、金融で稼ぐ方向に進み一旦は成功しましたが、07年の「サブプライム問題」でつまずき、08年の「リーマンショック」で金融業での先行きに限界が見えてきました。そこでアメリカは「大幅な金融緩和政策」を採って一応は回復しましたが、ヨーロッパ諸国と日本はその煽りを食って経済危機に直面し、EUと日本も「大幅な金融緩和政策」に転じるしかなくなりました。その結果、金融緩和で振りまかれたお金で「実体経済とは異なる数倍のお金の世界」が出来上がり、溢れている投資資金が「安定と利回りを求めて」世界中を駆け回って資産(株や資源や不動産)に投資されて「資産インフレ現象」を産み出して実体経済を掻き乱しており、世界中に「経済格差現象」が起きて民意の反乱が起き始めています。

トランプの挑戦はアメリカと国民に実体経済を取り戻すという考えもあるかもしれません。そして、11月末に開かれたOPECは減産で合意したので原油は1バレル50$~60$の間に落ち着きそうで、中東の産油国は安定するし、アメリカのシェールガス・オイルも復活します。むろん日本の景気も良い報告に向くでしょう。

ところでこんな時に、日本の経済政策はどうしているか、というと「2%の物価目標」を掲げる日銀は、「アメリカを初めにEUでも金融緩和を縮小して金利を上げる方向を出している時」に「34兆円の大幅な財政出動」と「年間80兆円の金融緩和と長短金利を低く抑える政策を続ける」としているので「超低金利のままでの大量の金融緩和のお金が市場に溢れる日本では、資産(株や不動産)への投資が増える」と予測できます。

ここで大胆予測をすれば、」レーガノミクス、プラザ合意、その経済対策として取られた「金融緩和による資産バブル」と言う「80年代に起きた資産バブルが再現する可能性」がある、と言えそうです。( 2016年12月5日 日経新聞参照)

以上の予測が正しいとすれば、インフレに株と不動産は強い資産ですから、これからはお金ではなく、株か不動産を持つのが安全です。その上、トランプは中国に対しては厳しく関税を45%迄は無いにしてもかなり厳しい要求をするでしょうから、中国人は無理をして維持している不動産価格の値崩れを恐れて、経済が安定し、人身が穏やかな「おもてなしの国」である日本の不動産を買いに来るのではないか、と予想しています。

特に、台湾と香港の不動産価格は日本の1.5倍、2倍していますので日本の不動産の安定度と安さには魅力があるからです。既に東京首都圏の中心3区の地価はこの3年間で2倍になっていますし、その他の12区でも60%の値上がりしています。

そんな首都圏の中でも住みよいとされていた浦安周辺の土地が、特に埋立地の地価は、液状化被害の影響で震災前から30%値下がりし、ようやく15%程戻りましたが、まだ-15%以下に値下がりしたままです。あの6,000人以上が亡くなった阪神淡路大震災での神戸の地価が3年で元に戻っていますが、震災から5年7ヶ月経っているのにまだ元にも戻っていないのです。

それは、被害の痕跡が見に見える形で道路に残っているからです。しかし、道路下のインフラ工事は15年度に既に終了しており、16年度中に全ての道路の修復工事が終わりますので、震災前以上に綺麗になった姿を見たら少なくとも震災前の価格に戻ることでしょう。そして、東京の値上がりの影響が浦安周辺に及べば、今が30%~40%の値上がりが始まる直前だ、と予想しています。

浦安の住み良さについては言うまでもないでしょうが、浦安市は、4km四方の土地にディズニーリゾート、ホテル(10,000部屋)、鉄鋼団地、流通団地に3万人以上の仕事場があり、アーバンリゾートと言われる海の見える住宅地域、3つの大学と4つの高校、旧市街の店舗と住宅が混在した地域等々が配置された合理的・経済的な運営ができる「コンパクトシティー」が出来上がっているのです。

コンパクトシティーは人口が減少する地方で推進されている街造り方法ですが、浦安市は東京首都圏にありながらのコンパクトシティーですから、今後人口減少時代に向かっても「人が暮らしやすい・職場に近い場所」として、今後ともに快適に住む場所として人が集まり繁栄し続けること確実です。

ちなみに、政府は地方創成を唱えていますが、現実には地方から東京首都圏への企業の転入が加速し、15年度に本社機能を移した企業数は、14年度比で13%増の335件あり、16年度もこの傾向が続くと予測されています。転入が多い順に大阪(22%)、茨城(9%)、愛知(8%)、福岡(5%)が続いています。

なぜなら、地方中心都市でさえ人口が減るので企業が儲からない為に企業の本社が商機と人材を求めて人の集まる首都圏に移転してきているのです。仕事場がなくなれば人は仕事のある所に移動するしかありません。そこで、今後益々、東京首都圏に企業と人が集まることになるのでしょう。その首都圏の中でも「住みやすいコンパクトシティー浦安」が栄え続けることは確実です。

3.高齢者の自立対策・老後対策について

少子高齢化・人口減少社会の日本で生きるのは、高齢者の自立が必要です。何故なら、税収が51兆しかない日本国で、31兆のお金を高齢者の医療補助等の社会福祉にお金を使っていては、国の財政が成り立ちません。いずれ年金も医療補助も減額するしか道はないことは誰もが判っていることです。

又、70歳以上の人は、上り坂の時代に生き、バブル崩壊前に自宅と株の値上がり益を得ることができ、退職金も3,000万以上貰えた日本人の金融資産1,600兆円の70%と不動産資産1,250兆円の70%を持っている「恵まれた勝ち逃げ世代」ですので、今給料が上がらなくて苦しんでいる30歳~50歳の若者世代に負担を掛けなくても生きていける世代なのです。高齢者は、今まで蓄積してきた資産を活用して自立して生きるべきだ、と思いますので以下にその方法を述べます。

(1)今持っている自宅の強度を高め、快適性を出すリフォームをして、それを「住宅履歴書」として纏めておきます。

政府が今後「住宅の寿命を長くして・中古住宅の価値を高める政策」を取りましたので、今後は欧米並みに自宅が100年持ち、新築と変わらない価値で売れる時代が10年以内にきます。(詳しくは日経新聞 15年3月3日、16年2月9日、16年8月21日参照)

価値ある自宅を持っていれば、病気や介護の費用が必要になった時、自宅を売れば、居住用家屋の譲渡3,000万控除の特例を使えば(奥様と1/2の持分にしておけば6,000万まで)、売却額の全額をほとんど無税で手に入れることができますので、介護付き老人ホームに移るも良し、介護施設に入るも良しで、安心な老後を過ごせます。介護費用は、月15万~30万位必要になりますから、ご準備下さい。

  • ① 今買うのなら、今まだ値下がりしている埋立地の戸建てやマンションをお買い下さい。
  • ② 価値ある自宅に買替えるのなら、売る方も安いが買う方も安いし金利も安い今の内に実行して下さい。

(2)老後資金に不安のある方は、「年金+α」の賃貸収入を得て下さい。

不動産賃料は、ほとんど何もせず、病気で寝ていても、毎月自分の口座に賃料が振り込まれる安定・安全資産です。利回りも5.5%以上あればどんな金融資産にも勝る利回りです。ちなみに、不動産収益物件の投資の法則では、「実質利回りが5.5%を超えたら買い!」と言われています。

① お金に余裕のある方は、新浦安のファミリーマンションを買って貸す

買値が高い分利回りは4%~5%と低いですが、買った値段以上で売れる物件もありますし、入居者にも困らないし、安心安定投資になります。

② お金で5,000万~10,000万持っている人は、その半分位で賃貸不動産を買う。

5,000万を預金していてもほとんど増えませんし、使えば段々少なくなるだけです。駅近の4,000万のマンション買って14万で貸せば、積立金と管理費と固定資産税を引いても、毎月115,000円×12月×30年=4,140万の金が貴方の口座に入金されます。病気で寝ていても旅行していてもです。しかもマンションは購入した値段以上で売れる場合もあります。

例えば、年金25万+11.5万=月365,000円の収入があれば、夫婦二人の豊かな生活が95歳になるまで30年間続けられます。30年後にも入居者がいるマンションを買 いさえすれば(ここが肝心)、30年間お金が入金され続けるのですから、不動産賃貸が 如何に凄いかお判りでしょう。

③もっと高い利回りを求める人は、行徳地区の戸建てやマンションを買って貸す

尚、人気があるだけに、浦安市の不動産は高いですので、もっと高い利回りを求める人は、同じ江戸川の三角州である行徳地区の戸建てやマンションを買って貸せば、値上がり始めた今でも7%~9%の利回りで貸せますので、「給料+α」の収入源になります。行徳地区は、区画整理された綺麗な街並みですので、とても住み易いところです。具体的な検討をされる時は、「100:10:3:1の法則」に従って、貴方の為に本当に動いてくれる業者を選び、信頼できる担当者と一緒に多く見比べて、3つに絞り込み、ファイナンスの条件のいい所を選んで、1つ買って下さい。そうすれば失敗はなくなります。貴方の成功と幸せを祈ります。

4.まだ30歳~50歳台の若い人へ

結婚し、子供を育てようとしている若い人は、残念ながら年金や社会保障の恩恵を受けることが少ない世代なので、本業以外にも「副業としての不動産投資で自分と家族の生活と希望を叶える収入を持つこと」をお勧めします。

これから資産バブルの予感がする時、今ならまだ賃貸不動産投資で6%~7%の手取り収入を確保することができます。例えば、行徳駅周辺の古くて安い中古マンションを1,500万円位で購入して月12万円で貸せば、管理費・修繕積立金・固定資産税を差し引いて手取り月額10万円が毎月貴方の銀行口座に入金されます。

*もし不動産賃料を30年間、稼ぎ続けたらどうなるか、計算してみます

毎月10万×12月×30年=3,600万、毎月20万×12月×30年=7,200万、毎月30万×12月× 30年=10,800万円

不動産賃貸収入は、現役で働いている時にも副収入として貴方と家族の為に「給料+α」の収入源になります。 又、賃料収入は、65歳で退職して収入がなくなってから95歳迄の30年間、旅行していても、病気で寝ていても、「年金+α」の収入として貴方の口座に入金され続けるのです。(その為、国税庁は、賃料収入を「不労所得」言っています)

* ちなみに、1,000人以上の大企業の平均の退職金は2,190万円ですが、66歳から毎月10万円ずつ老後資金に使えば18年(83歳)で無くなってしまいます。これと比べて不動産賃貸物件で稼ぎ続けることの凄さが判ります。

※ 無料セミナー案内 明和地所賃貸管理センター 2Fセミナー室にて

  • 毎月第3土曜日 9:30~12:00 「副業の不動産投資でお金持ちになり幸せになる」
  • 毎月第3日曜日 9:30~12:00 「豊かな老後対策と争わない相続対策」
  • 「会長個別相談」もやっていますのでご利用下さい。

お申し込み  TEL 047-316-8872

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ライターについて

前取締役会長 今泉浩一