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賃貸物件に火災保険って必要??

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2重の火災保険??

賃貸物件の入居者(賃借人)にはその入居時に火災保険に加入してもらっていることがほとんどです。保険については管理会社が用意することが多いと思いますが、その加入にあたっては各社対応が異なっているものと思います。入居者による火災保険の加入を必須としているケース、あくまでも入居者の自由意思に基づいて加入を推奨するケースなど様々かとは思いますが、まったく加入の提案や推奨すらしないことは稀かと思います。
一方、賃貸人である建物所有者においても火災保険に加入していることのほうが多いかと思います。賃借人、賃貸人双方で同じにみえる「火災保険」に加入することの意味が本当にあるのか疑問視される方もいらっしゃるかもしれません。果たしてこの二重に見える火災保険の加入状況は無意味なものなのでしょうか?

異なる「火災保険」

結論から申し上げると、双方において火災保険に加入したほうがいいと考えています。それぞれの保険対象にズレがあるからです。同じ「火災保険」という呼び名であってもその保証内容は大きく違います。賃借人が加入する火災保険は所有する家財に対する保証や各種賠償責任に対する保証がセットになったものが一般的です。一方、賃貸人が加入する火災保険は所有する建物が損傷した場合においての保証がほとんどです。もちろん建物の損傷リスク以外にも各種の特約で賠償保障を加えることも可能なので、もろもろの保証を追加しているケースもあります。
以上を前提としながらも、賃貸人それぞれの立場からその理由を考察いたします。

【賃借人が火災保険に加入する意義】

賃貸人との関係性の中で、賃借人が加入すべき保証は借家人賠償保険です。この借家人賠償とは借家人賠償とは、賃借人が偶然な事故で家主に与えてしまった損害を保証するというものです。でも果たして、この保証をかける意味はあるのでしょうか?賃貸人においても高い可能性として、自分で建物について保険加入しているはずです。この借家人賠償という保険の加入の是非についての当方の結論は以下の通りです。

賃借人による重過失による失火は、賃貸人に対する不法行為を原因とした損害賠償は不要

しかし、借りたものを返すという賃貸借契約上の義務は残る

火災によって返却できなくなった建物や損傷部分は損害補填しなければならない

賃借人は自分で火災保険に加入したほうがよい

この流れを理解するために3つの民法上の規定や概念を紹介します。①不法行為による損害賠償義務、②失火責任法 ③債務不履行責任の3つです。

①不法行為による損害賠償義務

民法709条の規定で、「自分のせいで他の人に被害をもたらしてしまったら、その被害を補填するだけのお金を払いましょう」ということです。これは社会一般の共通した概念と近いと思うので詳細な説明は不要でしょう。

②失火責任法

この規定は明治32年に規定されたたった1条の法律であり、120年以上経過した今でも有効なものとして存在しています。明治の条文がいまでも有効とされている点にロマンを感じます。

民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス

このたった1文しかない非常に簡潔な内容ですが、その簡潔さと反して、非常に強力な規定です。要するに、よほどの過失でなければ火災を発生させた人がいたとしても、①の不法行為による損害賠償義務は発生させないよ、というものです。

③債務不履行責任による損害賠償

契約の当事者が自分のせいで、契約として定めされたやるべき行為ができなかった場合に負うこととされている損害賠償です。契約として定められた行為とは、例えば、賃貸借契約においての借主の賃料の支払いや、契約終了時には退去するなどです。契約上定められたことを守れなかった場合で、契約の相手側に損害が出てしまったらその損害は保証しないとならないよ、ということです。

失火責任法ができた時代背景

失火責任法が制定された明治の時代背景からすると、当時の建築物のほとんどは木造だったのでしょう。都市部などでの木造住宅が密接している地域で火災が発生した場合、周辺を巻き込む大きな火災になってしまうことは避けられません。火災被害者全員がその発生源にたいして損害賠償が成立してしまったら、その賠償を負いきれる個人や法人はほとんどいなかったものと思います。その上、今の時代のように銀行システムなども発達していない状況下では自宅の消失≒財産ほとんどの消失だったでしょう。そのような状況でなお、その賠償が成り立つとなればあまりに苛烈であることから、その賠償請求が無効とされるべくこの条文が成立したのだとされています。

現代においても有効な失火責任法

この失火責任法が住宅事情の異なる現代でも引き続き有効とされています。つまり、賃借人が火災を起こしても、賃借人に対して失火という不法行為によって発生させてしまった建物への損害賠償の必要はないことになります。損害賠償の必要がない以上、その賠償のために保険を掛ける必要もありません。

残される賃借物返還義務

しかし、この規定とは別に失火責任法においては③の債務不履行による損害賠償には 適用がないとされています。最高裁判所が昭和30年3月25日に下した判決の中で、以下のように確定されています。

『失火ノ責任ニ関スル法律』は債務不履行による損害賠償については適用がなく、失火によって賃借家屋を焼失させた賃借人は、重大な過失がなくても賃借物返還義務の履行不能による責任を免れない

この判例により、もし賃借人が火事を起こしてしまった場合、その賃貸部分の損害を賃貸人から請求されてしまうことになります。その損害賠償を補填するために、賃借人は火災保険に加入したほうがよいことになります。これが賃借人が火災保険に加入する意義です。

「故意」や「重過失」という例外

ちなみに失火責任法によりその失火を起因とした損害賠償は認められないとたびたび説明しておりますが、あくまでも故意や重過失による失火については、損害賠償が認められることになります。「故意」は、放火など概念的に理解しやすいですが、重過失というものは最高裁判例により以下のように規定されています。

通常人に要求される程度の相当な注意をしないでも、わずかの注意さえすれば、たやすく違法有害な結果を予見することができた場合であるのに、漫然これを見すごしたような、ほとんど故意に近い著しい注意欠如の状態

この重過失という概念についてはその認識の差が裁判でたびたび争点となっているようです。「重過失とされなければ大丈夫」と慢心せず、変わらぬ火の用心が必要であることは言うまでもないかもしれません。

【賃貸人が火災保険に加入する意義】

賃借人が、目的物の返還義務から火災保険に加入しているのであれば、火災が起こった場合においても賃借人がその保険において損害補填することになり、建物所有者である賃貸人は自らで保険加入する意義がないように見えなくもないです。しかしそうではありません。
理由は主に3つあります。「賃借人による損害賠償の範囲」と「賃借人が加入する保険の補償内容」、「無保険車の存在」がその理由です。

賃借人による損害賠償の範囲は限定的

賃借人の多くは火災保険に加入しています。保険加入者においては火災発生時に目的物返還義務に起因した火災保険の支払いが受けられるため、一見すると建物所有者による火災保険加入の必要性がないように思われます。しかし、ここで重要になってくるのが、賃借人による損害賠償範囲です。目的物返還義務に基づく損害賠償である以上、借りているものに関しては損害賠償を受けることができますが、当然に借りていないものについては損害賠償の対象外です。例えば、マンションやアパートなど共同住宅の場合、101号室が失火元だったとして、101号室の賃借人への損害賠償は101号室の損害分しかできません。火災が101号室から共用部や隣接住戸に類焼していたり、そもそも全焼してしまっていた場合であったとしても、101号室の分だけが損害賠償の対象となります。かなり限定的な損害賠償になることもあるでしょう。このことから、賃貸人(建物所有者)においても地震で建物全体に火災保険を加入する意味があると考えます。

賃借人が加入する保険の補償内容

賃借人が火災保険に加入する場合、借家人賠償保険がセットとなっているケースがほとんどです。その借家人賠償保険があるからこそ、火災発生時に賠償請求ができるのですが、この借家人賠償保険の支払いについては上限設定されていることが多いです。一般的な賃借人が加入する保険で付保される保険金額は2000万円です。建物の一部が消失しようが、全焼しようが上限として2000万円しか保証を受けることができません。アパートの一室のみでいえば足りるかもしれませんが、昨今の建築事情においては2000万円という金額では木造戸建てであっても足りなくなるケースも十分あり得ます。貸しアパートやマンションであれば到底足りるものではないことは想像に難くありません。

無保険者の存在

また、まれにですが、賃借人において無保険となってしまっているケースもあります。保険契約は支払いがあって初めて保険が有効になります。ゆえに、保険料を支払いしていないケースや、手続きが遅滞しているケースでは保険が無効となっている場合があります。これは更新時にしばしば発生する問題です。更新契約を担当する業者の怠慢も時にはあるでしょうが、保険という性質上どうしても賃借人自らで手続きが必要となることが多く、賃借人側の手続き遅滞により発生することのほうが多いと思います。また、意図的に保険解約しているケースがあることも、その可能性は否定できません。自らの大切な財産に対しての保険は、やはり自らで担保すべきなのだと思います。

統計からみる火災発生時の被害規模

現代では当時とは比べ物にならないほど木造住宅の防火性能も向上していて、当時のような類焼(周辺に燃え広がることを言います)が発生することは減っています。消防統計においてもその現象は顕著に表れています。以下は浦安市消防本部発表の実際の火災被害にのデータに件数平均を追加した資料です。

  件数 焼損面積 損害見積額 平均焼失面積 平均損害見積額
2017 52 83㎡  ¥     7,098,000 1.60㎡  ¥    136,500
2018 35 47㎡  ¥    10,334,000 1.34㎡  ¥    295,257
2019 31 88㎡  ¥     6,792,000 2.84㎡  ¥    219,097
2020 43 183㎡  ¥    77,706,000 4.26㎡  ¥  1,807,116

(参照:https://www.city.urayasu.lg.jp/shisei/keikaku/1022110/1025892/1025893/1022359.html)

浦安市内には住宅が約77000戸あるとされています。上記統計を勘案すると、火災発生の頻度は0.04%~0.06%ほどということになります。加えて、2017年以降の平均焼失面積は1.3~4.26㎡の間で推移しており、非常に小範囲の消失にとどまっています。被害総額も2000万なんて全く届きそうにありません。それだけ浦安市の消防という機能が有意義に働いているということの証なんでしょう。日々の生活の安全を守ってくれている消防の方々には感謝しかありません。
以上の統計的な数字のみ考慮すると、被害発生の頻度も非常に低く、発生したとしても室内で収まる小規模な火事がほとんどということです。加えて、周囲を巻き込むような火災が発生してもその賠償義務がそもそもない、ということであれば火災保険に加入する必要はない、と考えることはある種理論的なのかもしれません。

火災保険に含まれる各種の保証

しかし火災保険は「火災保険」という名称ではありますが、多くのケースで火災以外の保証もその保険の中で受けることができます。昨今その勢力や頻度が高まっている台風は「風災」という定義に入ります。一度発生すると甚大な被害が広がる洪水も、山間部だけでなく、都市部でも発生します。2019年10月に武蔵小杉の高層マンション街で都市型洪水記憶に新しいと思います。これらの洪水は「水災」という定義に入ります。風災も水災もほとんどの火災保険において保証の対象となっています。
また、台風など時に発生する強い風によって、近隣住戸の瓦や何らかの建材などが飛来してきて自らの建物に損害が発生した場合、その発生原因となった建物所有者に対しての損害賠償は認められないことが多いです。台風などにより発生した被害は「不可抗力」であり、その所有者の責任はないとされています。つまり自分でその補修をする必要があり、そのために火災保険が使われることが多いです。

相談相手としての不動産業者

建築時や購入時に何となく勧められて加入することの多い火災保険ですが、その保証内容を理解している人も多くはないのかもしれません。保険会社も日々新しい保証やプランを用意しています。昔に加入した火災保険では受けられなかった保証も今の保険に乗り換えることで加入ができることがあります。今一度保険内容の確認をされることをお勧めいたします。

以前「不動産オーナーにとっての事故物件とその経済的損失」の投稿内にて申し上げたことと全く重複しますが、火災保険については不動産会社様が損害保険会社の代理店であることが多いです。ご自身で確認してもよくわからないという方は、家主様の身近なパートナーとしての不動産会社に一度その内容をご確認されてはいかがでしょうか。保険にかかわらず、大切な資産を適切に維持するためには、当然に適切に情報をアップデートしていく必要があると思います。それらの適切な情報提供というものも、本来不動産会社が担うべきものの一つです。

※本稿の内容は、掲載時点における法令や判例などの情報に基づいています。最新の法令などのご確認をお願いいたします。法律や判例の適用については、個別事情によって結果が大きく異なることとなります。情報の正確性については万全を期しておりますが、その内容について保証するものではありません。また、本稿の情報の使用に起因して生じる結果について、当方は一切の責任を負いません。

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ライターについて

資産活用部 今泉向爾

不動産業界には海千山千の人間が多くいます。私もこの業界にいることでオモテヅラだけがいいと感じる人に多く会ってきました。時に人を信じるということはとても大事ですが、その人がどのような状況に身を置いている人なのか、そして自分が今どのような状況に置かれているのかを冷静に俯瞰することで、より良い不動産取引体験につながることと思います。今回のコラムを読んだ方が一人でも不幸な不動産体験から縁が切れることを願って止みません。

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