営業時間:9:30 ~ 18:30 水曜定休 0120-948-614

浦安市の賃貸住宅の有り難さ

0

(1) 浦安市の住宅の種類別(賃貸・所有)の一般世帯数

 住宅の種類      一般世帯数    年間賃料推計
民間賃貸住宅 26,909 民間賃貸住宅数合計

約 30,866

約182億6,363万円
都市住宅整備公団 3,557 約59億7,576万円
社  宅 400 約1億4,400万円
県営住宅     254 公的賃貸住宅数

約1,055

約9,144万円
市営住宅     661 約1億5,864万円
官  舎 約140 約1,680万円
賃貸住宅合計数 約 31,921 合計約246億5,027万円
個人の持ち家 個人の持ち家数 約 34,128
浦安市内の一般住宅(世帯)の合計数    約 66,049

尚、上記の一般世帯数の他に、老人ホームや寮、シェアハウス、病院に入院中、ホテル居住中、親子同居等の人が居て、77,362世帯が浦安市内に住んでおり、浦安の人口は166,575人(住民基本台帳2017年1月末現在)です。

(2) 浦安市内の賃貸住宅について

上記調査によれば、浦安市に居住する一般世帯は、賃貸住宅世帯が48.3%、所有自宅世帯が51.7%であり、ほぼ半数づつであることが判ります。 ちなみに、浦安市内には、ホテルが既に約9,000室あり、更に2,000室の新設が進み、ホテル客室数は、約11,000室になろうとしています(別紙参照)。

ディズニーリゾートは首都圏近隣の若い人のデートスポットとして年間3,000万人の若い人を引き付けていますが、このディズニー人気をきっかけに、ホテルの他にも、この街に住みたいという若い人の為の賃貸住宅が建ち、そこに住む住人の必要に応じて飲食店やコンビニ、その他の遊び場が発達し、若い人には住み易い街になっています。

そして今や、浦安市内の賃貸住宅数は、ホテル11,000室の約3倍の31,921世帯に増えたのです。 この街が東京首都圏のベットタウンとして、若い人に住まいを提供し、その浦安市全体の賃貸収入が、246億5,000万円(推計)あることから、賃料収入で多くの市民及び中小企業経営者の生活が成り立っていることが判ります。又、この賃貸住宅の市民税と固定資産税が約40億~50億円が浦安市の税収となっていると推定できます。有り難いことです。

(3) 中小企業経営者、自営業者にとっての賃貸経営の必要性

中小企業は、儲かり続けることは難しく、良い時は2~3年で終わり、低空飛行の時は5年~10年と永く続くのが通常です。 又、医者や弁護士、設計士、脚本家、小説家、マスコミの解説者等の自由業の方や美容院、飲食業者、小売業者等の自営業者と言われる人達も、儲かる時 は短く、上手く行っていても事故や病気で何時働けなくなるかも判らない恐怖に駆られる時がある、と思います。

そんな時、副業としての不動産賃貸経営をやっていると、本業の仕事の調子が悪い時にも「毎月30万~100万の賃料が自分の口座に振り込まれ」、自分と家族の生活の心配が無くなり、安心して本業の仕事に打ち込めます。そんな方々にお世話させて頂いた場合は、会う度に感謝されて有り難い思いをしています。

中小企業の事業は、時代の波や時の政府の政策次第或いは金融機関の貸し出し姿勢によっては、倒産の憂き目を見ることがしばしば起きますが、中小企業のオーナー経営者の場合に は、店舗ビルや工場、駐車場等を所有して企業運営を行っていますので、チョット考え方を変えて、その遊休建物や遊休駐車場等を活用して不動産賃貸経営を行うことは容易にできることです。

そして、不景気な時などに、店舗ビルや工場等を売却するのではなく、賃貸に出せば、毎月30万~100万~数百万という賃料が入金して、本業の稼ぎより安定することもあります。更に景気の波をもろに自分一身に受ける自由業者や、小規模の家族経営の企業の場合は、本業で儲からない時でも、賃料収入で月に50万~100万の賃料が入れば、悠々と本業をやり続けることができることになります。

不動産オーナーの仕事は、土曜・日曜のお休みの時にチョットだけ不動産業者と相談して、割安な中古建物を購入して、人に入居して貰えるものに仕上げれば、後は管理業者に任せて人に貸せば、それだけで賃料が毎月あなたの銀行口座に入金されることになりますので、本業 の合間に副業としてできますし、それ故に、国税庁は賃料収入を「不労所得」と呼んでいます。

確かに、夜遅くまで夫婦で頑張って居る飲食業者の稼ぎ等と比べて、買う時には大きなお金を必要としますが、働いた労務の対価としてお金を稼ぐものではありませんので「不労所得」と言われるのです。

そうです、上手く行っている今の内に、将来の企業と家族の安定の為に、副業としての不動産 賃貸オーナー経営者になることをお勧め致します。

(4) 「サラリーマン大家」「高齢者大家」の必要性

サラリーマンにとっても「サラリーマン大家への道」を歩まれることをお勧めします。何故なら、今本業の仕事が上手く行っていても「何時事故や病気で働けなくなるか判らない」し、将来不安を感じておられる人は多いと想います。 少子高齢化・人口減少時代に向かっていますので年 金や社会保障費用は減額される方向にありますし、自分の将来は自分で確かなものにする必要があります。

まず、年金ですが、退職前の最後の給料の50%を何とか保障しようというのが現政府の目標です。 だとすれば、年金は15万~20万が上場企業の相場になるでしょう。 退職金は現在でも、1,000人以上の大企業で2,190万平均です。 これでは老後が過ごせるか不安ですね。

今現在の日本人の生存年齢は、男性は83歳、女性は90歳で1/2が、男性は90歳で1/4、女性は95歳で1/4が生きています(厚労省統計より推計)。 又、夫婦二人が95歳迄生きるに必要な生活費は、最低でも242,000円、豊かな生活には379,000円が必要とされています。(生命保険文化センターの推計)

そこで、自助努力をするとしたら、サラリーマンは50歳前から「サラリーマン大家」への道を目指すべきでしょう。 又、既に高齢者になった人は、手持ち資金の半分を使って「高齢者大家」 への道を即採用することができます。 以下に、不動産収益物件を持つことの凄さを検証します  ので、ジックリと考えてみて下さい。

(1)高齢者の場合は「年金+20万」=「95歳迄夫婦二人で豊かな生活」

例えば、「年金が20万」とすれば「20万の賃料収入がある不動産を現金で購入」すれば「95歳迄夫婦二人で豊かな生活を続けることができる」と言うことです。

  1. 手取り収入10万×12月×30年=3,600万円
  2. 手取り収入20万×12月×30年=7,200万円
  3. 手取り収入30万×12月×30年=1億0800万円
  4. 手取り収入40万×12月×30年=1億4,400万円

不動産賃料収入は、月に30万でも、30年稼ぎ続けてくれるので、30年間では何と1億800万円の稼ぎになるのです! これは凄くないですか! 1,000人以上の大手企業の退職金2,190万円と比べて、どちらが自分と家族の未来の為に凄いかお判りでしょう。

(2)働き盛りのサラリーマンも収益物件を持とう

50歳前の若い働き盛りのサラリーマンも、借入を50%以下に抑えたアパートローンを利用しながら、「給料+α(賃貸収入)」を始めるべきです。本気で挑戦すれば、10年で「給料+30万」に容易に到達できます。 そうすれば、65歳で定年退職しても、「手取り収入30万×12月×30年=1億800万円」を実現できます。 心よりお勧め致します。

(3)不動産投資で失敗を避ける法則

不動産投資は、投資の中では一番安定した投資ですが、何百万~何千万の大きな初期費用を必要とする投資ですので、「失敗を避ける法則」を知る必要があります。

①借入金は購入価格の50%以下に抑えること。

元本と金利の返済額が賃料の60%以下であれば、空室が出ても、次の入居者が入るまでの預金をしておけば、或いは幾つか持っていれば入金分で返済できるので、返済不能になることはまずありません。

その点、現金で購入すれ ば、空室になっても返済がないので、次の入居者が出る迄は入金があるのを楽しむだけですので、蓄積がある高齢者には現金購入を勧めます。 金融機関は購入金額の60%までは融資してくれます。

②仕事や人が集まる地域で、人が借りたくなる建物を買おう

10年、20年、30年先にも入居者があるような「仕事があり、人が集まる地域」で「人が借りたくなる建物」を購入すること東京首都圏で浦安近辺なら安心です(資料参照)。

③「100:10:3:1の法則」に従い、できるだけ多くを見比べて購入すること

多くの中から10個に絞り込み、案内業者と一緒になって3戸に絞り込み、融資条件の良い物を1戸だけ買えば、失敗は少なくなります。

④賃貸管理業者を選ぶこと

入居者が居て始めて賃料が入ってきます。 賃貸オーナー様のやるべきことは、管理業者と 一体となって「その部屋に住みたい!」と思って頂ける部屋にすることです。 その工夫の仕方 はいろいろありますが、別項を参考にして下さい。

⑤賃貸管理を楽しむこと、10年、20年、30年と長く続けることで階段を上がること。

土曜・日曜だけで良いので、どうすれば「ここに住みたい!」という部屋にできるかを楽しめば副業で充分にできる仕事です。そして、「給料+α」「年金+α」の収入が幾らでも増やして いけます。 年収1億でも3億でも何処まで行くかは貴方の望み次第です。

シェア

ライターについて

取締役会長 今泉浩一

毎月第3土曜日と日曜日、新浦安で不動産や相続などの勉強会を開いております。お気軽にご参加ください。 取締役会長のご挨拶

お問い合わせ

お名前
メールアドレス
電話番号
お問い合わせ内容