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最近の浦安の不動産状況報告

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(1)新浦安駅周辺の中古マンションの売物が市場から消えた!

新浦安駅周辺の中古マンションの売物が市場からほとんど無くなったタイミングが最近ありました。どういうこと?・・・以下がその理由です。

何と、リフォーム・リノベーションして再販売する為に業者が買い占めていた!

新浦安周辺のマンションは、交通環境・買物環境等の利便性には優れているが、築後30年以上経過して現在の生活様式に合わない面、例えば間取が悪いとか、遮音工事が施されていない為に上下の部屋の音が筒抜けでトラブルの元になる、或いは断熱工事ができていない為に夏は暑く・冬は寒くてトイレや風呂で亡くなる高齢者が多い等の問題がある。

そこで販売業者は中古マンションを購入してリフォーム・リノベーションして販売する方法をやり始めたのです。新築マンションが、土地と建築費の高騰で高く買いにくくなったので、消費者はリフォームで快適な住み心地になった手ごろな価格の中古マンションを購入出来る事になります。

(2)背景には「中古住宅のリフォーム促進・流通促進」を狙う政府方針がある。

(1)国交省は建築業者による中古住宅のリフォーム・リノベーション事業の促進政策(再販業者の取得税や固定資産税の軽減や融資制度等)をとったので企業もリフォーム・リノベーション事業に参入し始めたのです。又政府は、現在10兆円のリフォーム事業を20兆円事業にすると言っています。(14年8月12日日経新聞)

(2)国交省は、既存住宅の「住宅診断」の普及を促し「現在は4兆円である中古住宅市場を25年には8兆円に拡大する」として宅地建物取引業法の改正案を今国会に提出します(16年2月11日日経新聞参照)。

販売業者は、「建物診断(インスペクション)」を行うかどうか、買い手や売り手の意向を聞き、希望があれば希望した者の料金負担(約5万円)で建物診断を行い、売買までに「重要事項説明書で買手に説明することが義務化」されます。

消費者には、建物診断自体の義務ではないが、このサービスの存在や内容を知った上で実施するかどうかを選択できるので、購入判断や価格交渉をし易くなり、安心して取引することができるようになり中古住宅の流通が促進される制度となります。又、国交省は住宅購入後に欠陥が見つかった時の為には「既存住宅売買瑕疵保険」の普及も目指しています。

(3)今後は、強度や快適性がリフォームで修正できない家は、取り壊して現代生活に合った建物を新築するしかないでしょうが、強度と快適性を取り戻した中古建物は、建物査定による価値に応じて「高く売れ・長寿命化する」ことになるでしょう。又、例え30年・50年以上経過した建物でも「建物査定」の内容に応じて住宅ローンも借りられるようになるでしょう。

ちなみに、建物の寿命は、イギリスでは119年・全流通量に占める中古物件の割合は89%(71万戸)、アメリカは101年・流通量79%(600万戸)、フランスは89年・64%(60万戸)ドイツは79年ですが、現在の日本の建物の寿命は25年・流通量13.5%(約17万戸)です。

日本でも「住宅診断制度」が根付いていけば、建物のメンテやリフォームで強度や快適性が維持されることで,日本の建物の寿命も欧米先進国並みに長寿化・100年住宅化して行くことになると予測できます。

これで「30年ローンを払い続けて60歳になった時、自宅の価値がタダになる」という「世界の非常識」から解放され、三世代引き継げる価値ある自宅を持てることになり、日本国民はやっと西欧先進国並みに豊かになり、幸せになれます! これってアベノミクス最大の「国民を豊かで幸せにする政策」であると私は思います。

(3)さて、我々は今後どう対処したら良いのでしょうか?

(1)建物の強度や快適性がリフォームで修正できない家は、取り毀して現代生活に合った建物を新築するしかありませんが、「強度」と「快適性」を取り戻せる中古住宅は、「建物査定」によりその評価価格に応じて高く売れ・長寿命化することになります。又、30年・50年経過した家でも「建物査定」の内容に応じて、住宅ローンも借りられるようになります。

その為には、「何時、どんな会社から購入した、幾らの建物でどのような設備があるのか」、その後「どのようなリフォームで、何時、どのような工事を、幾らでやったか」等々の写真や文書を揃えた「住宅履歴書」を作成・保管しておく必要があります。

その「建物履歴書」を見て、建物査定士(インスペクター)が、床下、天井裏に潜り込み、壁をたたき、目視で「建物査定書」を作成するからです。

(2)日銀は、16年2月16日から「マイナス金利政策」を正式に始めました。マイナス金利を1年半以上前から実施していたスイスでは、投資家の資金が移った先は不動産でした。利回り低下で債権の魅力が落ちる一方、不動産は賃料収入等一定のリターンが未だ見込めるからです。

又、海外に向かっていた投資マネーが国内に回帰する動きも出ています。 それは、為替リスクを回避する為に取引コストが上がる為です。そして国内に回帰した資金は、不動産の他国内の株式にも流入しました。スイスの例を見ると、マイナス金利導入で「金利低下のメリットが大きい資産である不動産やREIT(不動産投資信託)、株式等に資金を移動することが得策である、とスイスの金融専門家は言っています。(16年2月16日日経新聞参照)

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ライターについて

取締役会長 今泉浩一

毎月第3土曜日と日曜日、新浦安で不動産や相続などの勉強会を開いております。お気軽にご参加ください。 取締役会長のご挨拶

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