リノベーション+明和地所
リノベーションに適したマンションの選び方

マンションにはそれぞれの部屋が持っていて、自由にリフォーム、リノベーションできる「専有部分」と管理組合の許可が無いとリフォームできない「共用部分」と呼ばれる２つの個所に分類されています。ただし、「専有部分」にもリフォームできない個所があります。例えば、マンションの構造を支えている個所（外壁や柱など）はリフォームすることはできません。どこをリフォームできるのかをより詳しくご存知になりたい場合は、図面を準備のうえ、明和地所までご相談ください。

管理規約の内容は、必ず購入前にチェックしましょう。特に、リノベーションやデザインリフォームを考えている場合、思いがけない規約を設けている場合があるので要注意。

例えば、「フローリング禁止」や「フローリング遮音性能の指定」「給湯器の型式指定」といった項目がある場合があります。

　

マンションでは、区分所有者の円滑な共同生活が維持されるように、区分所有法という法律に沿ってつくられた“管理規約’と“使用細則”を誠実に守らなければならないとされています。
区分所有法が最初につくられたのは、昭和37年4月(1962年）です。その後集合住宅が大量に建設され、その中で発生したトラブルに対応する必要性から昭和58年5月（1983年）に改正されました。

個人の専有部分の範囲として規定されている部分のみのリフォームであっても、共用部分に囲まれた空間である以上、個人の都合による勝手な工事は行えません。違反した場合は、最悪のケースでは強制的に追い出されてしまう事もあります。リフォーム店や工務店が果たすべき役割もありますが、規約違反をした場合、最終的には施主が責任を取ることになります。

マンションでは、建物全体で使用できる電気容量が決められています。その為、自分の住宅の部分だけを勝手に増やしてしまうことはできません。 SOHOとして住居兼事務所で使用する場合など、容量を増やす必要が出てくることがあります。
十分なアンペア数がない場合、購入前に、管理組合に電気容量を増やせるか確認しておきましょう。

1981（昭和５６）年以降に建築許可が下りている建物は、耐震強度が、現在の新築物件と同じレベルで建てられています。税制上の優遇もあるので、新耐震基準を満たしている物件を選びたいところです。1981年以前に建てられている建物については、耐震診断をしているかどうかを管理会社や管理組合に確認してみましょう。
マンションの耐震診断は数百万かかる場合もあるので、実際に行っているマンションはまだまだ少ないのが現状。しかし、資産価値が高いマンションの中には耐震補強工事を行っているものもあります。

耐震性に不安がある建物の見分け方

• ・建物の下が駐車場になっていないか。建物の下に駐車場がある場合は、壁面積が少なく耐震性能が劣る場合があります。
• ・階段周りの柱の太さや、柱・壁に亀裂が入っていないかを確かめましょう。
• ・建物の土台や外壁、基礎の周りに大きな亀裂などがないか。

マンションの構造には、「ラーメン構造」と「壁式工法」の大きくわけて２つの構造があります。一般的には「ラーメン構造」の方がリノベーションやリフォームに向いています。

ラーメン構造

鉄筋コンクリート造、鉄骨造などに使われる、一般的な構造です。柱や梁で建築物を支える構造で、間口方向、桁行方向ともに筋交いや耐力壁を必要としない構造です。開口部や間仕切りの位置や大きさが、自由に設定できるので、リノベーションに向いています。デメリットとしては、室内に柱型が出てきて部屋角に出っ張りがあることが多く、１９８１年以前に建築許可が下りている建物では、耐震性が確保できていない場合が多くなります。

壁式構造

３階～５階建てのマンションによく見られる構造で、柱や梁という軸の部材ではなく、床、壁、天井の6つの「面」が構造躯体として、建物を支える構造のことです。「面」と「面」で支えるため、柱や梁が出ず室内がすっきりと使えるというメリットがありますが、壁厚、壁量、階高、開口部に制限を受けるため、リフォームやリノベーションの際に間取り変更がしにくい、といった制約が出てきます。
メリットとしては、耐震性が高いことが多く、１９８１年以前に建築許可が下りている建物でも、耐震性が高い事が多くあります。