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媒介契約とは？

弊社に限らず、不動産会社に住まいの売却を依頼する場合は、必ず媒介契約を締結する事になります。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、どれにするかはお客様が選ぶことになります。
それぞれの主な違いについては、下の表、『媒介契約の違い』を参照してください。

媒介契約の違い

専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
売却の依頼は1社のみ		複数の企業に依頼可能
レインズ登録義務 依頼を受けた不動産会社は、媒介契約後5日以内にレインズに登録し、登録証明書を売主様に交付しなければなりません	レインズ登録義務 依頼を受けた不動産会社は、媒介契約後7日以内にレインズに登録し、登録証明書を売主様に交付しなければなりません
報告義務 依頼を受けた不動産会社は、1週間に1回以上書面により売却業務の進捗状況を報告しなければなりません	報告義務 依頼を受けた不動産会社は、2週間に1回以上書面により売却業務の進捗状況を報告しなければなりません
自己発見取引禁止 自分で購入者を見つけても取引することが出来ません。	自己発見取引可能 自分で購入者を見つけても取引することがいつでも可能です。 （親戚などが購入してくれるケースなどがこれにあたります。）
成約に向けての努力義務有

それぞれの媒介契約の特徴は、以下の通りです。

専属専任媒介契約

不動産業者は「指定流通機構（REINS）」への登録を５日以内、お客様への文書での売却活動の報告は１週間に１回以上行う義務があり、専任媒介契約よりも不動産業者に課せられる義務が重くなります。

ただし、この契約を結んだ場合、売却を依頼できるのは１社のみです。
また、自ら売却する相手を見つけたとしても、必ずこの契約を結んだ業者を通じてしか売買契約ができません。
逆を言うと、依頼を受けた業者は売買が成立すれば報酬を得られるため、売却活動に積極的になります。

専任媒介契約

依頼を受けた不動産業者は、７日以内に「指定流通機構（REINS）」へ登録するとともに、２週間に１回以上、文章での売却活動報告をお客様に報告する義務があります。

専任媒介契約の場合も、売却を依頼できるのは１社のみとなりますが、お客様自らが見つけた相手とならば、依頼した業者を通さずに売買契約を行なうことができます。
つまり、自分の知人や親族、その紹介者などで買い手を見つけた場合、業者を通さずに売買契約が可能となるのです。

一般媒介契約

この契約を選んだお客様は、複数の不動産業者に売却を依頼することができます。
このとき、他にどの業者へ依頼したのかを明らかにする 「明示型」 と、どこへ依頼したのかを言わなくてもよい 「非明示型」 との２種類があります。

売却の窓口が広がって売りやすくなる点が利点ですが、依頼を受けた業者には売却活動に関する何の義務も責任も発生せず、広告経費なども使いにくいというデメリットもあります。

また、依頼した不動産会社からの案内の調整などは、すべてお客様自身で管理しなければなりません。

不動産業者に売却の依頼をする場合、この3種類の媒介契約の中からいずれかを締結しなければなりませんが、ここで重要なポイントは2つあります。

１．｢専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の場合

これは複数の業者に売却を依頼出来ません。
ですから、もし自社利益を重視する業者と媒介契約を交わしてしまったとすると、他の業者に購入希望者がいても「商談中」と称して物件情報を提供しないこともありえます。

こうなると、非常に狭い範囲の購入者にしか売主様の物件が紹介されず、結果として依頼者が思うように売却することが出来なくなります。

このため、｢専属専任媒介契約」｢専任媒介契約」を依頼する場合、

1. 積極的に自社の登録顧客へ売却活動を行う
2. 同時に市内の他業者へも積極的に情報を提供する
3. 幅広く購入希望者を募る業者へ依頼する

ことを確実に行ってくれる業者を選ぶことが必要です。
明和地所では、これを確実に行うことをお客様にお約束いたします。

２．｢専属専任媒介契約」の場合

この契約は自己発見取引を禁止していますので、万が一売主様自身で友人・知人から購入希望者を発見できた場合でもその方との取引が認められません。

もし取引した場合には違約金を請求されることがあります。
これは不動産業者保護を目的とした媒介契約制度なので、一般的にあまり使用されることはありません。

万が一この説明が業者から適切になされていなかった場合、媒介契約の解約理由にもなりえます。
この点でも、明和地所はお客様に説明をしっかりと行っておりますのでご安心ください。

不動産流通のしくみ

不動産の売買はとても高額な取引となります。

消費者保護の観点から幅広く購入者を募集するために、不動産業者は売却物件の指定流通機構（REINS）への登録が義務付けられており、全不動産業者で力をあわせて購入希望者を広く募集することが法律で義務付けられています。

しかし、誠に残念ながら仲介手数料を売主・買主双方からもらいたいが為、物件情報を周辺の業者に提供せずに抱え込む業者が一部にいます。
思うように売却が出来ない場合は、ほとんどが

このどちらかです。

そして媒介契約は３ヶ月で必ず終了し、自動更新はありません。

なぜなら適正な価格で販売活動をした場合、3ヶ月以内で売却できない事は珍しく、「販売活動」「売出価格」どちらかに問題がある可能性が高いからです。
そういった場合に依頼する業者を変えたり、売出価格を変更したりする場合のために、更新は出来ないように法律で決定められているのです。

お客様にとって当然の権利なのですがこのあたりを説明する業者はごく一部にしかいません。
誠実で信頼でき、適正な販売活動を行ってくれる業者を判断するためには、

以上をしっかりと見極める必要があります。

特に、１．の「一般」「専任」「専属専任」のそれぞれの媒介契約における違い、有利な点と不利な点、その詳細ををきちんと説明していない業者には注意する必要があります。

当然、弊社では上記の点を含め、媒介契約についてできる限り分かりやすくお客様へ理解していただけるよう勤めています。

REINS（レインズ）とは

Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で通称レインズ、 国土交通大臣から指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している、協同仲介の為の不動産情報交換専用 コンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。

全国に大型汎用機（ホストコンピュータ）を設置し、会員不動産業者のパソコンと結び、 物件の登録検索等をすべてオンラインで処理しています。

レインズ導入前、不動産を売却する場合は、店頭への貼紙や新聞広告、知り合いの業者間での情報交換などで売却物件の情報を提供することが一般的でしたが、 これでは迅速性に欠ける上に一部の人にしか不動産を紹介できませんでした。
この欠点を改め、広く迅速に売却の物件情報の公開を行うために、平成２年５月から導入されたのが、レインズです。

不動産の売買物件の事なら何でも、新浦安駅徒歩１分のアトレ新浦安店にご相談ください。