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私でも大家さんになれるの!?Q&A

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賃貸物件に住んでいる方は毎月大家さんに家賃を支払ってますが、もし自分が大家さんだったら今まで支払っている家賃を逆にもらう立場になります。
とっても当たり前なことですが、これってとても魅力的です。

家から駅までの間をぐるっと見回して頂ければお分かりの通り、沢山の投資用アパート、マンションがあります。

儲からないのであれば収益物件は成り立ちません。当然儲からなければ買いませんので、賃貸で借りてる人は住むところが無くなってしまいます。
逆に言えば大抵はお金持ちになる方法の一つだと知っている方が資産形成を目的に大家さんになっている訳です。

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“私が大家さんに!?そんなお金なんてないし、出来るわけない!”と、高いハードルを想像してしまいます。
それは予め大金がないとアパートは買えないし、お金持ちの人しか出来ないと、大家さんにもつイメージがあるからだと思います。

ただ実際の話
①大きいアパートではなく、マンション等のお部屋を一室だけ購入して、それを貸す方法がある
②お部屋一室だけなら比較的小額でも購入できる
③既にマンション・戸建てを購入している人は、そのお部屋を貸す事ができる

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上記のような方法によって、決してお金持ちのような大金はなくても賃貸経営ができることはご存知でしたか?
そんなに大金がなくても大家さんになれるなら、家賃がもらえていいな!と、少しでも興味がある方にお役に立てるよう、実際に大家さんになる為にはどうすればいいのか、QA形式でレクチャーしたいと思います。

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■Q:今よりも出費が増えてしまい大変じゃないですか?
自分の家計が火の車になってしまう事を想像される方が多くいらっしゃいます。
今の生活を切り詰めなければ思いがちですが、そうではありません。
例えばマンション等の一室を一括で購入した場合は、貯蓄した資金がなくなりますので、余裕資金で購入しなければ入居者が支払う家賃を回収し終わるまでは大変かもしれません。
ただ、銀行にローンを組んで購入した場合は、毎月銀行への返済額と同等かそれ以上の金額を入居者の家賃で補う為、基本的に身を削ることがありません。
但し、空室期間中は家賃が入らないのと、設備の修理が発生した場合には思わぬ出費になる事がありますので注意が必要です。

■Q:大家さんになる為に最低限必要なことは?
とっても基本的ですが、貸すためのお部屋が必要になります。
また入居者にご迷惑をかけないよう、設備修理などは素早く対応しなければなりませんのである程度の余裕資金は確保しておく必要があります。
経営するという心構えが必要ですので、少しの余裕資金もない状態で経営をするという事は非常に危険です。
専門的にいう言葉では、『賃貸経営』とも言われております。そして、貸す上でのメリットとデメリットを知っておく必要があります。

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■Q:メリットとは?
最大のメリットといえば入居者からの家賃で資産が手に入ることです。
貸し続ければ、入居者が支払った家賃で購入した分の金額が相殺されます。
例えば350万円を銀行ローンで組めたとし、最初に払う頭金は必要ないとします。
そして銀行への毎月返済が3万円で、入居者から毎月家賃3.5万円の収入があるとします。

家賃3.5万円(月)×12ヶ月=42万円(年間)の家賃が入ります。
銀行への返済額3万円(月)×12ヶ月=36万円(年間)です。
年間ベースでは差額の6万円が利益になります。

購入代金の350万円÷銀行への返済額36万円(年間)=約9.72年(完済する年数)
単純計算だと購入した一部屋を約10年で350万円の返済が完了します。
同じ年数だけ入居者から家賃をもらった場合

家賃42万円(年間)×9.72年(完済する年数)=約408万円
購入代金350万円に対して家賃収入が408万円となるので、返済完了年数までの期間、約58万円が利益になります。
また返済後も貸し続ければ毎月家賃3.5万円の家賃収入が続きます。
そして最終的にお部屋一室がご自身の資産として残りますので、売るも良し、親族に住まわせるも良し、自分が住むのも良しと色々な事に対応できます。

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■Q:デメリットとは?
一番のリスクは空室です。入居中に空室になった場合は空室が埋まるまで家賃が入りません。
不動産会社とどうやったら空室が埋まるか相談しながら早く入居者を入れることが大切です。

またデメリットとはいえませんが、入居中の突然の修理、入居前と退去後にリフォームをする必要があります。
その他、マンション購入時には不動産会社への手数料、印紙代、登記手続き費等々がかかり、毎月マンション管理費や修繕積立金や、毎年固定資産税がかかります。

そして銀行に借り入れをして購入した場合は、毎月の返済に金利がかかるので、購入代金に対して返済額が上がります。
従って、全てを考えると上記のメリットにて記載した購入より、実際には返済期間が単純計算するより少し長くなります。

難しい事を書いてしまいましたが、上記のような知識は信頼のおける不動産会社がしっかりと説明をしてくれます。
様々リスクに対応できるよう、 ファイナンシャルプランナーや不動産業者との事前打ち合わせをしておくと良いでしょう。

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■Q:貸すためのお部屋とは?
色々ありますが、基本的には以下に分かれます。今住んでいる部屋を賃貸で借りている場合、その部屋を誰かに貸すことはできません!

ここからはAさんとBさんを例えてご説明します。

Aさん(既に居住用としてマンション・戸建てを購入している人)→その購入しているアパート、マンション、戸建てのお部屋
Bさん(まだ居住用としてマンション・戸建て購入していない人)→投資用として新たに購入したアパート、マンション、戸建てのお部屋

■Q:どのぐらいの予算があれば出来るんですか?
Aさん・・・貸すためリフォーム代としてざっくりと10万円~300万円ほどご予算を考える必要があります。
※自分の住んでるお部屋を貸すといった場合は、自分の住むお部屋がなくなってしまいますのでご注意下さい。

Bさん・・・マンション・戸建てを購入していない場合は貸す為のお部屋を購入しないといけません。
高いものを言ってしまえばきりがありませんが、安いものでは300万円~1000万円台でアパート、マンションの1部屋を買う事ができます。
(もっと安いものもありますが、今回は浦安市、市川市近辺での一例です。)

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■Q:どんな人が大家さんになってますか?
Aさん・・・急な転勤となったときにお部屋が空いてしまっては困るという事で、転勤者が転勤の期間だけお部屋を貸す方は非常に多いです。
お部屋を空けておくよりは誰かに住んでいただき、普段は仕事をしながら+α家賃収入を得ることが可能です。
また、家を買い換えたときに資産としてお部屋を残しておきたい等、様々な理由があります。

Bさん・・・投資用に買っておいて将来自分が住むもよし、普段仕事をしながら家賃収入を副業とするもよしと考える方が購入しております。
主に資産運用目的に購入し、大家さんになってます。

■Q:皆さんは賃貸経営をしているんですか?
銀行にお金を預けておくのはもったいない。でも株やFX等に手をつけるのは怖いということで不動産に投資する方が多くいらっしゃいます。
基本的に今もっているある程度の資金を何もせずに寝かせておくことが勿体無いと考える方が購入しています。

次回はより具体的な相談をQAにしてお伝えしたいと思います!

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