営業時間:9:30 ~ 18:30 水曜定休 0120-948-614

株と不動産で資産を築く豊かな老後

0

(1)日本企業の業績が40%も増加しているのに株が安い!⇒ 株式投資のチャンス!

「人の行く 裏に道あり 桜花」、と言う俳句が脳裏に浮かび、今資産を築く裏街道がハッキリと見えてきました。
2月5日~9日の5日間で日本の株が8.1%(2,600円)も急落した。 アメリカで「VIX指数が上がったことで、リスクが大きい株からリスクが少ない債権にお金が動いた」ことで「アメリカの株価が下がり」その下落に「ヘッジファンドが乗り」更に「AI投資で極端な一方方向に株の下落が加速」して「株価が4%下った」のを見て、「世界中の株も4%下がり」それを見た「世界で一番景気に敏感な日本の株は8.1%も下がった」のでした。

この動きを子細に見ると、アメリカではトランプが、CO2制限法やNAFTA条約破棄等々の規制を撤廃したのでビジネスが好調な上に、法人税35%から21.5%への減税や本国投資法、1.5兆㌦のインフラ投資等を実行しようとしているので経済が加熱し過ぎる危惧があり、
「景気の過熱過ぎを抑える為にFRBが金利を上げるのではないか」
「それで企業の景気が悪化するのではないかとの危惧感」
から上記のような流れで一時的に株価が下がったのであり、株価が長期的に上がり続けた時には、その調整局面としてこの程度の値下がりはよくあることなのです。その後アメリカの株価の動きを見ると、落ち着いた動きであり、少しずつ株価も回復している状況で、むしろ「大きく下がった後では大きく上がる流れとなる」のではないでしょうか。

しかも、日本はアメリカとは違い、まだデフレ状態から抜け出していないし、過敏すぎる反応で日本の株はまだ下がり過ぎている状態なので、むしろ今は株を「安く買って、高くなるのを待つ最高のチャンスなのだ!」と感じたのです。以下にその根拠を述べます。

(2)日本企業は40%の増益・金利は1%以下 ⇒ 何故日本人は株を買わないのか?

投資主体売買傾向

2市場、売り買い差額、単位億円、億円未満切捨て、▲は売り越し、出所:QUICK調べ

①日本の個人投資家は、12年以降株が上がり続けた時でも一貫して株を売り続けています

90年のバブル崩壊以降25年以上永く続いた資産デフレ時代で株では損ばかりした苦い経験から「株は怖い!危険だ!」という「株式投資にアレルギーを持った人がほとんど」で「少し株が上がると損した分を取り返す為に売ることしか考えられない」のでしょう。まして、リーマンショックで7,000円まで下がった株がようやく24,000円まで3倍強に戻ったと思ったのに、今回のように8.1%も急落するのを見たら「もう株の大暴落しか考えない」のも理解できますが、残念なことです。

②生損保と都銀・地銀は、20年以上株を売り続けています。

これは90年のバブル崩壊後に株の下落を抑える為に「株の持ち合い」をしていた為、現在では既に持ち合いの意義がなくなったので持ち合いの解消と資金化の為に売り続けているのです。

③海外投資家が、日本株投資の70%を占めています

日本人が売ることばかり考えている隙をついて「日本株を売ったり、買ったりしながら、日本株を操作して大きな利益を得ている状態」が続いています。「今回の日本株の暴落も、大きく下げた後に大きな金額を投入して一挙に株価を上げて大儲けしようとする海外投資家の利益操作の対象にされている」と推測できます。

④では、日本株は誰が買っているのでしょうか?

日銀はETF(上場投資信託)を年間6兆円ずつ購入、その保有総額は17兆円を超えています(上場する3,675社の内833社で日銀が上位10位以内の大株主になっている)。 日銀の株式購入で日経平均で2,000円の値上げがあったと推定されています。

⑤GPIF(年金積立金管理運用独立法人)

運用資産は140.5兆円(年金特別会計約8.4兆円含)の23.8%(33.3兆円)が国内株式に、23.2%(32.4兆円)が外国株式に、35%(49兆円)が国内債券に投資されていますので「クジラ」(世界最大の年金資金)と言われています。 GDIFの購入で日経平均で4,000円の値上げができていると推定されます。

⑥ゆうちょ銀行(第2のクジラ)

210兆円の運用資産の内100兆円を国債で運用、外国債券35兆円、株式に25兆円(推計)の投資の計画です。 ゆうちょ銀行の購入で日経平均で3,000円の値上げができていると推定できます。

⑦かんぽ生命(青いミニクジラ)

総資産82.7兆円の10%(8.3兆円)を株式や債券に投資する計画です。

⑧NISAは、投資信託で株を買っています。

⑨事業法人

今40%の増益ですので、政府から「給料を上げろ!」「配当を増やせ!」との圧力を掛けられていますので、設備投資と給料を上げる他には(他業者の株を買うのはM&Aの時だけで)主として「自社株を購入」しています。

以上で判るように、④⑤⑥⑦⑧⑨は、政府の指導で国策として、日本の株式が日銀と政府系のの機関投資家の株式投資によって景気が支えられており、現在の日本の株価は値下がりしない構造で支えられて居るのに、日本の個人投資家や事業法人、金融機関等が買うことは少なく、売る方が多いので、70%を占める海外投資家に牛耳られて良いように儲けられて、なかなか株価が上がらない状況が続いているのが残念ながらの実態なのです。

ちなみに世界中の株価を見ると、この1986年からの20年間で、アメリカは約10.4倍の値上りで、EU諸国、アジア諸国の株式も史上最高の値上りですが、日本の株式だけが1.02倍の価格で低迷しているのは、日本人や日本の企業が日本株を買わないからです。

そして、日本人の個人金融資産(1,845兆円)の60%以上を60歳以上の高齢者が持っていますが、老後に不安がある為に、約1,845兆円の57%(1,053兆円)を金利が安くてほとんど資産が増えない貯蓄に回している(その投資利回りは0.8%で約13兆円)が現状なのです。

しかし、もし日本人の個人投資家が個人金融資産を株に投資して利回りが1%増えたら18兆円が、2%増えたら37兆円が、3%増えたら55兆円が、4%増えたら73兆円が、アメリカと同様に5.3%の利回りになれば、97兆円が国民の懐に入り、その時日本のGDPは17.2%上がり、日本人は豊かになれるし、豊かな老後を過ごせるのですが残念でなりません。

(3)株価の大幅下落 ⇒ 大幅上昇 ⇒ 資産を増やすチャンス

上記のような日本人の株アレルギーを吹き飛ばす理由と根拠を述べます(後の資料参照)

① 「日本株の担い手」が金融機関と事業法人から外国法人に移動している。

90年度末時点と16年度時点を比較した「投資主体別の持ち株比率表」を見れば、日本株の担い手が16年度では金融機関43.0%だったのが、16年度には外国法人30.1%に変わっている。
日本の金融機関と事業法人は「持ち合い株」の確定売りをするだけで、買う場合は「自社株買い」はほとんどしないので、日本株の担い手ではなくなり、外国法人は日本の株買いを増やしているので、今や外人買いが70%を占めており、今回の日本株を大幅に下落させた後は、纏まった買いを入れて株を急騰させて、大きな利益を上げようとすることが予測されます。

② 世界中の株式会社が新株を発行しなくなっているので、株数が減っている。

特にアメリカの株数は半減しており、緩和資金1京8,000兆円が世界中に溢れているのですから、世界株高になるのは当然の結果なのです。企業は好景気で業績が上がってアメリカでも日本(400兆円超)でも多額のお金を持っているので、新株発行でお金を集める必要が無いからです。その結果、世界中の株数が減ってお金が溢れているので株は上がって当然なのです。

③ 日本企業の「持ち合い株」の解消売りがほぼ終了に近く、日本株は増えていない。

90年のバブル崩壊後の株価の低下を防ぎ企業維持を図る為に、関連企業間で「株の持ち合い」をしたのですが、今やその必要も無くなったので、金融機関や事業法人は、持ち合い株の確定売りを進めているのです。この動きは、政府が企業に対して「配当を増やせ!」「給料を上げろ!」と圧力を掛けているので、自社株買いをすれば、株が上がることで投資家に報いる方法の一つにもなってるのです。自社株買いで発行株数が減れば株価は上がるのが普通のことです。

④ 「海外勢買い・個人売り」の構図が鮮明である。

バブル崩壊で日本株は1/4に下がり、その後の25年以上の間株価は上がらず、株式投資で損ばかりして株アレルギーになってしまった日本人投資家は、株が少し上がったら利益確定売りをしてお金を回収して貯金や保険に回しているのですから、その苦しい体験から来た株嫌いは体に染みこんだものであり、「株が下がった今こそ株は買い時です!」等と言っても受け入れてくれる人は少ないでしょう。

しかし、この20年間でアメリカ株が10.4倍になったのに、日本株は1.02倍にしかなっていないのですから、政治も経済も安定している日本の株は外人から見たら非常に魅力的な価格帯であり、且つ、日本の金融機関も事業法人も売るばかりでほとんど買わないし、個人投資家も売ることしか考えていない人が多いので、ある程度纏まったお金があれば、日本株を上げたり下げたりして儲けることが容易にできて、大いに儲かっているのです。

⑤ 今回の株価急落で売った人は、今まで21,000円以下で株を買って損していた人達です。

80年以降の株の売買高を見ると、21,000円以上で買った株数は1,000億株で、21,000円以下で買った株数の1/4です。 と言うことは、ようやく日本株が7,000円から2,400円まで値上がりした際に利益確定売りに回った人は、「ようやく元値に戻ったのでこの際売ろう!」と90年のバブル崩壊で1/4に株が下がって以降約27年間に株を買って損していた人達です。そして、今回の株価急落で慌てて売りに走った人も「21,000円以下で損していた人達」でしょう。

と言うことは、今回の株価急落で、今まで21,000円以下で買った人のほとんどは、株アレルギーの人が多いので持ち株のほとんどを売ってしまっていると推定できますし、21,000円以上で買った人の持ち株は少ないので利益確定売りは少ないし、外国投資機関が意図的に纏まった日本株買いを仕掛けたら、日本株は30,000円位まではあっという間に急騰する可能性が大きいことが推定できます。(日記新聞 2018年1月24日参照)

(4)日本政府によるインフレ政策推進が日本を救う!

安倍政権は、上記(2)のように日銀に黒田総裁を任命して、金融緩和策を継続することで低金利を維持させ、国債を450兆近くまで買わせ、日本株を毎年6兆円分買わせ、その他の政府関係機関にも株を買うように仕向けて、株が上がるような政策を取っています。

他方で森金融庁長官に銀行と証券会社を改革をさせて、国民が持つ1,845兆円の金融資産を株式投資に向かわせて国民が豊かになるように仕向けています。これは、1,000兆円を超える国の債務を解消・健全化する為の苦肉の策として「2%のインフレに持って行くことが国策」で、「その為には何としても株価を上げることで企業を活性化させる事が国策」で、「国民を株を買うことで豊かにさせる国策」なのです。

以上のように見てくると、残念ながら日本の個人投資家や金融機関、事業法人等に対して、何を言っても無駄かも知れませんが、やはり私はそれでも、今後は株を買うことで日本を救い、自分達が豊かになることが日本国民の義務ではないか、と考えています。ただ、株式投資は、リスク(上がり下がりが大きい)があるので、購入時には個人的な儲けたい感情だけで買わないで、信頼できる専門家のアドバイスを受けながら行う必要があります。基本的には、2020年代はハイテクノロジー化時代となり、AI、電気自動車、IoT、5Gの企業が繁栄する時代になりますのでそれらの企業やその企業に必要な半導体や基盤装置やその他ハイテクに必要な部品を提供できる特殊製品を持つ日本企業が多いので、業績が良くて将来性があるそんな企業の株を買えば、豊かな老後を楽しみながら築けると思います。

(5) 個人不動産資産の活用で日本の個人は豊かになる!

個人の不動産資産は約1,350兆円、この個人の不動産資産を使って豊かになる二つの方法がある。 その一つは、「自宅を取得し、価値ある状態で維持すること」です。

「価値ある状態で維持すること」とは、「地震大国の日本では耐震強度を保ち100年長持ちする家にすること」と「住み心地の良い快適な状態を維持すること」です。国交省は、16年9月に既存住宅の売買取引の際、売買仲介業者は売り主、買い主に「インスペクション(建物査定)をしますか?」と促すことを義務化する法律を成立させました。 この法律は18年4月1日から施行されますので、それ以降は、「売買契約に際してインスペクションをしない取引はなくなる」と思われます。

戦前までは80%の所帯が賃貸に住んでいましたが、終戦後の45年以降は国民が自宅を持つことを進める住宅取得促進政策が取られて、現在では80%以上の所帯が自宅を所有しています。ところが少子高齢化・人口減少時代となった為に、現在約6,000万超の自宅建物があり、所帯数は約5,300万戸の状態となり、既存住宅の内約850万戸が空家となっています。

そこで、既存住宅の内、リフォームやリノベーションで強度や快適性を出せる建物は再生して使い、再生できない建物は取り壊して更地にすると言う政策に変わりました。 その一環として、既存住宅のインスペクションを義務化して、強度と快適性が保たれたと査定された家は、長持ちする価値ある建物としてその価値に応じて高く取引されることになります。 国交省は「10年以内にはアメリカ並みに100年以上長持ちする家として新築以上で売れるようにする」と言っています。
(日経新聞17年6月3日、16年2月9日参照)

戦後から今までは、例えば「木造の自宅は25年でタダになる」と言う常識(世界の非常識)が通用する時代でしたが、今後は「どの業者が建てた建物を、どの業者から買ったのか」「リフォームは何処の業者によって、何処をどのようにリフォームしたのか」の補修履歴を「住宅履歴書」として作成しておけば、売却の際インスペクター(建物査定士)がそれを見て参考にしながら、床下から天井裏まで目視で査定して「建物査定書」を第三者の専門家として書いてくれますので、その査定価値に応じてより高く売れる建物になります。

ですから、今後は「価値ある家を購入し、リフォームにより長持ちする強度と住み易い快適性のある自宅を新築同様の価値で維持すること」が、個人が豊かになる一つの方法になります。高齢となり、病気や介護でお金が必要になった時、自宅が新築時と同様の価格で売れることになれば、「自宅は最大の老後資金」になり、老後の不安が少なくなり、退職後を豊かに過ごせるでしょう。

(6) その二つ目は、「不動産賃貸収益物件(金の卵を産む鶏)を持つこと」です。

「これからの住宅(自宅や賃貸)用の不動産(土地・建物)」は、「良い仕事があり、その周辺の交通環境、買い物環境、文化環境、学校環境等が整った住み易い土地・建物」が求められますので、結果としてその条件を満たしている東京首都圏を中心とする大都市に益々若者が集まり、その周辺にある住み易い地域や快適な建物の需要が高まりの価格が高くなると予測されます。

又、「商売用地」としては「物流施設に向いた地域」「観光に向いた地域」「駅近で便利な町中に位置する地域」のいずれかに該当する適地の需要が高まり、その価値が高まる流れです。 以上が一般的な今後のトレンドになり判断基準になりますので、その基準に合う物を買いあるいは維持し、それに該当しない地域や物件は買うべきでなく、今の内に売却して具体的に将来性のある地域や物件に買い換えることが賢明です。

さて、購入する場合は、上記の一般論の元に、その地域とその物件の条件を個々具体的に検証しなければなりません。不動産購入時に一番大事なことは「100:10:3:1の法則」を守ることです。できるだけ多くの物を見て10戸に絞り込み、その10戸をよーく見比べれば「どちらが良い物か」「価格は妥当か」「自分に合う物であるか」等々が素人でもよ~く判るようになります。

その時、貴方と一緒になって貴方の要望に会う物を探してくれる業者や担当者に巡り会えば良い物を選べるでしょう。 そうやって多くの中から3つに絞り込んだら、貴方の経済条件に合う無理のない融資を受けて1つだけ購入すれば、ほとんど失敗することはなくなります。

賃貸不動産の凄さは、毎月確実に自分の口座に、投下資本の5.5%~7%の決まったお金が病気で寝ていても入り続けることで、この積み重ねが大きな大きな資産になることです。
「年金+α(賃料収入)」を10年、20年、30年やり続けると幾らのお金が自分の口座に残るか?を自分でも計算してみて下さい。

  • 手取り賃料収入10万×12月×30年 =   36,000,000円
  • 手取り賃料収入20万×12月×30年 =   72,000,000円
  • 手取り賃料収入30万×12月×30年 = 1億08,000,000円
  • 手取り賃料収入40万×12月×30年 = 1億44,000,000円
  • 手取り賃料収入50万×12月×30年 = 1億80,000,000円

* ちなみに、1,000人以上の大手企業の退職金の平均は2,190万円です。 賃貸不動産の収入がいかに凄いか驚くばかりです。 これこそが「金の卵を産む鶏」ではないでしょうか。年金+賃料収入の威力をご自分のものにされることをお勧め致します。

*「金の卵を産む鶏」を見つけたら、購入して、大事に育てなければなりません。いつまでも金の卵を産む鶏にする為には、何処で育てるかの場所(地域)を選び、良い卵を産 むような小屋と餌(建物・管理)を与えて育て、病気になったらすぐに治療(リフォーム)して健康 に戻して卵(賃料)を産み続けてくれるように努めなければなりません。

それでも、生き物には命に限り(耐用年数)がありますので、産み出された卵から「次の金の卵を産む鶏」(新しい収益物件)を育て続ける必要があります。 そうすることで、貴方と貴方の家族を豊かに幸せにしてくれる「金の卵を産む鶏」になります。

浦安不動産の生き字引 明和地所今泉浩一の不動産投資セミナー

開催日:4月15日(日) あなたはお金に困ったことはありませんか? お金は貯めようと思ってもなかなか貯まるものじゃありません。どうしたら貯金できるでしょうか? その為の法則があります。 私は永い間、大きな借金と闘ってきましたので、「人生とお金」についてお話しする資格がある、と思います。 このセミナーでは、誰でも実践できる不動産でお金持ちになる方法のヒントを、私の体験を交えてお伝えします。 今泉

シェア

ライターについて

取締役会長 今泉浩一

毎月第3日曜日、新浦安で不動産や相続などの勉強会を開いております。お気軽にご参加ください。 取締役会長のご挨拶