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個人不動産資産の活用で日本の個人は豊かになる!浦安ではどうするべきか?

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迎春 日本国民が豊かになる潮目がやっと来ました!皆んなが豊かで幸せになれますように !

個人の不動産資産は約1350兆円、この不動産資産活用で豊かになる二つの方法がある。

その一つは、「自宅を取得し、価値ある状態で維持すること」です

「価値ある状態で維持すること」とは、「地震大国の日本では耐震強度を保ち100年長持ちする家にすること」と「住み心地のよい快適な状態を維持すること」です。国交省は、16年9月に既存住宅の売買取引の際、売買仲介業者は売り主、買い主に「インスペクション(建物査定)をしますか?」と促すことを義務化する法律を成立させました。この法律は18年4月1日から施行されますので、それ以降は、「売買契約に際してインスペクションをしない取引はなくなる」と思われます。

少子高齢化・人口減少時代となった為に、現在約6000万超の自宅建物があり、所帯数は約5300万戸の状態となり、既存住宅のうち約850万戸が空家となっています。 そこで、既存住宅の内、リフォームやリノベーションで強度や快適性を出せる建物は再生して使い、再生できない建物は取り壊して更地にするという政策に変わりました。

その一環として、既存住宅のインスペクションを義務化して、強度と快適性が保たれたと査定された家は、長持ちする価値ある建物としてその価値に応じて高く取引されることになります。 国交省は「10年以内にはアメリカ並みに100年以上長持ちする家として新築以上の価格で売れるようにする」と言っています。(日経新聞17年6月3日、16年2月9日参照)

ですから、今後は「価値ある家を購入し、リフォームにより長持ちする強度と住み易い快適性のある自宅を新築同様の価値で維持すること」が、個人が豊かになる一つの方法です。 高齢となり、病気や介護でお金が必要になった時、自宅が新築時と同様の価格で売れることになれば「自宅は最大の老後資金」となり、老後の不安が少なくなり、退職後を豊かに過ごせます。

二つ目は、「不動産賃貸収益物件(金の卵を産む鶏)を持つこと」です

浦安の住宅の種類別(賃貸・所有)の一般所帯数

 住宅の種類      一般世帯数    年間賃料推計
民間賃貸住宅 26,909 民間賃貸住宅数合計

約 30,866

約182億6,363万円
都市住宅整備公団 3,557 約59億7,576万円
社  宅 400 約1億4,400万円
県営住宅     254 公的賃貸住宅数

約1,055

約9,144万円
市営住宅     661 約1億5,864万円
官  舎 約140 約1,680万円
賃貸住宅合計数 約 31,921 合計約246億5,027万円
個人の持ち家 個人の持ち家数 約 34,128
浦安市内の一般住宅(世帯)の合計数    約 66,049

 

上記調査によれば、浦安市に居住する一般世帯は、所有自宅世帯が35,232所帯(48.2%)、賃貸住宅世帯が37,117所帯(51.3%)で、ほぼ半数ずつであることが判ります。ちなみに、浦安市内には、ホテルがすでに約9000室あり、更に2000室の新設が進み、ホテル客室数は、約11000室になろうとしています。

ディズニーリゾートは首都圏近隣の若い人のデートスポットとして年間3000万人の若い人を引き付けています。このディズニー人気をきっかけにこの街に住みたいという若い人の為の賃貸住宅が建ち、そこに住む住人の必要に応じて飲食店やコンビニ、その他の遊び場が発達し、若い人には住み易い街になっています。

そして今や、浦安市内の賃貸住宅数は、ホテル11000室の約3.3倍の37117世帯に増えたのです。この街が東京首都圏のベットタウンとして、若い人に住まいを提供し、その浦安市全体の賃貸収入が、222億6000万円(推計)あることから賃料収入で多くの市民および中小企業経営者の生活が成り立っています。この賃貸住宅や周辺商店の固定資産税と市民税が約40億円が浦安市の税収となっています(推定)。

副業としての不動産賃貸オーナーの勧め

中小企業主や医者・弁護士・設計士・脚本家・小説家・マスコミの解説者等の自由業者や美容院・飲食業者・小売業者等の自営業者と言われる人達も、儲かる時は短く、うまく行っていても事故や病気で何時働けなくなるかも判らない恐怖に駆られる時がある、と思います。

サラリーマンにとっても自分と家族の安定を考えると同じことです。 そんな時、副業としての不動産賃貸経営をやっていると、本業の仕事の調子が悪い時にも「毎月30万~100万の賃料が自分の口座に振り込まれ」、自分と家族の生活の心配が無くなり、本業の仕事に打ち込めます。

不動産オーナーの仕事は、土曜・日曜のお休みの時にチョットだけ不動産業者と相談して、割安な中古建物を購入して、人に入居して貰えるものに仕上げて、管理業者に任せて人に貸せば、それだけで賃料が毎月あなたの銀行口座に入金されることになります。よって、本業の合間に副業としてできます。将来の企業と家族の安定の為に副業としての不動産賃貸オーナーになることをお勧め致します。

浦安市内の自宅や賃貸住宅に将来性があるか?

今の日本は世界で最初の少子高齢化と人口減少時代を迎えました

東京首都圏と名古屋圏、大阪圏以外の地方の人口が徐々に減少を始めていて、政府は地方創生を唱えています。しかし現実には、地方から首都圏への企業の転入が加速し、15年には1都3県への本社機能を移した企業数は14年比で13%増の335件あり、首都圏への転入が多い順に大阪(22%)・茨城(9%)・愛知(8%)・福岡(5%)が続いています。地方では人口減が顕著で、労働力や商機を求めて東京に拠点を求める傾向が強く、地方の人口減が企業の首都圏移転を促し、更に人口流出を招いている現象です。(日経新聞 16年8月8日参照)

この現象は今後も続くと予測できます。首都圏に企業が集まり、その企業に人は集まり、その近くの住み良い所に住みますので、自宅や賃貸不動産を持つのは首都圏にするのが無難な選択と言えます。今後は人口減少時代になるので、地方はコンパクトシティー化して、小さく生き延びるしかない状態ですから、もし地方に自宅や賃貸不動産をお持ちの場合はコンパクトシテイー内に移転・買換することをお勧めします。

その首都圏の中でも、浦安地区は住み良い街と言われる地域で、ディズニーリゾートがあり、都心まで電車でも車でも20分、成田空港と羽田空港の中間で交通の便も良く、今後20年超は人口減少も無いでしょう。

浦安市の新庁舎の10階から「市外全体を一目で見ることができます!」

これが浦安市の凄い所です。周囲4キロ四方が全て見える範囲に、ディズニーランド・鉄鋼団地・その奥の千鳥の工業団地・新浦安の住宅地・元町・東西線浦安駅と京葉線の舞浜駅・新浦安駅・湾岸道路・大きな公園・運動公園・図書刊等々が見えます。

交通の便、買い物の便、学校環境、文化環境、衛生環境、仕事環境まで整っていて、住み心地が良いのはこのせいだ、『浦安市こそ、合理的に配置された無駄のないコンパクトシティーなんだ!』と実感し、「この街に人が住みたくなるのは当然だな~!」と1人で感激してしまいました。(日経新聞 16年5月8日参照)

浦安の不動産は値上がりのチャンス?

その浦安地区の不動産が、11年の東日本大震災の液状化被害で被害を受けて、土地価格は震災前より30%値下がりし、6年経過後の今20%戻っていまだ10%値下がりしたままです。道路下の上下水道、ガス等のインフラはある程度の液状化対策を施した形で15年度に終了して、16年度末までに生活道路もほぼ全部修復を終わり、以前より綺麗に整備された今、震災前の価格から値下がりしている10%分が元に戻ることが予測されます(阪神淡路大震災でも3年後には下の価格に戻っている)。

後は、東京の中心4区は200%値上がりし、その他の区は60%値上がりしている影響が浦安市に及び始めていますので、今より20%~30%は値上がりすると私は予測しています。液状化被害の為に、東京の過熱ぶりの陰に隠れた浦安地区の値上がりするチャンスを活かさない手はないと私は思ってます。(日経新聞 16年9月16日 参照)

自宅として安心して購入できる新浦安のマンション

埋立地である中町・新町は液状化被害の修復がようやく終了。埋め立て時からの都市計画通りに碁盤の目のように整然と配置された広い道路と、街路樹のある広い歩道、広い公園や運動公園や大規模店舗群があります。

マンションも多い地域で「東京のビジネスで成功した人が住む街」となり、そこに住む人は「マリナーゼ」と呼ばれる高級住宅街となっています。購入した時より値下がりした新築マンションはここ15年ではほとんどありませんので自宅として住むには適地です。

住みたいという人が何時でも居る新浦安は、資金に余裕のある人がマンションを買って住んだり、利回りは4~5%で人に貸して賃料を稼ぎ、何時でも元値以上で換金できる可能性が高い安心投資の適地です。

浦安の元町と行徳はどうか?

元町と称される旧市街と農地だった所を嵩上げした地域はアパートやコンビニ、店舗が多く、若者には住み易い所ですが比較的地価が新浦安よりは安く賃貸用に適しています。

尚、浦安市に隣接する市川市行徳地区は、浦安と地続きの江戸川の三角州だった所で、区画整理組合で区画整理した碁盤の目のように配置された公園も多いし、マンションも多い、住み易い所です。浦安市のようにディズニーランドで有名ではないだけで、地価も建物も安いので利回りも良く、賃貸不動産を持つには悪くない所です。行徳地区は、古いマンションを安く買って、住むもよし、5.5%~8%位の高利回りで中リスク高リターンの収入源にするもよしの地域です。

賃貸不動産の凄さ

それは、病気で寝ていても貴方の口座に賃料が入り続け、その積み重ねが大きな結果を生むことです。「年金+α(賃料収入)」を10年、20年、30年やり続ける、と幾らのお金が自分の口座に残るか?自分で計算してみてください!

  • 手取り賃料収入10万×12月×30年 =  36,000,000円
  • 手取り賃料収入20万×12月×30年 =  72,000,000円
  • 手取り賃料収入30万×12月×30年 =1億08,000,000円
  • 手取り賃料収入40万×12月×30年 =1億44,000,000円
  • 手取り賃料収入50万×12月×30年 =1億80,000,000円

ちなみに、1000人以上の大手企業の退職金の平均は2190万円です。 賃貸不動産の収入がいかに凄いか驚くばかりです。 これこそが「金の卵を産む鶏」ではないでしょうか。「年金+賃料収入の威力」をご自分のものにされることをお勧め致します。

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ライターについて

取締役会長 今泉浩一

毎月第3日曜日、新浦安で不動産や相続などの勉強会を開いております。お気軽にご参加ください。 取締役会長のご挨拶