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浦安を豊かな街にすることはできるか?

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浦安の今は豊かで住み易い街だが、10年後、20年後、30年後はどうか?

浦安市の住民基本台帳から見ると、今現在の人口構成はかなり良いバランスです。

年齢層 人数計 割合
0-14 12047 7.18%
15-64 116398 69.41%
65- 27744 16.54%

 

 年齢層  人数計  特徴
 0-9  14697  子供の出生数が段々減っている。
 10-19  18301  同上
 20-29  24189  若者の賃借人が流入している。
 30-39  23785  子育て世代の民間マンション購入者が多い。
 40-49  30373  子育て世代の民間マンション購入者が多い。
 50-59  21042  子育て世代の民間マンション購入者が多い。
 60-69  17296  1980~95年当時に住宅公団からマンション購入した人達が多い。
 70-79  12166  同上
 80-89  4913  同上
 90-99  913
 100-  20

 

* しかし、少子高齢化(少産多死化)による全国的な人口減少時代を迎えて、浦安市の今後にも現状の人口バランスを保てるかには心配もあります。

現に、新浦安駅周辺の中町は、小学校の統合が始まり、老人化し始めています。それは、80~90年代に自宅を購入した世代が65歳~85歳となり、二所帯住宅で住む人は少ない為、夫婦二人で住み続け、その子供達の子育て世代の流入が少なく子供の出生数が激減しているからです。このまま10年経ったら中町は老人の街になっているかも知れません。街が活気溢れる街として繁栄し続けるには、元町・中町・新町の浦安市全体に亘って独身の若者や子育て中の世代が流入し続ける仕組みを取り入れた街造りがどうしても必要です。

では、浦安はどうしたら活気溢れる魅力的な街として繁栄し続けることができるでしょうか?

まず第一に、元町、中町、新町の現状に合わせて「浦安市全体のグランドデザインを新しく作成し直す必要」があります。「継続と刷新」を主張されている内田新市長の誕生で「30年後の将来に向けての街造り計画」の見直しを市民参加で実現するチャンスの時です。

新町 ⇒ 「美しい浜辺」と「江戸前フーズ」 貴方と創る「三つの海の物語」

  1. シンボルロードの先端に「港」を創り、東京湾からの海の道とする!
  2. 日の出~高洲の海岸に「砂浜」を創り、海と遊べる場所とする!
  3. 境川河口の「観光漁業基地」に「江戸前フーズの店舗群」を中心に人が楽しめる場所を創る!

1.シンボルロードの先端に「港」を創り、観光船が浦安へ東京湾から出入りする海の道とする!

ここから、船とバスでディズニーランドや観光漁業基地に行く便も用意すれば、東京方面からの来客が増える。 港の周辺の商業地区の都市計画の見直しとどのような店舗を誘致するか、以前計画があった「美術館」や「海の博物館」等の開設等も考える必要があります。

2.日の出~高洲の海岸に「砂浜」を創り、海と遊べる場所とする!

首都東京近郊で砂浜で遊べる場所はお台場海岸以外ないので、海が綺麗になった浦安の海岸に砂浜を創ることは3,534万人の首都圏からの海遊び族がリピーターになれば、①の店舗のお客様が年間200万人~300万人位は可能なのではないか、と考えます。

3.境川河口の「観光漁業基地」の船だまり周辺を浦安の海遊びのメッカにする!

ヨット、モーターボート、サーフィン、ウインドサーフィン、釣り等の海遊びのスクールを開き、釣船屋や船やスポーツ用具の販売と修理の店舗を置く。

又、観光漁市場を開き、買った魚や釣ってきた魚を食べさせる店舗を置き、更に、生きたイカやカニや貝類を食べさせる活魚料理や日本各地で有名な日本ソバ、うどん、ラーメン店等を誘致する。浦安名物の焼きハマグリ・焼きアサリ店や浦安名品の土産物店等も置く。

上階には、船宿としての宿泊所等も配して、この場所を「海と砂浜で遊ぶ人達の集まる場所」になるように考えて、近隣住民のみならず、浦安中から、否、東京1,304万人+神奈川896万人+千葉県615万人+埼玉県719万人の合計3,534万人の首都圏から海遊び族の若い人がどれだけ集まる場所になるかが重要です。その為には、入店業者の選別では既に儲かっている業者を選定入居させる必要があります。

又、開店当初だけではなく、リピーターが増え続ける形の運営と絶えざる改善努力ができないといけません。更に、定期的な子供相撲大会、ビーチバレー大会、釣りの大会、ヨットレース、ウインドサーフィン大会、サーフィン大会等のイベントを開催する必要があるでしょう。 更にここには、温泉を掘って、温泉プールを造ることも考えましょう。

4.浦安市が保有する「福祉関連施設用地(高洲7丁目21-1)(8,000坪)」の活用で高齢者所帯から若者所帯・子育て所帯への人口の流動・循環化を図る。

中町と新町の一部では、75年以降から都市住宅公団や大手分譲会社による大規模な住宅販売が一斉に行われて、高額所得の人が購入しましたので浦安市の税収は大いに潤いました。しかし、それから40年~30年が経過して、そこに住む人達は80歳~65歳となり、10年後の27年頃には年金生活をする後期高齢者が半数以上を占める事態となり、税収も激減する老人の街になる恐れがあります。

そこで、市が保有する福祉関連施設用地に、健康な高齢者が夫婦2人で入居できる20坪位の部屋を作り(現在は一人部屋しかない老人ホームがほとんど)、介護が必要になったら介護も行う「豊かな高齢者が住みたくなるような快適な老人施設」を造り、そこには「病院」と「コンビニ」と「和食・中華・イタリアンの飲食店」と「こども園」とを造れば、高齢者がそこに移り住み、今まで住んでいた自宅にはその子供達が住むか、転売されることになれば、そこには若い家族が住む家になり、子供が増えて、街が賑やかになり、税収も増えます。

又、その半分の敷地には、「若者が快適に住める賃貸住宅を造り」若い人の子育てを支援する建物とすれば、高齢者と若者と子供達の交流の場が生まれて、双方に良い影響が出る施設を浦安市自らがやってみせることも一策か、と考えることもできます。

いずれにしろ埋立地への子育て世代の流入を増やし、且つ高齢者の終の棲家を提供することで高齢化現象を食い止める政策が必要と思われます。 尚、この施設には観光漁業基地で掘り当てた温泉水を回した温泉が使えるようにすればそこに住む人が喜ぶ施設になるでしょう。

5.新町 ⇒イトーヨーカドー新浦安店跡地の周辺の「近隣商業用地」の新しい都市計画の見直しが必要

イトーヨーカドー跡地は、周辺住民の為の店舗として計画されていた地域ですので、購入後10年以上経過したからといって、全部をマンションにすることは住民にとっては我慢できない用途の変更です。

確かに、日本の法律では、所有権は地上地下に渡って使用・収益・処分の自由が認められていますが、公共の福祉(周辺住民の利益)に反することは認められてはおかしいはずですので、都市住宅整備公団から大手への転売以降20年経過したとはいえ、新町の都市計画のグランドデザインに反する変更は容認できないはずです。

恐らく、購入業者も近隣住民への対応を勘案しながら、少なくとも「飲食関係の店舗・スーパー」は残す対処をしなければ、この街では生きていけないことになるでしょう。

浦安市としても対応に苦慮されている所でしょうから、現況の街の変化に対して、イトーヨーカドー跡地のみではなく、近隣商業地区の新しいグランドデザインの見直しを急いで行うべき時です。 そしてその大方針に従って、購入業者への適切な指導を、住民の意向を聞きながら行うべき問題と考えます。

* 上記1-5の市有地の活用で、浦安市は東京湾岸地域では有数の「海と砂浜でべる観光地」になり、市民は誇りに思い、友人知人を誘い、人生を楽しむことができ、ディズニーだけでなく市民が誇れる街になることができます。

そうなれば、若い人は浦安に来たがり、浦安に住みたくなる若者が増えて、子供も増えて、繁栄し続ける街になるでしょう。 むろん、高齢者も活気溢れる街に心地よく住むことができるし、三世代の人間がバランス良く住むことができることになり、市内には更にお金が落ち、税収も増えて安定することにもなります。(具体的な提案は別項参照)

中町 ⇒ 街の老人化をどう防ぎ、浦安の現在の繁栄を続けることができるか?

新浦安駅周辺の中町は、小学校の併合が始まり、老人化し始めています。それは、80~90年代に自宅を購入した世代が65歳~85歳となり、二所帯住宅で住む人は少ない為、夫婦二人で住み続け、その子供達の子育て世代の流入が少なく子供の出生数が激減しているからです。

現在は静かで住み易い街ですが、このまま10年経ったら中町は年金暮らしの老人の街になっているかも知れません。そうなれば駅前商店街も寂れてしまうことも予想できます。やはり、今の内から街が活気溢れる街として繁栄し続ける為には、どうしても独身の若者や子育て中の世代が流入し続ける仕組みを取り入れた街造りが必要です。

一つの対策として、幅員12メートル以上の大通りの両側は50m幅で第一種住居地域(容積率200/建蔽率60)・第二種高度地区に都市計画を変更して、店舗やアパートを建てることができる地区にすることです。

浦安に生まれて浦安が好きな若者が商売を始めたり、若者がそこに賃貸で住めるようにすべきです。その反面で、その内側の地域は静かに住める低層住居地域として店舗や事務所、アパート等は一切禁止する地域とすべきでしょう。

例えば、美浜3丁目や美浜4丁目のような駅近くの12メートル以上の通りに面する地域もその奥の静かに住むむべき住宅地域も一律に第一種低層住宅専用地域(容積率100/建蔽率50)としている都市計画では現在の街の老化現象は食い止めることができないからです。

そうすることで、高齢者はエレベータをつけた4階建ての建物を建てて、自分は4階に住み、子供達は3階に住み、1階は店舗に2階はアパートで人に貸せば老後資金は得られるし、子供世代と一緒に住むことで老後を豊かに楽しく過ごせるし、若い世代が新浦安周辺に移り住むことができて、この地域の人口の若返りを果たせます。又、駅周辺に中小の店舗や事務所が進出できて、住民も便利になるし、税収も増えます。

更に、中町には大手の大規模店舗ばかりで、その中にテナントで入店しても、レジで入力した全額をまず賃貸企業に納めて、売上げからかなりの額を差し引いた金額が後でテナントに送金される仕組みですから、「売上げから大金を徴収されて利益の上がる商売はほとんどありません」ので、地元の人間が入店して利益を上げることはほとんど不可能な状況なのです。 これでは、浦安で生まれて浦安が好きな若者が浦安で創業する機会はほぼ無いと言うことであり、若い企業が浦安で増えない理由の一つと言えます。

二つ目の対策として、駅に近い地域の都市計画を変更することです。

例えば、入船4丁目の1番地~9番地までは近隣商業地域(容積率200/建蔽率80)にすることで自由な店舗やアパート用地も可能な地域にし、入船4丁目17番地~26番地までは一種住居地域(容積率200/建蔽率60)・第二種高度地区に変更して二所帯住宅やアパートや店舗・事務所が可能な地域にすれば、テナントに縛られることなく自由な商売ができるので、地元の中小企業による面白い店や美味しい店、楽しい店ができることになり、又、アパートが増えれば若い人が増えて、子供も増えて、街の老人化は収まり、当然に、税収も増えます。

また、「地区計画」の策定の時に専門家を交えてよく検討する必要があります。

日本の都市計画では、あまりに大まかな基準で定められており、例えば、美浜3丁目の場合、湾岸道路に面する50メートル幅でのみ第一種住居地域(200/60)とされ、その他は一律に第一種低層住居専用地域(100/50)と定められています。 その為、駅側の12メートル以上ある道路側には、歯科医院や豆腐屋、病院等の店舗が出店していますが、第一種低層住居専用地域でも15坪以内の店舗・事務所等は自宅と併用なら認められていますので、その申請で建物を建てて、実際には店舗事務所として全体を利用している人が多いと思われます。

これなどは近隣住民の需要があって必要な店舗等ですので、最初から近隣商業地域(200/60)か一種住居地域(200/60)・第二種高度地区にしておくべきだった地域なのです。

ちなみに、アメリカで街造りを視察してきましたが、最初から店舗地域、アパート地域、一戸建て地域、マンション地域等と合理的に細かく区分されて定められていますので、日本のように一種低層住居専用地域にアパートや店舗が建つこともなく、アパートも店舗も住宅も入り乱れることなく指定された地域に整然とした街並みとして整備されていました。

この点、日本の場合は、「都市計画」は大まかなことが定められており、「地区計画」で住民の合意の下で更に細かい規制が定められることになっていますが、残念ながら日本の「地区計画」の話し合いの場合は、専門家が加わらない住民だけの話し合いで決められている為、例えば、「分轄分譲は嫌だ」「アパートが自宅の横に立つのは嫌だ」というような人の意見に引きずられて反対しずらい状況下で、今住んでいる状況を変えない為だけの理由での「地区計画」になっていない場合があります。

そこで今後は、地区計画の話し合いの時には、都市計画や地区計画の専門家を交えて、「将来老人の街になることを防ぐ工夫」や「自宅の価値を落とさない為の工夫」「街全体のことを考えた将来像を見据える工夫」等からの意見も聴きながら、合理的な賢い判断を目指すことが必要と思われます。

浦安での賃貸住宅、アパートの必要性について

浦安市では、賃貸オーナーに年間約250億円(推定)のお金が賃料として大家さんに落ちていますし、飲食業やサービス業等の店舗が利益を上げることで50億円強(推定)のお金が事業者に落ちています。更にこれらのアパートや店舗等の固定資産税が50億円強が浦安市の税収となっていると推定できます。

更に更に、アパート等に若い人が住むことは、お金が浦安に落ちるだけでなく、やがてこの若者達は、結婚するとこの住み易い浦安市に自宅を購入して、子供を産み育てながら住民所得税と固定資産税を300億以上払ってくれます。 若い人の為のアパートはとても浦安市に貢献している事実を皆さんに知って頂きたい、と思う次第です。

浦安市内の一般世帯調査

 住宅の種類      一般世帯数    年間賃料推計
民間賃貸住宅 26,909 民間賃貸住宅数合計

約 31,466

約182億6,363万円
都市住宅整備公団 3,557 約59億7,576万円
社  宅 400 約1億5,000万円
県営住宅     254 公的賃貸住宅数

約1,055

約9,144万円
市営住宅     661 約1億5,864万円
官  舎 約140 約1,680万円
賃貸住宅合計数 約 31,521 合計約246億5,627万円
個人の持ち家 個人の持ち家数 約 34,128
浦安市内の一般住宅(世帯)の合計数    約 66,649

* 尚、 上記の一般世帯数の他に、老人ホームや寮、シェアハウス、病院に入院中、ホテル居住中、親子同居等の人が居て、77362世帯が浦安市内に住んでおり、浦安の人口は166575人(住民基本台帳2017年1月末現在)です。

上記調査によれば、浦安では、所有自宅が34,128所帯(51.2%)、賃貸自宅が32,521所帯(48.8%)でほぼ半分が賃貸所帯です。ディズニーランドが首都圏近隣の若い人のデートスポットとして年間3,000万人の若い人を引き寄せていますし、そのお客様を受け入れる為に浦安市内には、ホテルが既に約9,000室あり、更に2,000室の新設が進み、ホテル客室数は、約11,000室になろうとしています。

そして、ディズニーに来た若者がディズニーのある浦安市に住みたいと賃貸住宅に住むことから始まって、その周辺にコンビニや食堂や楽しい店が増えたことで店舗群が増えて、今や浦安は若者が住みやすい環境が整った街になったし、一度浦安に住んだ人は浦安が好きになり、結婚して子供ができると浦安に自宅を買うことになり、結果として浦安市内の賃貸住宅数は、ホテル11,000室の約3倍の32,521世帯(浦安市に住む世帯の約半分)に増えたのです。

こう見てくると、この街が東京首都圏のベットタウンとして、若い人に住まいを提供し、その浦安市全体の賃貸収入が246億5,000万円(推計)あることから、賃料収入で多くの市民及び飲食業やサービス業の中小企業経営者の生活が成り立っていることが判りますし、この賃貸住宅の市民税と固定資産税が約40億~50億円と飲食業やサービス業の中小企業の法人事業税と固定資産税が約50億円強浦安市の税収となっていると推定できます。

※ 賃貸住宅への若者誘致⇒市内商店街の活性化⇒市民の利便性の向上⇒街の老人化を防ぐ政策の一つ⇒浦安市財政の豊かさを維持⇒人口減少を防ぎ、浦安市の繁栄が20年・30年先にも続く・・・、と連なることになる、と考えます。

浦安元町地区では旧市街地の再開発が遅れている ⇒ 強力な旧市街地の再開発が必要

前市長18年の間では、2カ所のみ密集市街地の再開発が実現しましたが、予算も代替地もあるにも関わらず残念ながらなかなか進んでいません。

車も通れないほどの密集市街地では一旦火災が起きた時や急病人が出た時等の対応が心配されます。又、埋立地との生活の利便性の格差はまるで別の街のようですが、既に実現した二つの地域では目を見張るほどの利便性の向上が見て取れますので、強力な旧市街地の再開発が急がれる所以です。浦安駅前と旧市街地の早急な再開発は、浦安市民の悲願の一つです。新市長の誕生を機に強力な旧市街地の再開発が期待されています。

再開発の遅れが地域住民との折衝が困難であることは日本特有の私有財産制度・個人主義(反公共の福祉)の特性ですが、浦安市全体の繁栄の為にはそこのところを何とかするのが再開発担当者の仕事である、と言えます。

  1. 浦安駅前の再開発⇒ 駅前の商業地域(400/80)の範囲を広げて移転し易くする
  2. 浦安行徳バイパスの両側を50m幅で近隣商業地域(300/80)にする
  3. やなぎ通りの両側を50m幅で近隣商業地域(300/80)にする
  4. 大三角線の両側を50m幅で全て近隣商業地域(300/80)にする
  5. 宮前通り両側を全て50m幅で近隣商業地域(300/80)にする
  6. 密集市街地の再開発 ⇒ 売主・買主や貸主・借主間の利害調整を日頃の仕事としている民間不動産仲介業者の力を活用してはどうか。

* 上記の都市計画の見直しをすることで「再開発時の代替地ができて」浦安駅周辺と密集旧市街地の再開発がやりやすくなり、且つ、駅前周辺と幹線道路沿いの地域に商店街と分譲マンショや賃貸マンションが建て易くなり、浦安市内の中小企業が出店できる店舗と賃貸住宅が若者を呼び込むことができ、税収も増える事になります。

ディズニーランドには年間3,000万人以上の若い人が訪れて、この楽しいディズニーランドのある浦安に住みたいと賃貸に住み、その人達の需要を満たす為に食堂やコンビニや遊び場もできて若い人に住み易い街になりました。

そして、浦安に一度住めば浦安が以下に住みやすい所かが判るので、結婚して子供が産まれると浦安に自宅を買います。その若者や子育て中の若者の需要を満たす為に美味しい食堂や楽しい店ができたので、浦安の飲食業やサービス業の中小企業は繁栄できているのです。

そうです、浦安の発展は、まずディズニーランドが年間3,000万の若者を引き付ける事に始まり、若者の賃貸産業が続き(賃料が年間合計で246億5,027万円)、若者の需要を満たす為に大・中・小の店舗が繁盛し、それで便利で快適な街ができて首都東京で成功したビジネスマンが住みたい街となり、現在の繁栄する街が出来上がったのです。そういう意味では賃貸業はディズニーランドに続いて浦安市を活性化させている重要な産業であると言えるのではないでしょうか。

以上、浦安が更に20年~30年~40年と繁栄し続ける為には、若者を引き付ける魅力のある街にならなければなりません。その為に浦安市があるべき10年、20年、30年先の姿を想像してみました。

※ 今後も NEXT30(30年後の浦安を考える会)の仲間と共に、この為の思考を続けますが、今日はまずその為の第一弾として私の個人的な考えを中心として書きました。NEXT30(30年後の浦安を考える会)で纏まった提案となった場合は、市長に提案し、別途正式な発表を致しますのでご期待下さい。浦安にはあらゆる分野で成功した方々がいらっしゃいますのでお持ちのお考えを聞かせて頂けませんでしょうか、そしてできれば「NEXT30」の会員となってお力をお貸し下さいますようお願い申し上げます。ご一報をお待ちしております。

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ライターについて

取締役会長 今泉浩一

毎月第3土曜日と日曜日、新浦安で不動産や相続などの勉強会を開いております。お気軽にご参加ください。 取締役会長のご挨拶

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