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今、個人の不動産投資の勘どころは? 浦安での不動産投資はどうか?

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日米欧などの先進国の金融緩和マネーの流入

日米欧などの先進国の金融緩和マネーは、元来は社会の需要に応じて融資されたお金として社会経済を活性化するもののはずですが、社会の需要に対応しない・金儲けの為だけの投資は、健全な社会経済の発展とはならないで一分野の価格のみを押し上げて、やがてバブル崩壊となり社会経済を崩壊させてしまう危険をはらんでいます。

しかし、現実社会では、投資先に困るほどの溢れる余剰資金(推定5,000兆円)が、しかもマイナス金利となって運用難に陥ると、「少しでも高い利回りを求めて、不動産や米国の低格付債権、原油市場等に流れ込み」新興国の株式市場では年初来高値の更新が相次いでいます。 日本でも社債の利回りが0.1%以下に低下した為、トヨタ、ホンダ等の大企業は社債の発行で新規投資のお金を獲得しています。この低金利でも年金資金運用会社が国債の代替として購入するからです。(日経新聞 2016年6月11日 参照)

世界の緩和マネーは、アメリカのみならず中国、台湾、シンガポール等の東アジアの国からも日本の首都圏の不動産に流れ込んでおり、国内の個人・法人の購入と合わせて、特に東京中心三区の地価の値上がりが激しく銀座では三年前の2倍に値上がりしています。

個人による国内外の不動産への投資が拡大

年金や医療給付金等の減額、介護費用負担の増加等の社会保障についての将来の不安に備えた賃貸不動産購入や相続税増税への対策で賃貸不動産を購入する個人が増えています。(日経新聞 2016年8月30日 参照)

海外不動産で運用する投資信託への資金流入は1~4月で9,000億円を超えましたし、日本では三菱地所が投資用マンション事業への参入を決めました。積水ハウスは「高級賃貸アパート」の販売に本格参入することを発表しました。不動産大手5社は、マイナス金利で1%以下の長期融資を10兆円獲得し、大型の再開発や販売用不動産の仕入れに当てています。(日経新聞 2016年8月6日 参照)

金融機関は、マイナス金利政策で超低金利となり、融資額の1/4の住宅ローンでは利幅が薄く、企業への融資需要は少ない為、不動産企業への融資や資産家へ向けたアパートローンに力を入れています。

以上のように、日銀のマイナス金利政策で金融商品の利回りが低下したことで、比較的高い利回りを保つ不動産の存在感が高まっているのです。

アパート急増とバブルの懸念

アパートが急増した理由は二つです。団塊世代の相続税増税対策と日銀のマイナス金利政策です。

1.2015年1月から実施された相続税の増税

相続税の基礎控除が「5,000万+1,000万×法定相続人数」から「3,000万+600万×法定相続人数」と増税に改正されました。そこで、「資産家がアパートを建てることで、収入を上げ節税をするという働き掛け」を銀行や税理士、不動産業者、建築業者等が勧誘し、資産家のアパート建設が増えています。しかし、その底には少子高齢化・人口減少という日本の人口構造があります。

2.賃貸アパートのバブル懸念はあるか?

上記のように「先進国の行き場のない巨大な緩和マネー」と「マイナス金利で超低金利にもかかわらず融資先に困った銀行が不動産の融資に力を入れていること」の両面から、賃料等ある程度の利回りが期待できる不動産投資に資金が流れ込んでいること、その結果として主要都市の不動産価格が急騰したことは事実であり、実需に合わない行き過ぎた不動産投資にはバブルの懸念もあることが指摘され始めています。金融庁や日銀が注視し始めたように、地域により、物によっては近い将来賃貸不動産のバブル崩壊の時が来ることを予定した方が良い時期ではあります。(日経新聞 16年7月4日、9月8日、9月11日、9月13日参照)

そこで以下に危険を避ける賢い賃貸不動産の購入方法について考えます。

日本の住宅ビジネスは転機を迎えた(政府の方針変更)

現在の日本の空き家比率は、850万戸(15%)ですが、33年には今の2倍の1,700万戸(30%)に増え、住宅を買う人の50%弱が中古を買うことになるとの予測です(野村総合研究所)。その為、空き家対策には政府も力を入れており、リフォームに最大50万円の補助金を設け、倒壊の危険が高い空き家の固定資産税を上げて、転売を促しています。

又、中古住宅を買取ってリフォームする業者の取得税や固定資産税を軽減したりすることで、中古住宅の流通を促して、現在は26万戸(全流通量の25%)を米欧先進国並みの70万戸~80万戸(70%~80%)に伸ばそうとし、不動産仲介業者の利益を現在の4兆から8兆以上に倍増させるとし、それに伴うリフォーム業を現在の8兆から20兆以上の産業に伸ばそうとしています。

更に、中古住宅の流通を促進する為に、売買仲介業者は、18年度から「売買の際に売主・買主に『インスペクション(建物査定)』をするか否かを尋ね、その査定の有無と査定結果を重要事項説明書に記載することを義務とする法律」を成立させました。

以上の施策により、戦後「木造一戸建て中古住宅は25年でタダになる」と言う「日本の常識(世界の非常識)は10年以内に解消」され、今後はインスペクションによる査定次第で「30年、50年経過した家でもリフォームで強度と快適性が図られた家の価値が、欧米先進国並みに新築以上の価値を保った家」として住宅ローンが付き流通する時代へと変わっていくでしょう。

そうなった曉には、日本国民は「一生掛かって支払い続けた3,000万~5,000万の自宅の建物の価値が65歳になってタダになる」と言う日本の常識(世界の非常識)から解放され、三世代が住める我が家となり、豊かな生活ができることになります。(日経新聞 16年6月8日、15年3月3日、14年8月12日、15年12月21日、16年8月21日参照)

では、我々は今後どうすれば良いか?

1.自宅の購入と維持

自宅の場合、超低金利の内に価値ある自宅を購入、或いは買い換えて、強度と快適性を維持する適切なリフォームを行い、そのリフォーム履歴を「住宅履歴書」に保存し、100年住める家として大事に住んでいれば、孫子に引き継げるし、介護の費用捻出の為に売却する時は新築以上の価格で売れて、最後の老後資金になります。

2.賃貸物件の場合はどう対処すれば良いのか?

  1. 超低金利の内に取得し、強度と快適性を維持する適切なリフォームを行い、100年貸せる家として賃料を稼ぎ続けることが基本です。
  2. 購入時に注意することは、20年後、40年後、60年後も借りて賃料を支払って頂ける人が居る地域と建物かどうかの判断が一番大事です。(詳しくは後述)
  3. 実質利回りが5.5%以上の物件を購入することです。(詳しくは後述)
  4. 購入したら、まず自分で寝泊まりして、深夜・早朝に入居者はどんな環境に住むことになるのかを自分で体験し、その上で入居者が住みやすい部屋にリフォームすることを行えば、すぐに借りて・住み続けて頂ける部屋になります。
  5. 賃貸管理業者は、入居者に借りて頂き・住み続けて頂く為に貴方に代わって動いてくれる業者を見つけることが大事です。何故なら、空室を埋めることが管理業者の第一の仕事であり、入居者がいなければ貴方の口座に1円のお金は入って来ないからです。

次に、トラブルをオーナーに持って行かないこと、賃貸不動産の状況を定期にオーナー様にお知らせし、リフォームの提案を行い、買い換えのタイミングでは賃貸物件の情報をお知らせすること等々をやり続けてくれる業者であることが必要です。

3.購入時に注意すべきこと、行うべきこと

今から10年後には、団塊の世代(今65歳前後約800万人)がもう働けなくなった「後期高齢者集団」となり、現役世代は二人で一人を支えなければならない構造になります。これでは如何に制度をいじっても社会保障制度を縮減する道しか残っていないことが明確です。それに気付いた人は、若い人も、60歳以上の人も、自分で自分の家族を支え、自分の老後対策を支える自助努力をするしかありません。

① その一つとして、不動産活用による収入の道を開き、夫婦二人の老後の生活費(最低 でも月242,000円・豊かな生活なら379,000円)と、病気治療費、介護費用(月150,000 円~300,000円)に備えることができます。

例えば、現金を預金してもほとんど増えませんが、3,500万の美浜東エステートを買って、14万で貸せば、管理費と修繕積立金を2万円払っても、(140,000円-20,000円)×12月=144万円の収入です。年金が25万あるとすれば、25万+12万=37万(月収)となり、夫婦二人の豊かな生活ができることになります。「年金+α(賃料)」で「生活資金を確保する安定投資」になります。

※ 賃貸の良いところは、75歳過ぎて働けなくなっても、病気で寝ていても、旅行していても、借りる人が居る限り賃料というお金が毎月貴方の口座に入り続ける、と言うことです。

② 若い人や年金が少ない人は、行徳地区の古くて安いマンションを買って貸せば、利回り8%~9%でも貸せますし、融資も50%以下で借りれば、返済で苦労することもありません。

※融資を受ける時の借入金の目途は、賃料で借入金を返済できる範囲で借りることです。マイナス金利政策のせいで、1%以下の超低金利ですし、金融機関も不動産融資に積極的ですので、本業に励んでいる若い人にも、自分と家族を支える為の賃貸投資はお勧めです。

※ただ、あまりにも低利回りの不動産投資は、危険です。特に都内の新築投資物件は表面利回りで3%~3.5%が多い為、家賃保証、35年ローン等がついていても(10年ごとの家賃の見直しが約束されていますので)人口減少化の10年後、20年後の家賃の低下で「返済金が賃料では支払えなくなる危険」があります。

又、もし10年後事故で働けなくなった時等には本業の収入がなくなり、返済金を賃料で支払え ないことと重なって(その時には物件価格も下がりますので売ることもできなくなり)窮地に陥るこ ともありますのでご用心下さい。

又、価格が高い都内の新築の賃貸マンションは販売1年後には40%(販売会社の利益分)値下がりするのが通例ですので、転売して売り逃げることもできなくなる危険があります。それでもどうしても都内を購入したい人は、中古になって40%~50%値下がりした物件を買うことが賢明です。賃料は古くなったからと価格の低下ほど下がりません。

※ アメリカの投資の法則に「72の法則」があります。72÷利回り%=元金が2倍になる年数(複利)利回りが7.2%だと10年で元金が2倍になるし、1%だと元金が2倍になるのに72年掛かる、と言うことです。又、不動産投資の法則には「実質5.5%を超えたら買え!」と言う法則がありま す。不動産は安定資産なので5.5%以上なら買っても得である、と言うことです。ご参考にして下さい。

4.40代~50代の働き盛りで高額所得の方への提案

賃貸不動産投資の提案

本業で成功して高額の収入もある方々に対して、保険業者、証券業者、不動産業者からの数々の勧誘があることでしょう。マイナス金利なので預金や債権ではお金が増えないし、株はリスクが大きすぎるしと、何とか少しでも増やそうと思っているところに美味しい話が来たら誰でも興味が出ます。その検討の一つに副業としての賃貸不動産投資を提案致します。

今まで40年超の間、浦安市内で不動産の仕事をやってきましたが、副業としての賃貸不動産への投資が自分と家族を支える安全で確実な方法であることに確信があります。弁護士、医者、脚本家、外資系勤務の方、高級公務員、中小企業経営者等々、激しく本業で頑張っていらっしゃる方ほど「もし自分が事故や病気で働けなくなったら」「もしリストラ等で今の仕事をなくしたら」と言うことをお考えになることでしょう。その時、「貴方と家族の為に幾ら必要ですか?」とお尋ねして、「判りました、ではこうしましょう」と確実な答えを出せるのは「副業としての賃貸投資」だけです。

不動産は、株式投資のように短期の利益を求める人には向きませんが、10年、20年、30年掛けて、ゆっくりとですが確実に3億~10億位の資産と1,000万~1億位の年収を確保することができるのです。

仕事があるところに人は集まる

上記でもお話ししましたように、今の日本は世界で最初の少子高齢化と人口減少時代を迎え、東京首都圏と名古屋圏、大阪圏以外の地方の人口が徐々に減少を始めていますので、政府は地方創成を唱えていますが、現実には地方から首都圏への企業の転入が加速し、15年には1都3県への本社機能を移した企業数は14年比で13%増の335件と加速し、16年もこの傾向が続くと予測されています。

転入が多い順に大阪(22%)、茨城(9%)、愛知(8%)、福岡(5%)が続いています。地方では人口減が顕著で、労働力や商機を求めて東京に拠点を求める傾向が強いと分析されます。地方の人口減が企業の首都圏移転を促し、更に人口流出を招いている現象です。(日経新聞 16年8月8日参照)

この現象は今後も続く予測ですので、働く場である企業が集まる首都圏に人は集まり、その近くの住み良い所に住みますので、自宅や賃貸不動産を持つのは首都圏にするのが 無難な選択と言えます。

※今後は毎年山梨県がなくなる位に人口が減少するとの予測ですので、地方は駅近のコンパクトシティー化して、小さく生き延びるしかない状態ですから、10年後、20年後貸し続けることは難しい地域となること必定ですので、地方に賃貸不動産を所有することは、今後は止めることが最大の危険防止です。今お持ちの場合は幾らでも良いから売れる値段で売って、首都圏に買い換えることをお勧めします。

人が集まる首都圏での浦安の特徴とは

その首都圏の中でも、浦安地区は横浜や吉祥寺と並んで住み良い街と言われる場所で、ディズニーリゾートがあることもあり、ホテルが約10,000室になろうとしています。訪日旅行者の急増でホテルの稼働率が高まるなか、都心まで電車で20分と近く、成田空港と羽田空港の中間にあり、訪日客の宿泊需要が高まっているからです。

更に、新浦安という立地には「アーバンシティーと言うイメージがあり、埋立地の整然とした海が見える景観」が外国人になじみやすい面もあるからでしょう。ホテルがこれだけ集まると 言うことは、この地が交通の便が良く、そこに居て心地よい所だから、住み心地の良い 所であるとの証拠でもあります。(日経新聞 16年5月21日 参照)

又、浦安市の新庁舎の10階から外を見ると「市外全体を一目で見ることができます!」これが浦安市の凄い所です。周囲4キロ四方が全て見える範囲に、ディズニーランド、鉄鋼団地、その奥の千鳥町の工業団地、新浦安の住宅地、旧市街地、東西線浦安駅と京葉線の舞浜駅、新浦安駅、湾岸道路、大きな公園、運動公園、図書刊等々が見えます。交通の便、買い物の便、学校環境、文化環境、衛生環境、仕事環境まで整っていて、住み心地が良いのはこのせいだ、「浦安市こそ、合理的に配置された無駄のないコンパクトシティーなんだ!」と実感し、「この街に人が住みたくなるのは当然だな~!」と1人で感激しました。(日経新聞 16年5月 8日参照)

※ その浦安地区の不動産が、11年3月の東日本大震災の液状化被害で被害を受けて、埋立地の土地価格は震災前より30%値下がりし、5年経過後の今10%戻って未だ20%値下がりしたままなのです。しかし、道路下の上下水道、ガス等のインフラはある程度の液状化対策を施した形で15年度に終了して、16年度末迄に生活道路もほぼ全部修復を終わります。

道路が凸凹していたのが以前より綺麗に整備された時、震災前の価格から値下がりしている20%分が元に戻ることが予想される(阪神淡路大震災でも3年後には下の価格に戻っている)ので、後は、 東京が40%~50%値上がりしている影響が浦安市に10%~20%位の値上がりで及んでくるので、今より30%~50%跳ね上がりする、と私は予測しています。液状化被害の為に、東京の過熱ぶりの陰に隠れた浦安地区のこのチャンスを活かさない手はないと私は思ってます。(日経新聞 16年9月16日 参照)

賃貸不動産投資物件の最近の値上がりについて

ところで、東京の賃貸不動産の値上がりが凄すぎるので、1年前位から都内で買うのを辞めて浦安地区に買いを広げた業者や個人の方が増えています。物件価格も値上がりして、1年前までは利回り10%で買えたものが、今では7.5%~8%なら買いかな、と言う状況です。

もっとも、マイナス金利政策で金利が1%位になりましたので、例えば、9,000万の物件を3%の金利で買う(90,000,000円×3%×240月=月返済額499,137円)のと、1億の物件を1%の金利で買う(100,000,000円×1%×240月=月返済額459,894円)のとでは、あまり変わりはないことになります。金利が安いと言うことは利用しない手はない凄いことだと思います。

※ これと真逆ですが、利回りが良いと言うことは本当に凄いことなのです。
例えば、10万円天引き貯金を金利1%と5.5%と7%で20年する時を比較してみます。

  • 100,000円× 1%×12月×20年=26,578,254円
  • 100,000円×5.5%×12月×20年=43,762,402円
  • 100,000円× 7%×12月×20年=52,396,539円
  • 100,000円× 7%×12月×30年=1億22,708,749円

これは複利計算ですが、アインシュタインも「複利ほど凄いものはない」、と言っています。金利 が高いことは借りる人には厳しいことであり、利回りが良いと言うことは貸す人には凄い有利なことなのです。

※賃貸不動産の凄さは、毎月確実に自分の口座に、投下資本の5.5%~7%の決まったお金が  寝ていても入り続けることで、この積み重ねが大きな大きな資産になることです。

ですから、70%以上の大きな借金を抱えて、元本と金利を払い続けて、やっと20年後に現物を手にすることではなく、借り入れしても50%以下で、最高でも賃料で返済できる範囲での借金に留めて、苦労もなく毎日増えていく預金を眺めながら1歩1歩階段を上がる方が、銀行の評価も高くなるし、5年もしたら大きな物件を買えば良いのですし、実はこののんびりゆっくり時間を掛けてが蓄財の近道なのです。

REITについて

また、現物不動産を自分で運営するのではなく、リート(REIT・不動産ファンド)に投資して、3%位の配当を受ける方法もあります。この場合は、ファンドの運営者が収益不動産を取得・運営する方法での不動産投資になります。

東京首都圏ではリートの投資で都内の土地が大変高騰しています。都内の企業の全ての不動産がリートの対象になっています。今では、銀行の本店もリートの対象ですし、売った銀行はそのまま賃料を払って利用を続けることができ、その売却金を新事業につぎ込めるからです。

浦安市内でも、 大きなビルのほとんどがファンドの所有か、大企業の所有で、運営は今まで通りに行われています。アメリカでは、国務省のビルもファンドの所有で国はそこを借りている物が多いのです。

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ライターについて

取締役会長 今泉浩一

毎月第3土曜日と日曜日、新浦安で不動産や相続などの勉強会を開いております。お気軽にご参加ください。 取締役会長のご挨拶

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