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浦安の自宅で資産形成するノウハウ(1/4住宅ローン貯金法)

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1.自宅で資産形成する! どういうこと?

今、頑張っている普通の人が、日本で働いて、好きな人と結婚し、子供を育て、「家族を幸せにする為に購入する自宅が、実は個人の資産形成に一番貢献している」ことをご存じですか? 例えば、弁天地区で30年前に2,300万で買った土地50坪・建物35坪の自宅が、今4,500万~6,000万で売れたら、居住用家屋3,000万控除の特例を使って譲渡税は¥0になり、売却金の全額が手元に残り、大きな「老後資金」になります。

「家族の幸せを実現しながら」「無理のない低金利で住宅ローンを払い続けたことは、元本返済分だけ自宅に貯金をし続けていた」と言うことになります。 これが 「誰にでもできる自宅で資産形成する」と言う方法であり、コツコツと天引きでお金を貯め続ける「1/4天引き貯金法」の資産形成法の裏バージョンです。

本当は、「資産を造る」と言うのはなかなか大変なことなのです。 働いて稼いで、節約してお金を貯めて、貯まった貯金で家を買って、と言うことをやっていたら、やっと自宅を買うことができるのは50歳過ぎになります。

ところが、今の日本では年収300万を超えると簡単に住宅ローンが組めるようになっているので、ほとんどの人が簡単に家を買えるようになっていて、それが当たり前になっています。

そこで、日本人なら、この長期・低利の住宅ローンを活用して自宅で資産形成するチャンスを上手に掴む為のノウハウが必要になります。 以下に検証します。

1.住宅ローンが史上最低に安い金利(1%以下)で借りられる

日銀の総裁がデフレ脱却の為、2%のインフレ目標を掲げて、金利を上げるように指示しましたので、「1.5~1.7%の優遇金利は近日中に無くなる」と「3%位に金利が上がる」と予測できますので今の内に低金利で借りるべきです。

2.住宅ローン控除(減税)制度

年末の残債の1%の還付が10年間受けられる。

3.親から子への住宅資金贈与の無税枠

20歳以上の子供が自宅を購入する際の親からの住宅資金贈与が700万迄(優良住宅の場合は1200万まで)は無税である。 2,3は減時法なので今借りないとこの制度は無くなる。

4.自宅の固定資産税の減額

自宅の固定資産税は、1/6に減額される。

5.自宅取得時の登録免許税の減額

自宅取得時の所有権移転登録税は2%から1.5%に減額される。

6.自宅の不動産取得税の減額

自宅所得時の取得税は大幅に減額されて、ほとんど掛からない制度がある。

7.自宅を売却したときの利益の無税枠

自宅売却金については、「居住用家屋譲渡3,000万控除の特例」があり、利益があっても所有者1人当たり3,000万(夫婦2人名義なら6,000万)迄は税金がかからない制度がある。

8.東日本大震災で住宅の価額が大きく下がって安く買える

以上列挙しましたように、日本国政府の「住宅取得促進政策」の為、「住宅を買わなきゃ損だ」、と言う位に住宅取得者が保護されている上に、今は「安くなった住宅を、史上最低の金利で買うことができる!」のですから、今が自宅購入して資産形成するチャンスになっているのです。

2.住宅ローンを借りる時に失敗しない為の大事なこと

上記で見てきたように、昔から健全な経済人の間で伝えられてきた「借金はしない方が良い」と言う常識は、現在の日本では「住宅ローンだけは借りた方が得!」と言う常識に変えた方が良い、と思います。

但し、自宅は何千万という人生最大の高額な買い物である為、ほとんどの人は多額のローンを借りて購入しますので、そこから起きる住宅ローン破綻は家族崩壊のリスクになります。 そこで自宅をローンを借りて購入する時のメリットと同時にリスク回避策も考えておく必要があります。以下に注意点を述べます。

1.人生の三大出費

それは「住宅購入費」「教育費」「老後の生活費」です。 住宅ローンは今借りられるだけではなく、永いライフサイクルプランに合わせて、無理のない借入・返済プランを立てて購入しなければなりません。 借入金100%で購入するのはローン破綻になる危険がありますが、20%の頭金があれば安心という物でもありません。

2.自宅の買換の可能性を考えておく

もし自宅が値下がりして、借りているローンの残債よりも下回る価格になった時に、転勤の辞令が出たり、家族が増えて買換の必要が出たら困りますね。 不動産は社会経済状態に応じて値上がりしたり、値下がりしたりする物ですので、自宅の価値も上がり下がりします。 浦安のマンションは購入時より値上がりしたものが多いですが、ほとんどの地域では新築マンションの価格は原則として購入時より下がるのが普通ですので、そんな時にどうするかを考えておく必要があります。ですから、値下がりしない地域や物件を購入することが非常に大事になります。

3.値下がりしにくい不動産とは?

値下がりしにくい地域や物件とはどんな物でしょうか?それは、人は仕事がないと生きていけませんので「そこに仕事がある地域」であり「その近くの 子育てし易い住み易い場所」にある「住みやすい家」です。誰でも人はそんな家に住みたい  ので、買いたい人が多く、貴方の家は値下がりしないのです。

人口減少時代になりましたので、この観点からの住宅選びは非常に重要になりました。日本 国内に於ける現在の経済の大きなトレンドは、「物流施設に適する地域」「観光地域」「町中(地方ではコンパクトシティーの中にあるか)」のいずれかであれば「その地域には「仕事があり、その近くに住む人が居る」と判断して良いでしょう。

尚、値下がりしない地域内でも、個別の地域や物件しだいで価格に大きな差が出ます。 「人口減少下だから、不動産は余ってくるので、2020年以降は不動産は値下がり傾向になる」等々の一般論では対応できません。個別具体的にその地域と物件次第で判断すべきことです。

4.住宅ローンを借りる時の「取って置きの対処法」

自宅を購入する時には、「貸すとしたら幾らで貸せるか?」と聞くことです。 そして、「住宅ローンを貸せる金額以下の返済額に設定」しておけば、「家族の安全が確保できます」。急な転勤命令が出た時、「自宅がローンの支払い以上で貸せれば、賃料でローンが支払える」ことになり、自宅を売る必要もなくなるからです。

例えば、66m2のサンコーポ浦安3,000万を購入した場合、金利が1%で2,800万を30年の元利均等返済で借りた場合、90,059円なので、12万円で貸せれば、管理費と修繕積立金を引いても10万円が手元に残るので、転勤のために売ることなく5年後には自宅に戻れるのです。 そして、転勤貸しで貸した家賃で住宅ローンを返すことができれば、住宅が値下がりしようと、値上がりしようとほとんど関係なく自宅で資産形成ができます。「貸せる自宅」で考える場合は、2LDKか3LDKが適当な物件になります。

5.不動産でお金持ちになるコツをつかむ

一度自宅が貸せることが判れば、「賃貸できる物を持てばお金が入ってくる」ことが判り、不動産でお金持ちになるコツがつかめます。 この点で、4LDKを6,000万で買った自宅が、25万で貸せるとすれば、25万×12月÷6,000万=0.05で5%の利回りしかありませんので、ローンの返済金32万に足りず、大型高額物件は貸しても採算が合わないので、「貸せる家」ではなく、収益還元法にはなじまない家と言うことになります。

ですから、大型高額物件を購入する時は、現金購入か、できるだけ多くの頭金を用意して購入しないと、転勤や家族の変化で転居せざるを得ない時に、残債の支払額より売値が安くなった時に、売ることもできず、貸しても賃料に手持ち金を加えないとローンが支払えないことが起きて、家計が破綻することになりますのでご注意下さい。

6.年金+賃料収入で豊かな老後

自宅のローンが終わり、もう一つか二つ人に貸せる家があれば、65歳以降の収入源になり、 年金+賃料収入で豊かな老後が過ごせます。 例え1億円の預金があっても、年間500万の生 活費を使えば、20年後には手元資金は¥0になりますので、安心してお金が使えません。その点、年金の他に賃料収入が10万でも20万でもあれば、悠々とお金が使えます。 自宅購入から賃貸物件へと進むことが「自宅で資産形成する方法としてお金持ちになるノウハウの一つ」です。

人生で成功と幸せを得たければ、
感謝と笑顔の絶えない家庭を築くことである。
そこから全てが生まれ出るであろう。
・・・ 中村天風 談

3.自宅の上手な買い方・選び方

住宅の購入をする人はほとんどの人が「住宅購入の初心者」です。 何故ならば、自分の住宅を買うお客様は、一生に一度か二度くらいしか買うことはないからです。 しかも数千万円もする高い買い物をする人です。ですから、買う人は、上手な買い方・選び方について、以下のことを守ることが大事です。

1.まず「自分の家族がどんな生活をする為に家を買うのか?」を明確にすべきです。

自宅は、好きな人を抱きしめる所、生まれた子供を良い人間に成長させる所、家族が楽しく 生活する所、子供が成長して巣立っていった後には夫婦が第二の人生を楽しむ所、最後には売却して老人施設に入る時の老後資金にする資産になる物です。

2. 「家族の目的はどんな地域のどんな家なら叶えられるのか?」

それを具体的に家族で書き出す。  子供の教育、家族の健康、家族の楽しみ、家族の成長、家族の安心等々のためにはどんな環 境や家が必要なのか? 「家族の未来図」を書いて楽しく考えましょう!

3.自分が買える家の価格帯を出してみる

手持ち金、返済可能な月々の金額(その為の年収)を明確にして、買える家の価格帯をおおよそ出してみる。家族の経済的能力に合わせて、どのくらいまでの住宅ローンが借りられるのか・どのくらいの価格帯の家が買えるのか? 出してみましょう! これで、かなり具体的に探し始める条件が決まりました。

4.不動産会社を選ぶ

インターネット等々で情報を集めて、自分の家族が住みたい地域と不動産仲介業者を選ぶ。 不動産は持ち運びできないので、情報を集めるしかありません。相談する業者は、物件が豊富にあること、更に、買い物環境・交通環境・文化環境・学校環境・衛生環境・安全性・運動環境・娯楽環境等々その地域の情報に詳しいことが大事です。「家を買うということは、その家がある生活環境を買うこと」だからです。

5.不動産会社から情報を収集する

おおよその方向が決まったら、住みたい地域の現地に行って、不動産仲介業者に1,2,3を話して、物件や地域環境についての情報を確かめ、具体的なコンサルを受けながら、物件の紹介を受け、現場を詳しく見ることになります。

6.自分のために本気で動いてくれる担当者・企業なのか見抜く

この時、「自分と自分の家族がどんな住み方をしたいかを理解した上で、それを叶えるために本気で動いてくれる担当者や企業であるか?」を見抜かなければならない。 (その為にはどんな点に気を付ければ良いかは後述します)

7.「新築が良いか?」「中古が良いか?」を決める

(この点は別項参照)。

8.その地域地域の特徴を具体的に地元の業者に聞き出して、物件を選ぶ地域を選ぶ。

そこにはどんな職業、年収、生活レベル、文化レベルの人が住んでいるのか? 隣近所の人はどんな人か? 等々を知ることは、今後家族がその地域で生活する上で非常に重要だからです。 その為には、「その業者が地域情報を豊富に持っているかどうか?」が非常に重要になります。

9.具体的な物件を幾つか選び出して、具体的に見比べる。

具体的に物件を見て、どれかに決める場合、「100:10:3:1の法則」を守ることです。 「100戸見て10戸選び、その中から3戸選びだし、可能な限り低利融資を受けられる1戸に決めれば、物件選びで失敗することはない」という法則です。 多くの物件の中から自分に合いそうな物件を選んで幾つか見比べないと、良いか悪いか判断ができません。

忙しくて自分では現実に100戸見ることができない場合でも、案内担当者が多くの情報を持ち、実際に見ていて、貴方の要 望に合う物に絞り込んで案内してくれたら、それでも充分に選べるでしょう。

その場合は「その相談を受けている業者がその地域内の売り物件情報を豊富に持っているか、貴方の要望に充分に応えてくれる担当者であるかどうか?」が非常に重要になります。

そうすれば、「家族の未来図」を作っていると、どれが合うかはピーンと来ます。「ピーンと来た物、それが貴方に向いた家です!」「ピーンと来ない物は、安くても買ってはいけません」 購入の条件は、いろいろと詰める必要がありますが、「良いか悪いかは、一瞬の感覚で決めた方が後で後悔することがない」というのが真実だと思います。

10.建物に関する具体的な資料を見る

「建築確認書」「検査済証」「リフォーム履歴」「耐震診断」「耐震適合証明書」「建物調査書」 「建物保証書」等々の「建物履歴書」を見て、建物の耐震強度や建物寿命を見極める。見た目だけでは判らない「住宅の履歴書」を見るとその家の本当の価値や使い方が判ってきます。

11.担当者と一緒に交渉

気に入った家が見つかった場合は、価格や引渡の条件について、買主の立場になって、交渉してくれる担当者や業者かどうかで、大いに条件が変わります。 担当者とパートナーになって交渉して頂きましょう!

12.住宅ローンの選定

住宅ローン付けについても、貴方にあった銀行を選び、手続を進めてくれる担当者や業者を選ばなければなりません。人生の三大出費は、住宅購入費、教育費、老後の生活費です。住宅ローンは今借りられるだけではなく、永いライフサイクルプランに合わせて、無理のない借入・返済プランを立てて購 入しなければなりません。 明和地所ではFPライフコンサルティングを導入して、お客様のライフサイクルプランを立てながら設定するようにしています。

13.購入・引渡しが終わった後もサポートしてくれる担当者・不動産会社を選んでおく

移転登記や引渡後に隠れた瑕疵(水漏れ等々の不具合)が出た場合にも、貴方の立場になって適切な動きをしてくれる担当者や業者を選ぶ必要があります。

14.リフォームにも精通している担当者・不動産会社

また、中古住宅を買う場合は、リフォームのアドバイスや見積りを出せる担当者や業者であれば、気持ち良く住める自宅を手に入れる応援をしてくれます。

15.「自宅選びには、どんな担当者や仲介業者を選ぶか?」

上記の項目のことをきちんとやってくれる担当者や業者を選びましょう!

老婆心ながら申し上げますと、不動産業者を上手に見方にするには、仲介手数料を値切ってはいけません。 考えてみて下さい。 仲介手数料で生きてる業者に手数料を値切っては良い物件を紹介してもらえるわけがないからです。 わずか3%の手数料をけちって安くすることより、手数料はしっかり払う方が、自分の求める良くて安い物を紹介してもらうことができるからで す。 そうすれば、仲介業者は、広告前の貴方にとって「ピッタリの住み良い家」で且つ「資産価値のある自宅」を紹介してくれるでしょう。 (これも不動産業者活用のノウハウです)

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ライターについて

取締役会長 今泉浩一

毎月第3土曜日と日曜日、新浦安で不動産や相続などの勉強会を開いております。お気軽にご参加ください。 取締役会長のご挨拶

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