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人口が減少する時代と今後の日本・浦安の不動産動向は?

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日本の将来推計人口

国立社会保障・人口問題研究所発表

政府の目標は、出生率1.8で1億人の人口を維持することですが、人口問題研究所の発表では、1人の女性が生涯に産む子供の数を1.44人と現実的な数値を仮定した場合の上記の予測によれば、日本は「世界でも類を見ない高齢国家」への道を進んでいることが改めて浮き彫りになりました。

確かに、団塊のジュニア世代の出産が増えたせいで5年前の推計よりは少子高齢化のペースは1.45と少しは緩和したが、「主要な働き手である生産年齢人口が大幅に減る基調は変わっていない」のです。 それ故「少子化対策」や「社会保障制度の改革」「生産性向上策」などの思い切った手を打たなければ、活力ある未来は展望できない状況が続いています。 (日経新聞 17年4月11日参照)

止まらぬ人口減 :地方と都心との二極化進む!

1. 日本全体での人口減少が続いています

しかし、子細に見ると「一方で地方は激しく減少し、他方で東京首都圏を中心とする一部の都市部での増加が進む二極化」が起きているのが現実の動きです。 秋田県等に於ける若者の県外流失の大きな要因は「賃金を含めた魅力的な仕事を提示できないこと」です。

秋田県の15年度の平均給与は全国で下から4番目の259,800円、トップの東京の440,000円の60%の水準です。 若者は都市部の学校に行き、その60%が給料が高い仕事のある都市で就職し、そこに住み、そこで結婚して子供を育てるので、この20年間で良い仕事が少なく給料が安い和歌山県、香川県、秋田県の人口が100万人を切る事になり、その結果として100万人以下の県が10県になったのでした。

その人口減少の更に細かい分析をすると、死亡が出生を上回る「自然減」が60%、他県への転出が転入を上回る「社会減」が40%です。 そうやって20年間で人口が増えた県は10都道府県あり、東京の15%を筆頭に沖縄、神奈川の3都県が二桁増で、特に東京等への一極集中が進んでいます。

例えば、東京都心の勤務地に通いやすい武蔵小杉駅周辺では大規模タワーマンションの建設が相次ぎ転入者が大幅に増加し川崎市の人口は150万人を超え、東京都心三区でも大規模パワーマンションの開発が進み人口が増え続けています(千代田区で6万人、中央区で15万人、港区で25万人をそれぞれ上回った)。

今後も日本全体での出生数は100万人未満に減る一方で、高齢者の死亡者数は増える結果、40年後には毎年90万人以上の人口が減り続ける予測です。

2. 2040年には、政令指定都市の6市が70万人を割る!

2040年には政令市の6市が70万人割れになる

政令市は、その周辺地域から人を集めて拠点都市になっていたが、人口減は大都市部も直撃し、全国の20政令指定都市(人口70万人以上条件)の6市の人口が減少すると予測されています。

中でも静岡市は、新幹線で1時間の立地の為、若物は東京の大学に通い、その60%が東京で就職する(地元で就職する者は40%)ことになり、特に若い女性の県外への流出で子供の出生が激減したことが響いて、全国に先駆けて4月に政令市で始めて70万人を割ったのでした。(日本経済新聞2017年4月11日 5月15日参照)

3. 企業の東京首都圏転入最多

地方から東京首都圏への転入が加速している。15年に1都3県への本社機能を移した企業は過去最多で、14年比13%増の335件。 転入元で最も多いのは大阪府22%、茨城9%、。愛知8%、福岡5%が続く。地方の人口減で市場が縮小し、労働力の確保も難しくなっているからです。(日本経済新聞2016年8月8日参照)

これから購入又は維持する場合にはどう考えたらいいのか?

「これからの住宅(自宅や賃貸)用の不動産(土地・建物)」は、「良い仕事があり、その周辺の交通環境、買い物環境、文化環境、学校環境等が整った住み易い土地・建物」が求められますので、結果としてその条件を満たしている東京首都圏を中心とする大都市に益々若者が集まり、その周辺にある住み易い地域や快適な建物の需要が高まりの価格が高くなると予測されます。

又、「商売用地」としては「物流施設に向いた地域」「観光に向いた地域」「駅近で便利な町中に位置する地域」のいずれかに該当する適地の需要が高まり、その価値が高まる流れです。

以上が一般的な今後のトレンドになり判断基準になりますので、その基準に合う物を買いあるいは維持し、それに該当しない地域や物件は買うべきでなく、今の内に売却して具体的に将来性のある地域や物件に買い換えることが賢明です。

さて、購入する場合は、上記の一般論の元に、その地域とその物件の条件を個々具体的に検証しなければなりません。不動産購入時に一番大事なことは「100:10:3:1の法則」を守ることです。できるだけ多くの物を見て10戸に絞り込み、その10戸をよーく見比べれば「どちらが良い物か」「価格は妥当か」「自分に合う物であるか」等々が素人でもよ~く判るようになります。

その時、貴方と一緒になって貴方の要望に会う物を探してくれる業者や担当者に巡り会えば良い物を選べるでしょう。 そうやって多くの中から3つに絞り込んだら、貴方の経済条件に合う無理のない融資を受けて1つだけ購入すれば、ほとんど失敗することはなくなります。

浦安周辺の土地建物に将来価値はあるか?

1. 浦安の住宅の種類別(賃貸・所有)の一般所帯数

浦安の住宅の種類別(賃貸・所有)の一般所帯数* 尚、 上記の一般世帯数の他に、老人ホームや寮、シェアハウス、病院に入院中、ホテル居   住中、親子同居等の人が居て、77,362世帯が浦安市内に住んでおり、浦安の人口は166,575人(住民基本台帳2017年1月末現在)です。

2. 浦安市内の賃貸住宅について

上記調査によれば、浦安市に居住する一般世帯は、所有自宅世帯が51.2%、賃貸住宅世帯が48.8%で、ほぼ半数づつであることが判ります。 ちなみに、浦安市内には、ホテルが既に約9,000室あり、更に2,000室の新設が進み、ホテル 客室数は、約11,000室になろうとしています。

ディズニーリゾートは首都圏近隣の 若い人のデートスポットとして年間3,000万人の若い人を引き付けていますが、このディズニー人気をきっかけに、ホテルの他にも、この街に住みたいという若い人の為の賃貸住宅が建ち、 そこに住む住人の必要に応じて飲食店やコンビニ、その他の遊び場が発達し、若い人には住 み易い街になっています。

そして今や、浦安市内の賃貸住宅数は、ホテル11,000室の約3倍の32,521世帯に増えたの です。 この街が東京首都圏のベットタウンとして、若い人に住まいを提供し、その浦安市全体 の賃貸収入が、246億5,000万円(推計)あることから、賃料収入で多くの市民及び中小企業経営者の生活が成り立っていることが判ります。 又、この賃貸住宅の市民税と固定資産税が約 40億~50億円が浦安市の税収となっていると推定できます。

3. 中小企業経営者や自営業者、サラリーマンにとっての賃貸経営の必要性

中小企業は、儲かり続けることは難しく、良い時は2~3年で終わり、低空飛行の時は5年~1 0年と永く続くのが通常です。又、医者や弁護士、設計士、脚本家、小説家、マスコミの解説 者等の自由業の方や美容院、飲食業者、小売業者等の自営業者と言われる人達も、儲かる時 は短く、上手く行っていても事故や病気で何時働けなくなるかも判らない恐怖に駆られる時がある、と思います。サラリーマンにとっても自分と家族の安定を考えると同じことです。

そんな時、 副業としての不動産賃貸経営をやっていると、本業の仕事の調子が悪い時にも「毎月30万~100万の賃料が自分の口座に振り込まれ」、自分と家族の生活の心配が無くなり、安心して本業の仕事に打ち込めます。 そんな方々にお世話させて頂いた場合は、会う度に感謝されて有り難い思いをしています。

中小企業の事業は、時代の波や時の政府の政策次第或いは金融機関の貸し出し姿勢によっては、倒産の憂き目を見ることがしばしば起きますが、中小企業のオーナー経営者の場合には、店舗ビルや工場、駐車場等を所有して企業運営を行っていますので、チョット考え方を変えて、その遊休建物や遊休駐車場等を活用して不動産賃貸経営を行うことは容易にできることです。そして、不景気な時などに、店舗ビルや工場等を売却するのではなく、賃貸に出せば、毎月30万~100万~数百万と言う賃料の入金があり、本業の稼ぎより安定することもあります。

更に景気の波をもろに自分一身に受ける自由業者や、小規模の家族経営の企業の場合は、本業で儲からない時でも、賃料収入で月に50万~100万の賃料が入れば、悠々と本業をやり続けることができることになります。

不動産オーナーの仕事は、土曜・日曜のお休みの時にチョットだけ不動産業者と相談して、割安な中古建物を購入して、人に入居して貰えるものに仕上げれば、後は管理業者に任せて人に貸せば、それだけで賃料が毎月あなたの銀行口座に入金されることになりますので、本業の合間に副業としてできますし、それ故に、国税庁は賃料収入を「不労所得」と呼んでいます。

確かに、夜遅くまで夫婦で頑張って居る飲食業者の稼ぎ等と比べて、買う時には大きなお金を必要としますが、働いた労務の対価としてお金を稼ぐものではありませんので「不労所得」と言われるのです。 そうです、上手く行っている今の内に、将来の企業と家族の安定の為に、副業としての不動産賃貸オーナー経営者になることをお勧め致します。

4. 浦安市内の自宅又は賃貸不動産としての価値はあるか?

1.今の日本は世界で最初の少子高齢化と人口減少時代を迎えています。

東京首都圏と名古屋圏、大阪圏以外の地方の人口が徐々に減少を始めていますので、政府は地方創成を唱えていますが、現実には地方から首都圏への企業の転入が加速し、15年には1都3県への本社機能を移した企業数は14年比で13%増の335件と加速し、16年もこの傾向が続くと予測されています。転入が多い順に大阪(22%)、茨城(9%)、愛知(8%)、福岡(5%)が続いています。

地方では人口減が顕著で、労働力や商機を求めて東京に拠点を求める傾向が強く、地方の人口減が企業の首都圏移転を促し、更に人口流出を招いている現象です。(日経新聞 16年8月8日参照) この現象は今後も続くと予測できますので、首都圏に企業が集まり、その企業に人は集まり、その近くの住み良い所に住みますので、自宅や賃貸不動産を持つのは首都圏にするのが無難な選択と言えます。

2.今から5年後以降は毎年山梨県がなくなる位に毎年70万人の人口が減少するとの予測

つまり地方はコンパクトシティー化して、小さく生き延びるしかない状態ですから、もし地方に自宅や賃貸不動産を所有する場合はコンパクトシテイー内に移転することをお勧めします。

その首都圏の中でも、浦安地区は横浜や吉祥寺と並んで住み良い街と言われる場所で、ディズニーリゾートがあることもあり、ホテルが約10,000室超になろうとしています。 訪日旅行者の急増でホテルの稼働率が高まるなか、都心まで電車で20分と近く、成田空港と羽田空港の中間にあり、訪日客の宿泊需要が高まっているからです。

3.新浦安という立地には「アーバンシティー」と言うイメージ

こういったイメージになったのは「埋立地の整然とした海が見える景観」が外国人になじみやすい面もあるからでしょう。ホテルがこれだけ集まると言うことは、この地が交通の便が良く、そこに居て心地よい所だから、住み心地の良い所であるとの証拠でもあります。(日経新聞 16年5月21日 参照)

又、浦安市の新庁舎の10階から外を見ると「市外全体を一目で見ることができます!」 これが浦安市の凄い所です。周囲4キロ四方が全て見える範囲に、ディズニーランド、鉄鋼団地、その奥の千鳥町の工業団地、新浦安の住宅地、元町、東西線浦安駅と京葉線の舞浜駅、新浦安駅、湾岸道路、大きな公園、運動公園、図書刊等々が見えます。交通の便、買い物の便、学校環境、文化環境、衛生環境、仕事環境まで整っていて、住み心地が良いのはこのせいだ、『浦安市こそ、合理的に配置された無駄のないコンパクトシティーなんだ!』と実感し、「この街に人が住みたくなるのは当然だな~!」と1人で感激してしまいました。(日経新聞 16年5月8日参照)

4.新浦安の土地は値下がりしたまま。しかし…?

その浦安地区の不動産が、11年3月の東日本大震災の液状化被害で被害を受けて、埋立地の土地価格は震災前より30%値下がりし、6年経過後の今15%戻って未だ15%値下がりしたままなのです。

しかし、道路下の上下水道、ガス等のインフラはある程度の液状化対策を施した形で15年度に終了して、16年度末迄に生活道路もほぼ全部修復を終わります。道路が凸凹していたのが以前より綺麗に整備された時、震災前の価格から値下がりしている20%分が元に戻ることが予想される(阪神淡路大震災でも3年後には下の価格に戻っている)ので、後は、東京の中心3区は200%値上がりし、その他の区は60%値上がりしている影響が浦安市に及び始めていますので、今より30%~50%は値上がりする、と私は予測しています。 液状化被害の為に、東京の過熱ぶりの陰に隠れた浦安地区のこれからのチャンスを活かさない手はないと私は思ってます。 (日経新聞 16年9月16日 参照)

5.新浦安(中町・新町)の土地の用途

浦安市内では、埋立地である中町、新町が新浦安と称されて、液状化被害を被りましたがようやく震災被害からの修復が終わろうとしている地域であり、海を埋め立てた時からの都市計画通りの街が出来上がっており、碁盤の目のように整然と配置された広い道路と街路樹のある広い歩道と広い公園や運動公園や大規模店舗群があり、マンションも多い地域で、ビジネスで成功した人が住む街になり、そこに住む人は「マリナーゼ」と呼ばれる高級住宅街となっていますので、土地建物の価格が比較的高い所ですが、購入した時より値下がりした新築マンションは2000年以降ではほとんど無いほど価格は安定しています。 これから自宅として住むには適地です。

6.浦安(元町)・行徳の土地の用途

又、元町と称される旧市街と農地だった所を嵩上げした地域はアパートやコンビニ、店舗が多く、若者には住み易い所ですが比較的地価が新浦安よりは安い地域であり、賃貸用に適しています。 尚、浦安市に隣接する市川市行徳地区は、浦安と地続きの江戸川の三角州だった所で、区画整理組合で区画整理した碁盤の目のように配置された公園も多いし、マンションも多い、住み易い所ですが、浦安市のようにディズニーランドで有名ではないだけで、地価も建物も安いので、利回りも良く、賃貸不動産を持つには悪くない所です。

7.新浦安のマンションを賃貸する場合

そこで、住みたいと言う人が何時でも居る新浦安は、資金に余裕のある人がマンションを買って住んだり、利回りは4~5%と低いが、人に貸して賃料を稼ぎ、何時でも元値以上で換金できる可能性が高い低リスク中リターンの安心投資として持つこともいいでしょう。

8.行徳のマンションを賃貸する場合

行徳地区は、古いマンションを安く買って、住むもよし、収益還元法で5.5%~8%位の高利回りで、中リスク高リターンの収入源にするもよしの地域です。

9.浦安のマンションを賃貸する場合

その中間として、元町地区のアパートやマンションを買って、人に貸して賃料を受け取り、収入源にしながら中リスク中リターンの賃貸経営をするのに適しています。

ところで、賃貸不動産については、利回りで売買価格が決まる(収益還元法)ことが多くなっています。東京の賃貸不動産の値上がりが凄すぎるので、1年前位から都内で買うのを止めて浦安地区に買いを広げた業者や個人の方が増えています。物件価格も値上がりして、1年前までは利回り10%で買えたものが、今では7%~8%なら買いかな、と言う状況です。

もっとも、マイナス金利政策で金利が1%位になりましたので、例えば、9,000万の物件を3%の金利で買う(90,000,000円×3%×240月=月返済額499,137円)のと、1億の物件を1%の金利で買う(100,000,000円×1%×240月=月返済額459,894円)のとでは、あまり変わりはないことになります。金利が安いと言うことは利用しない手はない凄いことだと思います。

10.複利の凄さ

これと真逆ですが、利回りが良いと言うことは本当に凄いことなのです。 例えば、10万円天引き貯金を金利1%と5.5%と7%で20年する時を比較してみます。

  • 100,000円× 1%×12月×20年=26,578,254円
  • 100,000円×5.5%×12月×20年=43,762,402円
  • 100,000円× 7%×12月×20年=52,396,539円
  • 100,000円× 7%×12月×30年=1億22,708,749円

これは複利計算ですが、アインシュタインも「複利ほど凄いものはない」、と言っています。金利 が高いことは借りる人には厳しいことですが、利回りが良いと言うことは貸す人には凄い有利な ことなのです。

11.賃貸不動産の凄さ

それは、毎月確実に自分の口座に、投下資本の5.5%~7%の決まったお金が  病気で寝ていても入り続けることで、この積み重ねが大きな大きな資産になることです。「年金+α(賃料収入)」を10年、20年、30年やり続けると幾らのお金が自分の口座に残るか?を自分でも計算してみて下さい。

  • 手取り賃料収入10万×12月×30年 =  36,000,000円
  • 手取り賃料収入20万×12月×30年 =  72,000,000円
  • 手取り賃料収入30万×12月×30年 =1億08,000,000円
  • 手取り賃料収入40万×12月×30年 =1億44,000,000円
  • 手取り賃料収入50万×12月×30年 =1億80,000,000円

* ちなみに、1,000人以上の大手企業の退職金の平均は2,190万円です。 賃貸不動産の収入  がいかに凄いか驚くばかりです。 これこそが「金の卵を産む鶏」ではないでしょうか。 年金+賃料収入の威力をご自分のものにされることをお勧め致します。

* 「金の卵を産む鶏」を見つけたら、購入して、大事に育てなければなりません。 いつまでも金の卵を産む鶏にする為には、何処で育てるかの場所(地域)を選び、良い卵を  産むような小屋と餌(建物・管理)を与えて育て、病気になったらすぐに治療(リフォーム)して健  康に戻して卵(賃料)を産み続けてくれるように努めなければなりません。

それでも、生き物には命に限り(耐用年数)がありますので、産み出された卵から「次の金の  卵を産む鶏」(新しい収益物件)を育て続ける必要があります。 そうすることで、貴方と貴方  の家族を豊かに幸せにしてくれる「金の卵を産む鶏」になります。

12.新浦安地区の最新不動産情報 : 浦安の認知度が上がる!

  • 日の出地区の湯巡り万華郷の近くでは、ミサワホーム等が一戸建ての建築販売をやっています。
  • 明海2丁目の境川に沿った土地ではスターツ(株)が低層住宅の建築を始めました。
  • 高洲地区に残っていた千葉県企業土地管理局が管理するの空地三カ所合計82,382.84㎡(24,920坪)は一般競争入札で三菱地所レジデンス(株)が約100億円で購入しました。

これから数年間、上記三箇所の大規模開発が進行し、東京に向けて大規模な広告宣伝  活動が始まりますので、これから浦安市の不動産の価値が上がります。 何故なら、11年3  月の東日本大震災以降、液状化被害の負の報告ばかりで、浦安の不動産の良さ住み易さを  広告宣伝することがほとんど無かったのですから、しかしこれからは大手三社による大規模な  広告宣伝効果が大きく出てくることになるからです。更に、新市長による街造りの見直しも始まるでしょうから、これからの浦安市は楽しくなりそうです。 若い人が「浦安に住みたい!」と言って集まり住み着きたくなるような素晴らしい夢のある街造りが期待できます。

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ライターについて

取締役会長 今泉浩一

毎月第3土曜日と日曜日、新浦安で不動産や相続などの勉強会を開いております。お気軽にご参加ください。 取締役会長のご挨拶

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