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みんな歳を取る! で、どうする?

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(1) 人は皆、歳を取る。

先日運転免許証の書き換えで75歳以上の「高齢者講習」を受けました。6名の受講者が居ましたが、「この講習では落としませんが、認知症の検査が中心です」と言う検査や反応検査や実技運転講習等がありました。

私は有り難いことに「40歳~50歳クラスの反応」、との結果でホッとしましたが、受講生の中には、耳がほとんど聞こえていなそうな人やフラついているように見える人、講師の言うことを守らない人がいて、「運転されると危険だなあ」「免許証返納が本人の為かな」と思いました。

人は残念ながら歳を取り、記憶力が衰え、動きが遅くなり、とっさの判断力も落ちてきますので、ほぼ毎日のニュースで高齢者の運転事故が報じられているのも納得でき、いずれ私もそうなった時には「運転免許証の返納をしなければならない」と覚悟させられました。

浦安の街を歩いても、白髪や歩くのが遅くなった人が多くなっています。平均的にみて「日本人の男は83歳、女は90歳で1/2が、男は90歳で、女は95歳で1/4が生きて居る」「85歳以上の1/2が介護が必要な人」とされています(厚生省の資料より推計)。

そこで医学の発達で日本人は65歳~90歳~95歳迄の何と約30年間も高齢者として生きねばならないことになっているのです。昔から最高の生き方は「元気で長生きして、ピンピン・コロリと死ぬこと」とされていますが「気がついたら死んでいた」というのは理想でも、心臓病ならその可能性があるが、脳血管症や癌で生き残った場合には5年~10年以上の間不自由な体と痛みに苦しむことになります。そこで「どう生きて、どう死ぬ覚悟をしたら良いのか?」が大問題になってきました。

(2) 老人はみんな「老人としては新人」

これからは更に老人がいっぱい増えて行きますが、70歳は70歳なりに、80歳は80歳なりに「新しく老人になる新人」なので、70歳でも80歳でも初めての老人としての体験を積むことであり、誰にも先のことは判らないことなので、常に新しい経験であり、不安を伴うし、迷いもするわけです。

そこで、「ピンピン元気で死ぬまで現役で生きて、死ぬ時はコロリと死ぬ」が理想的な生き方・死に方である、と思う人にも「死ぬ時は突然にやってくる」ので、それに備えてどうするか決めておくしかないのです。

そこでまず、遺伝の法則に従い「両親の死んだ年齢を参考に自分は何歳まで生きるか」を決めて「自分で決めた死に方を『遺言書』に書いておくのが良い」と思います。心臓病や脳血管症でポックリ死ぬ時はそれで良いが、もし死に損なって半身不随や植物人間になったり、癌で苦しむことになったり、呆けて自分の意思を表明できない時の為に、「回復不能な最後の時には延命治療はしないで死なせてくれ」と「自筆証書遺言書」に書いておくこと(できれば「公正証書遺言」にすることが最善の策)が自分の為にも家族の為にも、そして医者にとっても一番良い方法である、と思います。
(この方法は、以前は延命治療を止めた医師が裁判になったこともありましたが、現在ではほぼ認められています。)

又、「遺言書」は、残された妻子の生活が成り立つように財産分けを指示して、「付言」で何故そうするのか親の考えを書き残すものでなくてはなりません。親の心を込めた遺言書があれば、兄弟が争うことはなくなります。(遺言書の書き方は別項参照)そのように決めて、残された人生を悠々と楽しみ、価値あるものにしたいものです。

(3) 退職後は、夫婦二人で生きて行く覚悟が必要になる。

老人になった時更に大事なことは、65歳~95歳迄の30年間を、夫婦二人で生きていかねばならないと言うことです。 定年退職すると、まず仕事がなくなり、次には老いるに従い頭も体も衰えて、投資等でお金を稼ぐことも段々できなくなり、75歳以降は病気になりやすくなり、85歳以降は1/2の人が誰かの介護を受けなければ、食事やトイレや風呂に入ることも自分でできなくなります。

同窓会に行くと、50歳台までは大企業や公務員で成功した人が輝いて見えますが、60歳を超えると自由業や中小企業のオーナーがサラリーマンだった人に羨ましがられるように変わります。

日本人は、生真面目で仕事に生きる人が多いので、そんな人から「定年」で「いきなり仕事を奪う」ことになり、生き甲斐が無くなるのでしょう。その点、自由業や中小企業のオーナーは65歳を過ぎても仕事を通じて社会と係わることを続けることができるので、呆けるまでは生き甲斐と収入が続きます。

確かにサラリーマンにとって「定年」は自分で決めたのではなく、一方的に企業や官庁が決めて仕事を奪う決まり事なので、定年後は仕事を探すか、投資で資金を増やすか、あるいはボランティアか、趣味に生きるかを自分で決めて「老後を生き抜く生き甲斐」と「夫婦二人の生活設計」を探すしかないのです。

年金と預金が充分にある人は、ボランティアか趣味に生きることを選べば良いでしょう。老人になったら友達が段々亡くなって長生きするほど友達がいなくなり寂しい老人になってしまいます。不思議なことですが仕事の友達は仕事が終わったら縁が切れてしまいます。

そこで、友達を作り増やすには共に遊ぶのが一番の早道です。それも若い人とも遊べる趣味を持つ必要があります。私はパークゴルフで67人の友達ができました。又、自分より若いお医者さんを主治医にする必要があります。自分より年配のお医者さんでは大事な時に居なくなってしまうからです。更に、自宅で自分がピンピン・コロリと死んだ時に、主治医が居ないと「検死」の対象にされてしまいますのでご注意下さい。

(4) 定年退職後の仕事はあるか?

一部上場企業や公務員として勤務した人は、退職した後も子会社に二次就職して更に給料を稼ぎ貯金を増やすことが一番向いています。中小企業に就職したり、定年退職後に事業を興したりするのは、残念ながら成功の確率は低いでしょう。

何故なら、組織が大きいので、総務とか人事とか営業とか経理とか組織の一部のみの経験しかないことが多く、且つ、勤務条件も給料も安定した中で「会社の信用の上で楽な仕事をしてきた人」ですので、中小企業では「信用の無い企業で・やるべき全部の仕事」を「自分一人でやらねばならない」からです。

それでもどこかに就職する場合には、これまでにやってきた経理や営業、管理とか今まで身につけた分野で働くようにするのが無難です。新分野に挑戦するのなら、60歳過ぎてから新しい分野に挑戦するのは遅過ぎるので、40歳位から転職するか、又はその準備をしておけば成功の確率が高くなる、と思います。

そこで、宮仕えをしないとなれば、貯めた預金を増やす為の投資を考えることになりますが、60歳過ぎていきなり今までやったことも無い投機的な株式投資や不動産投資にも躊躇する人が多いでしょう。しかし、せっかく稼いで貯めた預金を定期預金や年金保険で運用するだけでは、金利が1%もない低金利の現在ではほとんど増えないし、アベノミクスでインフレ政策を採っているので(トランプ旋風の影響もあって)、今後インフレになった時には元金がドンドン目減りすることが予想されます。

確かに、株式投資は世界中の政治や紛争やテロ行為一つで「予測できない値上がり値下がりが短期的急激に来る」ので高齢者向きではないですね。しかし、不動産賃貸投資で賃料を稼ぐことは誰にでも簡単にできます。では、不動産賃貸投資が「如何に安定的な、且つ一定の利回りを稼ぎ続ける投資であるか」について以下に検討してみましょう。

(5) 不動産賃貸による老後資金の獲得方法 (その1)

サラリーマンで仕事から退職した人は、「年金」と「退職金」と「預金」だけで老後の生活を組み立てなければなりませんが、1,000人以上の企業の退職金の平均は2,190万ですので、預金が幾らできたかで老後の過ごし方が決まります。

しかし、定期預金に預けているだけでは、歳を取り、病気がちになり、介護が必要になった頃には、手持ちの預金は取り崩して段々少なくなって心細いでしょうし、安心してお金を使えないでしょう。

そんな人には、私は「年金+α」の「賃貸収入」を持つことを奨めています。夫婦二人の最低限度の生活費は月に242,000円(一人になったら150,000円)、豊かな生活なら月に379,000円(一人なら200,000円)が必要(財団法人生命保健センター資料)と言われています。

例えば、年金が月に15万~20万の場合、賃料収入が229,000円~179,000円あれば豊かな生活ができるわけです。 そこで古い中古のマンションを1戸又は2戸買えばその位の賃料が、貴方が病気で寝ていても、旅行していても毎月貴方の銀行口座に入金されます。

①(事例1)サンコーポ浦安

サンコーポ浦安66㎡を3,000万(購入諸経費含み)を買って13万(表面利回り5.2%)で貸せば、管理費+修繕積立金の合計15,000円+固定資産税を差し引いても手元に110,000が残ります。65歳~95歳迄生きたとして、110,000円×12月×30年=39,600,000円(実質利回り4.4%)が稼げます。

ほとんど何もしないで、入居者が居る限り、毎月11万円のお金が貴方の口座に入金され続けます。しかもマンションの耐久性は100年は持ちますので、首都圏に近い住み易い浦安のマンションですから、入居者に困ることは無いし、今より売却価格が上がることはあっても下がることはほぼ無いのです。

ちなみに、このマンションは37年前に1,450万で売り出されて今2,500万~3,000万の価格ですし、浦安のマンションで販売時より安くなったものはほとんどありません。凄いと思いませんか。

(6) 不動産賃貸による老後資金の獲得方法 (その2)

②(事例2)市川市行徳地区の古いマンション

不動産賃貸物件で収益を上げたい人で、「利回りが高いものを買いたい人」や「これから資産を増やしたい若い人で手持ち金が少ない人」は、浦安市の隣町である市川市行徳地区の古いマンションを買えば、表面利回りで8%~9%で買えますのでお勧めです。

例えば、ニックハイム行徳第一47.2㎡を950万円(購入諸経費含み)で買い、75,000円(表面利回り9.47%)で貸せば、管理費4,700円+修繕積立金9,500円の合計14,200円+固定資産税を差し引いても手元に毎月60,000円が残ります。60,000×12月×30年=2,160万円(実質利回り7.57%)を稼げます。

③(事例3) 行徳地区のワンルームマンション

不動産賃貸物件で収益を上げたい人で、「老後資金対策でこれから始める人」や「これから資産を増やしたい若い人で手持ち金が少ない人」は、行徳地区のワンルームマンションを買う事をお勧めします。

例えば、トップ行徳第5・14.4㎡を530万(購入諸経費含み)で買い、賃料40,000円(表面利回り9.47%)で貸せば、管理費5,500円+修繕積立金2,000円の合計7,500円+固定資産税を差し引いても手元に毎月30,000円が残ります。30,000×12月×30年=1,080万円(実質利回り6.79%)を稼げます。

この場合、高齢者は今まで蓄積したお金で現金購入すれば銀行に返済する必要が無いので、賃料がそのまま全額自分の銀行口座み振り込まれて増え続けることを楽しむことができます。そして「これは良い収入方法だ」と判ったら、ワンルームを幾つか買い増したり、もう少し大きなマンションを購入すれば、それだけ資産と収入が増えるだけで楽しいだけです。

又、これから資産と収入を増やしたい若い人は、借入金額を最高でも50%以下で始めれば、ズンズン増えていく資産と収入を楽しむことができます。

(7)30歳台、40歳台、50歳台の若い人の為の「不動産賃貸オーナーへの道」

これからは、「給料+α」の副業収入を持たなければ、自分と家族の夢と生活を守ることができないでしょう。 それには、本業に励みながら、「土・日曜だけで充分に実行できる簡単な、誰にでもできる不動産賃貸オーナーへの道」をお勧めします。「給料+α(不動産賃貸収入)」があれば、本業収入が20万~30万でも、副業での不動産賃料が20万~30万あれば、自分と家族が豊かに生きて行く費用には困らないことになります。その為には、以下の順序で実行して下さい。

(1)「1/4天引き貯金法」でお金を貯める。

毎月の給料×1/4+ボーナス(臨時収入)×10/10を生活費に使わないで貯金する。もし、給料が30万なら、1年後には30万×1/4+60万×2=210万、2年後には420万、3年後には630万円貯まる。

(2)中古のワンルームマンション

このお金を定期預金にしてもほとんど増えないので、例えば、中古のワンルームマンション「トップ行徳第5」を650万円(購入諸経費込み)で買い、40,000円で貸すと、管理費5,500円+修繕積立金2,000円と固定資産税を引いても毎月賃料31,000円×12月=年間賃料として372,000円が手元に残る。3年後には、31,000円×12月×3年=1,116,000円貯まる。

(3)2戸目、3戸目、4戸目のマンション

この3年間で本業収入の1/4天引き貯金法でも630万が貯まるので、1,116,000+6,300,000=7,140,000円のお金で、2戸目のマンションを買うと、1,116,000円×2=年間賃料は2,232,000円になる。 この方法で貯まったお金で3戸目、4戸目と買えば、副業としての賃料収入は7年後には3,348,000円、10年後には4,464,000円と増えていく。

(4)本業も頑張る

この間本業にも頑張れば、本業の収入も増えていくので、10年後位には「本業収入500,000円+賃料収入124,000円=月間収入は624,000円、年収は7,488,000円となる。

(5)以上を20年続ける

この方法を20年以上続けると、老後の心配もなくなる。「年金15万+賃料20万円」になれば、月に35万円以上の収入となるので、子供の教育資金にも困らないし、老後夫婦二人の生活費にも困らないで、豊かな老後を過ごせます。(拙著「副業の不動産投資でお金持ちになり、幸せになる」 いしずえ刊 参照)

(8) 不動産賃貸による老後資金の獲得方法に危険があるか? (その3)

以上のように書いても、これから人口減少時代に入るので、「不動産を持つことは値下がりの危険があるのではないか?」「東京オリンピックの後は日本の景気が落ちるのではないか?」、との反論があります。 しかし、「ご心配無用!」です。

確かに、人口が減少することは、国内消費が縮小することで日本経済全体や国家財政や地方財政に大きなマイナスの影響があります。しかし、それは「地域によって偏った影響が出る」事を知らねばなりません。

それは「日本列島を大きな4つの池とそこに住む魚」に例えることで説明できます。豊富な餌がある所には強い魚がいっぱい住んでいますので、弱い魚はそれ以外の餌がまばらな所に住むしかありませんが、魚が少なくなれば、良い餌のある所に魚は移動します。

これと同じで、人も仕事が少ない地域から良い仕事を求めて三大都市圏(東京・大長・名古屋)に、中でも東京首都圏には益々人が集まってくることになります。現に、15年度は本社機能を東京首都圏へ移転した企業数は、14年度比で13%増の335件あり、16年度もこの傾向が続いています。転入が多い順に大阪(22%)、茨城(9%)、愛知(8%)、福岡(5%)、が続いています。(16年8月8日 日経新聞参照)

何故なら、地方中心都市でさえ人口が減るので企業が儲からなくなり、企業の本社が商機と人材を求めて人の集まる東京首都圏に移転して来ているのです。今後は益々東京首都圏に企業と人が集まる事になり、その首都圏でも「住み易いコンパクトシティ浦安」及びその周辺に人が集まることが予測できるからです。

しかも、東京中心三区はこの3年で地価が2倍になり、14区でも60%の値上がりですが、浦安市の地価は11年の東日本大震災の液状化被害の為、震災前より20%値下がりしたままです。しかし、16年度3月までに電気・ガス・上下水道等のインフラ整備と市内全域の道路の補修が終了しますので、それによって震災前の地価に戻る可能性が高い(あの8,000人が亡くなった阪神淡路大震災の神戸市内の地価は3年で元に戻っています)ですし、東京の不動産の値上がりの影響も20%~30%はあると予測できますので、今から2~3年以内に30%~40%の地価の値上がりがあることが予測できます。故に、今浦安周辺の不動産は最高の購入チャンスであり、心配ご無用なのです。

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ライターについて

取締役会長 今泉浩一

毎月第3土曜日と日曜日、新浦安で不動産や相続などの勉強会を開いております。お気軽にご参加ください。 取締役会長のご挨拶