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何故不動産でお金持ちになる人が多いのか?

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不動産投資は、幾つかの簡単な法則に従えば、誰でも簡単に資産を創れる!

① 不動産を買おうとした時には、「100:10:3:1の法則」で探すことです。

100戸見て、10戸選んで、3戸融資申込みをし、1戸買う、というに法則に従えば、誰でも容易に自分の欲しい不動産を手に入れることができます。不動産を検討する場合、類似物件を可能な限り多くを見比べれば、専門家でない素人でも検討している物件が良いか悪いか、どれくらいの価値があるか誰にでも判るようになります。その点、株式の場合は同業種間で比較しても、業績評価に類似はないので相当専門知識をつけないと判断が難しいのと違う所です。

② 不動産は、買う時点で市価よりも安く買うことができる。

不動産は、個々の物件によって価格の決め方・売り方が違うし、更に交渉によっても価格交渉ができる商品ですので、「掘り出し物」を見つけることも可能です。この点、株式投資や投資信託は、証券取引所で決められた価格でしか買えないので、市価より安く買うという価格交渉の余地がないことと比較すれば、不動産投資の妙味が判ります。だからこそ、100:10:3:1の法則が大事なのです。

③ 不動産は、購入後にもその価値を簡単・容易に自分の力で上げることができる。

投資信託や株式への投資は、購入後自分の力でその価値を上げることはできないし、せいぜい「上がりますように!」とお祈りするくらいしかできない。不動産投資は、購入後も、建物にペンキを塗ったり、掃除をしたり、家具やカーテンを入れたり、庭の手入れをしたり、或いは場合によっては建物のリノベーションやリフォームをしたりすることで、購入時より遙かに高い値段で売ったりすることができます。ここがまた簡単に自分でできる面白いところです。

④ 不動産はその価値を上げて保ったまま、貸すことで利益を生み出せる。

株やその他の金融商品は、価値が上がっても転売利益を出す為に売らなければその利益を手にできませんが、不動産は貸すことで利益を上げることができます。不動産を貸すと言うことは、ほとんど労力も必要としませんので、これを「不労所得」と言いますが、まさに「労力を提供しないでお金が入ってくる」という意味なのです。江戸の昔から「お金持ちの老後は大家さんになること」だったことを思えばすぐに判ることです。

⑤ 不動産は安定投資である。

金融機関は株式投資にはお金を貸さないのに、不動産は購入物件を担保にお金を貸します。企業はグローバル化した世界経済の下では何時どんな変化が起きて、株式価格は上下して安定しない為、株は融資の対象としにくいのに比べて、不動産は比較的為替の変動や世界経済の影響を受けにくく、上がる時にも下がる時にも年間5%~10%と徐々にしか上下しないので、融資の担保に適しているからです。

もし不動産投資にリスクを感じたら、例えば、「20%下がったら転売する」という法則を持てば、徐々にしか下がらない不動産の場合、最大20%の損失で切り抜けることができ、急激に動く株のように半値や元金をなくすことはありません。

⑥ 不動産の値上がり・値下がりの判断は、株価を見ていれば誰にでも判る。

なぜならば、不動産の売り時・買い時は、株価動向の6ヶ月後から1年後位に掛けて、ジワジワと株価の動向の後を追っかけて値上がり・値下がりすることが多いので、株価動向を見てからゆっくりと判断し、行動することができるからです。

⑦ 不動産投資は、金融機関からの融資が容易に受けられ、レバレッジ(テコの利用)が利くので大きな利益を上げられる可能性がある。

住宅なら80%~100%の融資が、賃貸物件なら60%の融資が受けられるので、手持ち資金の2.5倍~5倍の不動産が買える。そこで、例えば1,000万持っている場合、株式投資なら1,000万の株しか買えないが、自宅なら1億、賃貸物件なら2,500万の物件が買える。もし、1年後株が20%上がり、不動産が5%上がったとした時、幾ら儲かったか比べてみます。

株は1,000万×0.2=200万の利益です。自宅は1億×0.05=500万の利益、賃貸物件は2,500×0.05=125万の利益です。更に、手持ち金の1,000万からの利益率を見ると、株は20%の200万ですが、自宅は50%の500万の値上がり益があります。

賃貸物件の場合は、値上り率12.5%の125万の値上がり益ですが、賃料が毎月13万×12月=156万あるので合計281万の利益となり利益率は28.1%です(借入金利は省略)。勿論、不動産が値下がりした場合は、レバレッジが効いている分厳しいことになりますので、どのような物件を購入するかは、特に将来値下がりしない、値上がりする物を買うことが重要になります。

基本的には、10年後20年後にも仕事があり、人口が増える地域を購入することが大事です。人は良い仕事のある所に集まり、その近くの住み良い所に住みますので、少子高齢化で人口減少化の日本では、3大都市圏、中でも東京首都圏の人気のある場所なら問題ないでしょう。

⑧ 不動産投資には税制上の優遇もある。

住宅の場合は、住宅ローンが低利・長期・固定で返済しやすく、住宅ローン控除(年末の残債額の1%が還付になる減税)があり、自宅譲渡時に利益から3,000万控除できる制度があり、長期譲渡時の譲渡税が20%と軽減されており、自宅取得時の贈与が1,500万迄非課税であったり、相続時の評価額が土地は路線価(時価の80%)や建物が固定資産評価価額(時価の55%)で評価され、更に自宅の評価は20%評価に軽減されるし、賃貸物件の相続でも評価額の50%評価になる措置がある等々の数々の優遇措置がある。

また、賃貸物件については、「減価償却」で利益から経費として落とすことでお金を手元に残すことができる制度もあります。

どうして国がこのように自宅や賃貸物件に優遇措置を設けるか、と言えば、国民の住む権利の保護は国の基本的義務であり、住宅や建物の建設・提供を民間に任せることでこれを充たせるし、その上住宅が建つと建材が売れ、建築会社が潤い、家具や家庭電気製品が売れ、銀行の貸付が伸び、不動産業者の業績も伸びる等々国内消費が伸びるので、国はあらゆる優遇策を講じているのです。

⑨ 不動産は滅多に壊れないし、そのリスクに対しては保険がある。

火災保険や地震保険や家財保険に比較的安い保険料で入ることができるが、株には保険が利かないことが大きい。

火災保険は、現存価格ではなく、「再調達価格」(実際に建て替える時の建築費用)で契約することができるので、全焼しても新築費用を保険金で確保でき、安心です。

地震保険は、火災保険金額の50%まで契約することができますし、最終的には国の保証でカバーされていますので安心です。又、「超保険」に加入すれば、火災保険金額の100%までの地震保険契約ができる制度もあります。現在のところ、東京海上日動火災保険のみがこの制度を作っていますので、詳しくはお調べ下さい(当社もその超保険の代理店です)。

⑩ 不動産は、インフレに強く、インフレに乗れば数倍になることもある。

1990年のバブル崩壊以降、20数年間、日本は不動産の値下がり傾向の中にありましたが、2012年12月に成立した安倍内閣による「アベノミクス」により「インフレターゲット2%のデフレ脱却政策」が提唱され、「次元の違う金曜緩和」「マイナス金」等によりインフレ傾向が顕著に見えてきました。

1年前からマイナス金利を採用したスイス、デンマーク等では余剰資金が不動産に流れ込み不動産が値上がりしています。EUとアメリカの大幅な金融緩和に加えて、日本の異次元の金曜緩和が発表されたのですからお金の価値が下がり、約5,000兆円と言われるグローバルマネーが世界中に溢れることになり、国情が安定しているし、景気回復の方向も出てきた日本の企業の株と不動産に集中的に投資されているのです。

⑪ 不動産は、国民生活にとって最も重要で、且つ国内最大の産業である。

人が生きて行くには、衣食住が必要であり、中でも住宅は、国民一人一人の人間らしい生活を守る為に一番重要で一番高価な買い物です。その住宅の賃貸・売買等の不動産業、建築業、建築材料業等の住宅関連産業に従事する人は、日本で1,200万以上居ると言われて居ますので、その家族を入れると3,000万~4,000万人がその仕事で生活していることになり、国内最大の産業であることになります。

更に、住宅ローンを融資する銀行や家電製品や家具を売る産業を入れると日本国民の半分以上の家族が住宅産業の上で生きていることになり、国内最大最高の産業です。ですから、住宅産業がなくなることはないですし、売れなくなる可能性もかなり低いです。

不況になったら、政府は、住宅を買い易くする為の減税策や住宅ローンの金利を下げたり等々の数々の住宅取得促進政策を出して、経済活性化の手段とします。住宅が売れたら、不動産業者、建築・リフォーム業者、建材業者、家電業者、家具業者、銀行等の業績が上がり、減税金額の5~10倍位の経済効果が出て、国内景気が良くなるからです。

又、アメリカの景気を見る時は、①株価の上下、②失業率の上下、③住宅価格の上下を見て判断します。住宅が売れる時は、失業率が低く、企業の景気が良いので給料が上がり、株価も上がって居るからです。アメリカでも住宅産業の売れ行きが景気に及ぼす比重が如何に大きいかを表す指標になるからでしょう。

国民にとって、最も大事な住宅産業、国内景気に一番大きく影響する住宅産業に係わることはやり甲斐のある、人が生きている限り無くなることのない重要な仕事であることが判ります。

⑫ 「お金持ちになった人で不動産に投資しなかった人は居ない」と言われています。

それは、自宅の購入で家族の資産を造ることができること(自宅は家族の貯金箱)を初めとして、アパートや収益物件等で、本業以外でも副業としてさほどの労力を使わなくても現金収入を稼ぐことができるし、税制上の優遇措置も多く利用できる為に、不動産でお金持ちになる人が多いのです。

まず手持ち金でやれる範囲で経験してみると、信頼できる業者に管理を依頼すれば、ほとんど自分でやることはなく、自分で頑張って貯めたお金によって、毎月預金通帳に確実にお金が入金されて増えていくことが判り、嬉しくなるはずですし、世の中で一番安定した投資方法であることも判ることでしよう。

私も、35歳で不動産の仕事を始めた時、資本金が少ない為、古くて汚い中古住宅を買い、リホームしたり、自分でゴミ片付けや家の内外の掃除をして、庭を整理して花や木を植え、部屋に家具や絵や花を飾り、住みたくなる家に仕上げて販売することから始めて、どうにかここまで来ました。今思い出しても、「お金がなかったからこそ、お金儲けの基本を学ばせて頂いたんだな~」、とつくづく有り難く振り返っています。

今は未だお金の蓄積が少なくても、「1/4天引き貯金」をしながら、少しづつ不動産に係わることを始め、「金の卵を産む鶏」を手に入れて、自信を持ってお金持ちになって下さい(拙著「副業の不動産投資で、お金持ちになり、幸せになる!」いしずえ刊1,543円を参照下さい)。

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ライターについて

取締役会長 今泉浩一

毎月第3土曜日と日曜日、新浦安で不動産や相続などの勉強会を開いております。お気軽にご参加ください。 取締役会長のご挨拶