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不動産投資で注意すべき9つのこと

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不動産は資産の中でも一番安定した資産ですが、株式投資のように数ヶ月間で値上がり・値下がりする商品ではありませんので、短期間で勝負したい人には向きません。しかし、不動産投資でお金持ちになった人が多いことも事実です。(拙著「副業の不動産投資でお金持ちになり幸せになる」の中の「何故不動産でお金持ちになる人が多いのか?」P143参照)

(1)自分の人生計画を立て、それに必要な資産造り計画を立てること

建物を建てる時には設計図を造るのに、一番大事な自分の人生を考えるのに「人生設計図」を作らないのでは良い人生になるわけがありません。

(2)本業に励み、「1/4天引き貯金法」でお金を貯め続け・増やし続けること

毎月の収入の1/4+臨時収入の10/10を貯金し続け、ある程度貯まったら副業の不動産投資で5.5%~7%ずつ増やし続けることです。
例えば、25歳の人が、65歳迄の40年間、自分の収入の1/4を貯め続け増やし続けた時の計算です。 ②又は④なら安心でしょう。

  1. 5万円×12月×40年×0.01%(複利)=約2,900万
  2. 5万円×12月×40年×0.07%(複利)=約1億2,800万
  3. 10万円×12月×40年×0.01%(複利)=約5,900万
  4. 10万円×12月×40年×0.07%(複利)=約2億5,000万

※アインシュタインも「複利ほど凄いものはない!」と言っていますが、貯め続け、増やし続けることの凄さに気づくことが大事です!
それには、短期間に儲かることもあるが、損することもある株式投資と違って、5.5%~8%位の利回りしかないが、入居者が居る限り毎月確実にお金を生み続ける不動産収益物件が、自分と家族の人生の安定の為には「低リスク・中リターンで稼ぎ続ける資産」として適ていると言えます。

(3) 利回りが5.5%~7%になる物件を購入すること

(4) 10年先・20年先にも空室にならない物を買うこと

(5) 契約時に、手持ち金を50%以上(借入を50%以下)で買うこと

自分で300万~500万のお金を貯めたことがない人には、未だ投資の資格がありません。借入金を50%以下に抑えていれば、家賃が下がったり、空室が長期間出た場合等でも、本業の収入で借入元金と利息分の返済を本業の収入で充分にできるでしょう。
その為には、手持ち金を50%以上(借入を50%以下)で買うことが大事なことなのです。ですから、自分でお金を貯めたことのある人なら70%~80%以上の無茶な借入などしてはいけないことが判るはずです。

(6) 60歳以上の人は、手持ちの現金で購入すること

夫婦二人の最低限度の生活費は月に242,000円、豊かな生活費は379,000円と言われていますので、 「年金+α」で、年金に足りない分のαを賃料収入で補うことで安心な老後が送れます。

現金でなくお金を借りて購入した場合は、空室になった時に銀行への返済金(元金+金利)を自分のポケットから支払わねばならなくなる為に生活費に窮することも起きる危険があるからです。

現金購入なら、お金が入ってこないだけで、返済の問題はなく、家賃を少し下げれば入居者は付きますので問題は起きません。

(7) 「100:10:3:1の法則」で買うこと

不動産は沢山見比べれば、その価値、高いか安いか、将来も入居者がありそうか等々が判るようになります。その中から10戸に絞り込んで、具体的に検討して3戸に絞り込み、金利や借入条件の良い物を1戸だけ買えば、ほぼ間違いのない買い方が誰にでもできます。

この時、売りつける為ではなく、貴方に合うものを貴方と一緒になって見つけてくれる不動産企業や営業マンを「100:10:3:1の法則」に従って見つけることも大事です。

(8) 管理を業者任せにしないこと

購入後にも、業者任せにしないで、良き担当者と共に「どうしたら良い入居者を見つけ、長く棲んで貰えるように、賃貸オーナーとして努力する必要」があります。「入居者が居て始めて賃料というお金が貴方の銀行口座に毎月入り続ける」ことになるからです。

居住して快適であること、賃料が適正なこと、その為に必要なリフォームや日常清掃のこと等々に配慮するのは、賃料を頂く為の賃貸オーナーの仕事です。

※ 以上をやり続けることで、10年、20年、30年、40年と貴方の預金口座に毎月お金が振り込まれることになり、それはまさに「金の卵を産む鶏」になるのです。

(9) 自宅の毎月の返済額は賃料以下を目安に

自宅を買う時は、住宅ローンの借入額は、転勤等で一時的に貸す時の賃料以下の返済額以下でローンを組むことが、家族の安全の為には大事な要点となります。

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ライターについて

取締役会長 今泉浩一

毎月第3土曜日と日曜日、新浦安で不動産や相続などの勉強会を開いております。お気軽にご参加ください。 取締役会長のご挨拶