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【不動産の売却】取得費・譲渡費用とは?

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不動産を売却して発生した利益を譲渡益と呼びます。この譲渡益とは、売却代金から取得費と譲渡費を差し引いた金額です。節税の為には、取得費と譲渡費用をできるかぎり正確に計上することが大切です。取得時や譲渡時に何にいくら使ったのかをきちんと整理して領収書などを取っておくと、後で非常に役に立ちます。

取得費

取得費としては不動産の購入代金、購入のために支払った仲介手数料、登記費用、不動産取得税、契約書に貼り付けた印紙税、増改築費、設備費、使用するまでにかかった借入金利子(住んでいる間の分は不可)等を加えた金額です。 ただし、建物は取得費から経過年数に応じて減価償却費を差し引く必要があるのでご注意ください。

また、大昔に取得した不動産や相続によって取得した不動産で、取得費が不明な場合、もしくは売却代金の5%以下の場合には、売却代金の5%を取得費として計上する事ができます。

譲渡費用

「不動産を譲渡するために直接出費した費用」を譲渡費用と呼びます。

譲渡の時にかかった不動産仲介手数料、譲渡した側の負担となった売買契約書の印紙代金や登記に要した司法書士の手数料も譲渡費用として認められています。  また、「資産の譲渡価格を増加させるため、その譲渡に際して支出した費用」も譲渡費用として認められます。 具体的には

  1. 借家人などを立ち退かせるための立退き料
  2.  土地を譲渡するために古家を取り壊した取壊し費用
  3.  すでに売買契約を結んでいるが、より有利な条件で取引するために前の契約を破棄するための違約金
  4.  増築やリフォームなどで資産価値を上げるために支出した費用
  5.  その他、資産価値を向上させるために支出した費用(測量費等)

なお、自分で住んでいた時に支払った修理費用、固定資産税などは譲渡費用として計上できませんのでご注意ください。

耐用年数

■法定耐用年数表(定額法)

非事業用
(事業用の1.5倍、マイホーム・セカンドハウス)
事業用
(賃貸マンション〔居住用〕)
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
建物の構造等 木造 33年 0.031 22年 0.046
軽量鉄骨 40年 0.025 27年 0.038
鉄筋コンクリート造 70年 0.015 47年 0.022

建物の取得費はその建物の取得価格+設備費+改良費の合計額から減価償却を差し引いた金額となります。  建物は使用したり、時が経過したりすることによって価値が下がります。税務署の考え方としては、使った期間だけ使った側が利用価値を得た、つまりその分消費したのだから取得費から引きなさいという事だそうです。

一般的に建物の価値は、新しく建ったばかりの時に一番価値があり、寿命がきて利用ができなくなったときが一番低くなります。この建物の寿命を税法上「耐用年数」と呼びます。実際には使い方や手入れのしかたによってそれぞれ寿命が違ってきますので、建物の構造や材質によって基準を決めて処理しています。なお、特例として非事業用(自宅)に限り、規定の法定耐用年数の1.5倍で計算します。

※軽量鉄骨の場合、骨格材の肉厚が3mm以下もしくは4mm超の場合は耐用年数と償却率が変わります。

経過年数

建物の寿命である耐用年数に対して、その建物を取得してから譲渡するまでに経過した年数を「経過年数」と呼びます。

償却率

償却率とは、建物が耐用年数一年当たりどれくらいの割合で償却されていくかを示す数字です。たとえば、耐用年数20年だと、20年でゼロになるので20分の1(0.050)となります。

残耐用年数の簡易計算方法

購入時にすでに中古の場合の耐用年数は、(法定耐用年数の残り+経過年数×0.2)の簡易計算で求める事ができます。

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ライターについて

代表取締役 今泉太爾

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