よく巷では「賃料がもったいないから家を買う」というようなことが言われますが、家を買った後の資産価値はどうなのでしょうか。
それはつまり30年後の住宅価格を予想するようなことなので、かなり難しいです。とはいえ、過去のデータなども豊富に揃ってきていますので予測は立てやすい状況になってきていると思います。
ということで、家を買った後の資産価値の動きを考えていきます。
・建物は古くなれば資産価値がゼロになる？
建物の新築やメンテナンスの技術がどんどん進化しておりますので、人が暮らすのに便利なところであれば無価値同然になるようなことは考えにくいのではないでしょうか。
建物の資産価値が下落する可能性はあります。住宅ローンを貸し出す金融機関の減価償却の考え方では、建物は年々資産価値が無くなっていくことになっています。つまり、資産価値という意味では下落するのが当然です。
しかし、例えば鉄筋コンクリートの分譲マンションであれば、築30～40年のものでも通常に取引されておりますので、減価償却期間が終わってゼロになる、ということはなさそうです。
建物の維持管理コストも当然考慮しないといけません。賃貸の場合は賃料に含まれていると考えられますので、所有した場合との比較が難しいですが、中古の分譲マンションの場合は、現状の共用部分の状態や修繕の記録などが購入する前に確認できます。
内装については、所有している場合はもちろん自己負担で行います。賃貸の場合は賃料に含まれている、と考えられますが、貸主は利便性を上げるようなリフォームをする義務がありませんので、たいていの場合は壊れたところを直す程度になると思います。
・土地は減価償却されないから下がらない？
バブル→現在ほどの株価下落やデフレが今後30年で起ったとしたら別ですが、現実的にはやや下落程度、またはインフレが起れば現在以上の価格になると思われます。
土地は減価償却はしません。しかし、資産価値が下落する可能性はあります。私の実家はバブル絶頂期に土地を買いましたが、現在の土地の価格は当時の1/3程度です。つまり、今土地を3000万円で買ったら30年後には1000万円になっているかもしれません。
3000万円で買った土地に年間120万円程度ローンを返していって、30年後には1000万円しか残らない、というのは厳しい話ですが、もし賃貸で年間120万円払っていたとしても、30年後にお金が残るわけではありません。30年間で1000万円貯金をするとしたら、毎月30000円程度貯金をすることになります。
とはいえバブル→現在ほどの株価下落やデフレが起ったとしての話ですので、賃貸と比較するのであれば、賃貸派は毎月5万円くらいの貯金は想定しなければならないと思います。
貯めている間にインフレが起れば当然現金では目減りしてしまうので、何かしら投資を行うことになると思いますが、その投資リスクを考えれば、長期・低金利で貸し出してくれる住宅ローンを活用する方がリスクが低く確実なのでは、と考えております。住宅金融支援機構の住宅ローンフラット35なら35年後の支払いまで確定できます。損得はその時にならないとわからないですが、その時の経済情勢にあわせた対策はしやすくなるのではないでしょうか。
また、固定資産税も毎年かかりますが、これも購入する前に調べられます。賃貸ではかからない税ですが、契約更新料など賃貸特有のコストと比較するとよいかもしれません。
※今回の記事は、弊社の営業エリア（浦安周辺）を想定しております。投機的な動きが起りやすい都心や、需要がない地方の場合は考慮しておりませんのでご了承ください。
